[键入文字]工程咨询证书编号10320060080东光县恒昌房地产开发有限责任公司开发东光县“添韵”住宅小区一期工程项目申请报告沧州市鑫易林工程咨询有限公司二〇〇七年九月十二日[键入文字]项目名称：东光县恒昌房地产开发有限责任公司开发东光县“添韵”住宅小区一期工程编制单位：沧州市鑫易林工程咨询有限公司法定代表人：周希良总工：李燕（注册投资咨询师）审核：迟洪河（注册投资咨询师）编制人员：张健（注册投资咨询师）刘庆瑞（注册投资咨询师）车宏斌（注册投资咨询师）史秀华韩卫红曹瑞霞曹瑞智张彬王曰玲刘树敬项目承建单位：东光县恒昌房地产开发有限责任公司目录第一章申报单位及项目概况.................................4第二章发展规划、产业政策和行业准入分析..................17第三章资源开发及综合利用分析............................21第四章节能方案分析......................................22第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析..................28第六章环境和生态影响分析................................30第七章经济影响分析......................................36第八章社会影响分析......................................41附表1：东光县添韵住宅小区一期工程户型及面积基本情况表.....43第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况：东光县恒昌房地产开发有限责任公司成立于2003年3月，注册资金505万元，公司资质为4级。公司的经营范围为房地产开发。公司现设有营销策划部、市场调研部、综合管理部、财务部、工程部、房地产交易部、物业管理部等多个职能部门。公司一贯重视知识创新和人才发展培养了一支学历高、能力强、经验丰富的高素质队伍，现有员工36人大中专学历以上占95%，其中有职称者19名，占员工总数的60%，高级工程师一名，中级工程师九名，助理工程师两名，电工师一名，预算师一名，会计师两名，会计员两名，经济师一名。自公司成立以来，始终倡导现代化家居观念、传播现代居住文明、创新时代生活空间的指导思想，秉承“质量为生命，客户为上帝、服务为发展”的经营理念。使公司在激烈的房地产开发市场竞争中不断得到发展、壮大和完善。成功总结了一套适合自身发展、适合本地区特点的成功经验，从而成为东光县颇具竞争力的房地产开发企业。雄厚的经济实力，具有极强凝聚力、开拓性、前瞻性的领导集体，高素质的技术骨干队伍，使公司在怡欣家园住宅楼建设项目中取得了巨大的成功，从2005年三月开工建设，一期工程已售完，二期工程五栋楼于2006年11月15日正式交工，入住率已经达到95%。恒昌房地产始终把创新视为企业发展的源动力。唯有不断创新，企业才会拥有旺盛的活力。创新是“朝气”的具体表现，更是“可靠”的智慧源泉。创新是企业长盛不衰的灵魂，是引领时代，启迪未来的远见卓识，是前进永无止境的绵绵动力。真正的领先者从不满足于过去，企业每时每刻都在推陈出新，不懈追求理想。创新已经深深融入旺佳房地产的灵魂之中，使公司在复杂多变的市场环境里永远处于不败之地。企业以变应变，不断优化组织机构，适应形势的发展。员工思维大胆活跃，每时每刻都在推陈出新，追求理想。我们的产品将世界文明的最新精华运用于本土产品，打造始终领先的房地产典范。预知客户未来的服务需求，产品价值由此延伸。恒昌房地产开发有限公司是富有朝气、勇于创新、高效务实的集体是为理想而坚持的团队！力求每一件产品都能成为传承当代文明的百年经典。也坚信自己的企业会成为见证历史的百年企业。1.2项目概况。1.2.1项目的建设背景随着经济的飞速发展，人们的生活水平得到了很大的改善，人们对物质生活和精神生活的要求不断提高，对房子的需求不再停留在住的下、住的开的水平上，而是要求更宽敞，更舒适、健康、环保、以及完善的物业管理。原来旧的住房格局已经不适应人们的心理需求，弃旧换新是许多人的梦想，房地产贷款的政策帮助人们美梦成真。一些百姓手中存有部分现金，在负利率时代人们一直在寻求保值渠道，股市债市低迷、众多投资者为手中闲余资金急寻一个非常合适的出口，在房地产不断升值的情况下，房地产对这些人产生了极大的诱惑力，虽然面临着宏观调控带来的不小压力，全国房地产价格高速攀升的势头将受到明显遏制，但由于人们对住房的需求量依然很大，再加上土地的供应吃紧，直接影响房地产价格的预期，因此东光县房地产价格保持了稳中缓升的走势。改善需求、新增需求、投资需求并列为住宅三大需求。因富裕农民进城居住及经商需求有所增加，而且市民换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求来源。