房地产项目投资环境与市场状况分析第一章房地产项目投资环境分析1.1政策环境分析影响房地产项目的政策、法律从全国到城市都不可忽略，尤其是项目所在城市的一些地方性政策、法律往往会很直接的影响到项目的投资决策。1.1.1全国政策环境分析从全国性政策法律来说，以金融政策、土地政策尤为重要。（一）金融政策分析金融政策主要包括了银行的借贷政策及国家的货币政策（如利率、契约和外汇政策）等。A.银行的信贷政策对项目的影响（1）08年信贷政策对房地产市场的影响(见表1.1)表1.1.1贷款基准利率贷款基准利率0.270.27个百分点；个百分点；55年以下（含年以下（含55年）年）2008.09.162008.09.16央行：央行：““两率两率””下调下调货款利率下调货款利率下调0.180.18个百分点，降至个百分点，降至4.59%4.59%；；55年年以上货款利率下调以上货款利率下调0.090.09个百分点，降至个百分点，降至5.13%5.13%存贷款利率分别下调存贷款利率分别下调0.27%0.27%；对储蓄存款利息所；对储蓄存款利息所2008.10.092008.10.09两减一免两减一免金金信信得暂免征收个人所得税得暂免征收个人所得税融融贷贷贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.70.7倍倍政政政政央行：商贷下调至央行：商贷下调至0.70.7（原为（原为0.80.8倍）；最低首付款比例调整为倍）；最低首付款比例调整为20%20%；；策策2008.10.222008.10.22策策倍，首付款比例降至倍，首付款比例降至20%20%个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调调0.270.27个百分点个百分点央行：下调存贷款基准央行：下调存贷款基准下调存贷款基准利率下调存贷款基准利率108108基点，并降准备金率基点，并降准备金率2008.11.272008.11.27利率利率1%1%，小型存款金融机构，小型存款金融机构2%2%由于08年9月左右金融危机的影响及房地产市场的大幅下跌造成08年信贷政策出现了以9月份为分界点的明显特征：1——8月主要采取信贷紧缩政策，上调存款准备金，不得向小产权房发放贷款等措施，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度。9——12月主要采取积极的信贷政策，下调贷款利率，调整对近期持币观望的购房者刺激，利于恢复市场的交易量。（2）09年信贷政策对房地产市场的影响(见表1.2)表1.1.2时间时间措施措施要点要点08.10.2708.10.27前执行基准利率前执行基准利率0.850.85倍优惠、无不良信倍优惠、无不良信2009.01.032009.01.03房贷利率优惠政策房贷利率优惠政策用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率利率支持居民购买自住型和改善型住房的信贷、税收支持居民购买自住型和改善型住房的信贷、税收支持居民购买自住型和改支持居民购买自住型和改和其他政策，对复合条件的第二套普通自住房购和其他政策，对复合条件的第二套普通自住房购2009.03.052009.03.05善型住房善型住房买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策政策对其他贷款购买第二套及以上住房，贷款利率由对其他贷款购买第二套及以上住房，贷款利率由非改善型二套房贷，首付非改善型二套房贷，首付2009.04.122009.04.12商业银行在基准利率基础上按风险确定，贷款首商业银行在基准利率基础上按风险确定，贷款首四成四成付至少四成付至少四成金金保持货币政策的连续性及稳定性，加大金融支持保持货币政策的连续性及稳定性，加大金融支持加大金融金融支持，保证加大金融金融支持，保证融融信信2009.05.062009.05.06经济发展力度，保证货币信贷总量满足经济发展经济发展力度，保证货币信贷总量满足经济发展货币信贷总量货币信贷总量政政贷贷需要需要策策政政银监会：加强按揭贷款风银监会：加强按揭贷款风支持首套自住房的贷款需求，遵守二套房贷的政支持首套自住房的贷款需求，遵守二套房贷的政策策2009.06.192009.06.19险管理险管理策，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数策，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数密切监测房地产价格波动，展开压力测试，动态密切监测房地产价格波动，展开压力测试，动态2009.06.262009.06.26加强信贷风险管理加强信贷风险管理评估房地产信贷风险，加强信贷管理评估房地产信贷风险，加强信贷管理银监会：执行二套房首付银监