由此可见，市场需求估计会有强劲的后劲。虽然政策上还有些不确定性，例如国家可能出台一些限制消费的措施，但为了避免市场的大起大落，估计力度不会太大。主要是中国的房地产欠账实在太多了。整个计划经济时代，基本上没有多少好房子。从1998年开始房改，到现在才几年时间，也不可能完全满足需求。现在很多城市，尤其是二、三线城市的房地产很火，需求很强烈。加息无论对购房人还是开发商影响都不大，不会对房地产需求造成太大的影响。以后估计还得继续加息，但幅度也不可能太大，对房地产影响始终有限。本次开发的“添韵”住宅小区工程，是根据沧州市城中村改造实施办法和东光县旧城改造的实施意见，为了盘活城区土地存量资源，优化城区空间布局，落实完善城区规划，改善居（村）民生活环境，提升县城品位，改善城区形象的结果。东光县城跃进渠南侧共有居民81户，房屋低矮破旧，院落低洼，排水不畅，居住环境差，居民强烈要求拆除平房，建设新楼房，根据东纪【2006】2号书记办公会议纪要要求，在县平改楼办公室的组织下，经各方业主一致同意，该公司决定对该块平房区，分期分批进行改造。1.2.2项目拟建地点拟建项目位于东光县城跃进渠南。周围市政设施齐全，交通便利环境整洁。拟建设用地地势基本平坦。1.2.3主要建设内容和规模本项目改造范围为：项目位于东光县跃进渠南，占地0.5098公顷，合7.647亩，5098平方米。建设内容：本项目一期计划占地5098平方米，约合7.647亩，总建筑面积13690平方米。其中：楼房面积13190平方米，公建面积500平方米，计划建设六层砖混结构的住宅楼三栋（带地上储藏间），同时做好小区内绿化、美化、亮化及道路硬化，小区内设有休闲娱乐设施等。建设规模:总体项目全部建成后，总建筑面积30500平方米，共拆迁平房81户。其中一期建成后，建筑面积13690平方米，可容纳住户132户。一期主要指标：1、总占地0.5098×15×666.67=5098平方米；2、住宅占地面积2198平方米；（3栋楼，每栋6层）3、公建占地面积500平方米；（公建面积500平方米）4、道路占地面积600平方米；5、绿地占地面积1800平方米；6、总建筑面积13690平方米；7、其中：住宅13190平方米；其中：公建面积500平方米；8、容积率：2.699、绿地率35.3%10、建筑密度52.92%1.2.4项目实施进度本项目建设期拟定为15个月。从2007年9月到2008年11月。1.2.5产品和工程技术方案1.2.5.1项目产品:经济型住房1.2.5.2工程技术总体方案的确定添韵”住宅小区坚持“以人为本”为中心，以“融中西建筑文化之精粹，开现代家居园林之先河”为基点，经历了“从简单绿化向园林艺术化突破、从小区氛围不讲究艺术向人文环境艺术化突破”的不断演进、提升，形成了独特的自然、艺术、亲和、历史四大规划、设计、开发原则，立志要让建筑的文化价值在历史长河中熠熠闪光。“添韵”住宅小区的开发理念概括为：即“以人为本”，传承东方居住理念，深层次满足当代人安居生活需求，营造独特家居文化氛围。1.2.5.2.1设计采用的主要规范、规程：《住宅设计规范》GB50096-1999《民用建筑设计通则》JGJ37-87《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001《工程建设标准强制性条文》（2002年版）《中华人民共和国城市规划法》《民用建筑节能设计标准》JGJ26—95《民用建筑照明设计标准》GBJ133-90《砌体结构设计规范》GB50003-2001《民用建筑隔声设计规程》DB13（J）-2000（省标）《民用建筑隔声设计规范》DBJ118-88《屋顶工程技术规范》GBJ108-87《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98《建筑设计防火规范》GB-J16-87《民用建筑热工设计规范》GB50176-93《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-20011.2.5.2.2建筑设计方案建筑的户型设计完全符合人体工程学及环境心理学尺度,所有户型都能达到南北通透、对流通风，小进深，符合采光系数和对健康住宅设计的要求。南向三面采光外飘窗，满足日照需要，实用厨房，面宽3米，完全可以做到餐厨一体化，与厨房连接的生活阳台配有上下水，可作为独立洗衣间，隔离干湿，方便使用。功能完备，动静分明。根据1999年11月10日河北省人民政府、省军区〔1999〕第20号令《河北省结合民用建筑修建防空地下室管理规定》，本工程防空为六级防空工程，住宅楼建有地下室。小区道路及场地设计必须符合残疾人无障碍通行要求，交通组织应避免扰民。小区管网应合理规划，统一布置，统一施工，地下铺设，并积极采用共沟技术。建筑小区的硬质景观设计应突出观赏性和趣味性，体量和尺寸适宜，少而精，标志设计应简洁醒目，照明设计应营造