会：执行二套房首付执行二套房标准，住房按揭贷款首付款比例和贷执行二套房标准，住房按揭贷款首付款比例和贷2009.07.172009.07.17比例和贷款利率比例和贷款利率款利率，执行面谈、面签制度款利率，执行面谈、面签制度加强流动资金贷款审慎经营管理，促进流动资金加强流动资金贷款审慎经营管理，促进流动资金2009.07.302009.07.30流动资金贷款管理流动资金贷款管理贷款发展，纺织流动资金贷款挪用行为贷款发展，纺织流动资金贷款挪用行为贷款利率按照五年期个人贷款利率按照五年期个人将将50%50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障以内的住房公积金结余资金贷款支持保障2009.10.202009.10.20住房公积金贷款利率上浮住房公积金贷款利率上浮性住房，贷款利率按照五年期以上个人住房公积性住房，贷款利率按照五年期以上个人住房公积10%10%金贷款利率上浮金贷款利率上浮10%10%开发企业的投资资金来源增加，充足的资金可以保障项目的迅速持续的开发；实行适度宽松的信贷政策，降低贷款利率，企业的融资成本减少，利润空间加大，企业投资同时加大，市场的供应量相对增加，抑制房价的迅速增长；贷款利率下降降低了消费者的成本，提高其购买能力，同时刺激自身购买欲望；改变消费者的预期，影响未来房地产市场，减少观望的消费者，增加对其购买的需求。二套房首付及利率政策减少投资投机性购房，抑制部分地区房价上涨过快。（3）10年信贷政策对房地产市场的影响(见表1.3、1.4、1.5)表1.1.3时间时间调整前调整前调整后调整后调整幅度（调整幅度（%%））((大型金融机构大型金融机构)18.50%)18.50%19.00%19.00%0.50.52011.01.202011.01.20((中小金融机构中小金融机构)15.00%)15.00%15.50%15.50%0.50.5((大型金融机构大型金融机构)18.00%)18.00%18.50%18.50%0.50.52010.12.202010.12.20((中小金融机构中小金融机构)14.50%)14.50%15.00%15.00%0.50.5((大型金融机构大型金融机构)17.50%)17.50%18.00%18.00%0.50.5存存2010.11.292010.11.29款款((中小金融机构中小金融机构)14.00%)14.00%14.50%14.50%0.50.5((大型金融机构大型金融机构)17.00%)17.00%17.50%17.50%0.50.5准准2010.11.162010.11.16备备((中小金融机构中小金融机构)13.50%)13.50%14.00%14.00%0.50.5提高提高66家银行存款准备金家银行存款准备金工农中建大国有商业银行及招商、民生银工农中建大国有商业银行及招商、民生银金金2010.10.112010.10.11率率5050个基点个基点行，提高存款准备金率提高幅度为行，提高存款准备金率提高幅度为5050个基点个基点率率((大型金融机构大型金融机构)16.50%)16.50%17.00%17.00%0.50.52010.05.102010.05.10((中小金融机构中小金融机构)13.50%)13.50%不调整不调整--((大型金融机构大型金融机构)16.00%)16.00%16.50%16.50%0.50.52010.02.252010.02.25((中小金融机构中小金融机构)13.50%)13.50%不调整不调整--((大型金融机构大型金融机构)15.50%)15.50%16.00%16.00%0.50.52010.01.182010.01.18((中小金融机构中小金融机构)13.50%)13.50%不调整不调整--表1.1.4时间时间措施措施要点要点2010.012010.01央行上调准备金率央行上调准备金率中国人民银行决定，从中国人民银行决定，从20102010年年22月月2525日起，上调存款类金融机日起，上调存款类金融机.12.120.50.5个百分点个百分点构人民币存款准备金率构人民币存款准备金率0.50.5个百分点个百分点银监会发银监会发布布流动资流动资2010.022010.02流动资金贷款不得用于流动资金贷款不得用于固固定资产、定资产、股权等投股权等投资，不得用于国资，不得用于国金贷款管理暂行金贷款管理暂行办办.20.20家家禁止禁止生产、经营的生产、经营的领域领域和用和用途途法打击炒法打击炒房者房者2010.022010.02央行上调准备金率央行上调准备金率中国人民银行决定，中国人民银行决定，再再次上调存款类金融机构人民币存款准次上调存款类金融机构人民币存款准.25.250.50.5个百分点个百分点备金率备金率0.50.5个百分点个百分点银监会：银行不得银监会：银行不得中国银监会中国银监会1111日日指指出，银行业金融机构要出，银行业金融机构要增增加