红与黑全案营销推广提案范本宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴部分开发商：河南彩虹置业有限公司提案公司：南京红与黑地产机构日期：二零一一年六月十日宏观市场分析和谁竞争（供应市场）市场如何？有哪些市场空白（需求市场)宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴我们提供何种产品(市场定位)目标怎样？我们的客户在哪里（客户定位）我们产品怎么包装（产品建议）我们的策略我们的推广如何实现？我们的视觉表现红与黑机构运营实力[[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴]]板块分析及项目现状板块分析及项目现状北抵规划河流本案周边现状西临东环城路东靠东顺花园安置房备注：本页根据项目情况至少放5展张图，最多放9张图南至南环城二路[[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴]]板块分析及项目现板块分析及项目现状状项目设计单位数值项目主要设计指标总用地面积平方米26591.7居住区用地面积平方米总建筑面积平方米116002商业建筑面积平方米42497酒店综合楼面积平方米15600配套医院面积平方米配套幼儿园、小学面积平方米配套篮球场、排球场等面积平方米配套会所面积平方米住宅建筑面积平方米70650多层建筑面积平方米小高层建筑面积平方米高层建筑面平方米90m2以下户型占比%90-110m2户型占比%8%110-130m2户型占比%14%130m2以上户型占比%78%家庭户数户540社区人口个1890地上车位数个80地下车位数个310容积率1.95建筑密度%28.1%绿化率%39%[[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴]]板块分析及项目现状板块分析及项目现状项目SWOT深层分析备注：本页包含项目所有优势，其SS优势—strength他项目应根据自身所具备优势情况进行删减市场方面：市场方面：处于城南工业集聚区附近，周边工业区提供大量住宅需求市场。处于城南工业集聚区附近，周边工业区提供大量住宅需求市场。体量方面：10万方区域大盘，便于产品、景观及主题营造。外部景观方面：比邻两公园利于借势居住氛围概念营销和推广内部景观方面：拥有恒温泳池、幼儿园、中央水景和入口喷泉规划方面：前瞻设计，规划超前设计方面：世界著名设计机构贝尔高林领衔设计建筑立面方面：中式现代建筑风格，俊朗明丽、大气自然。户型方面：全明朝南户型，动静分离、干湿分区、方正周全[[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴]]板块分析及项目现状板块分析及项目现状面积配比方面：面积从80m2—130m2多种户型，满足不同客群需求特点开发商实力方面：由正阳首家上市企业彩虹置业集团斥巨资倾力奉献开放商品开放商品牌牌方面：方面：深耕深耕地产十地产十余余年，年，已竣已竣工项目工项目达达二二百余百余万万m2,m2,品品牌牌实力实力逐步彰显逐步彰显交通交通方面：方面：处于南环城二路与东环城路处于南环城二路与东环城路交汇交汇，，是连接信阳是连接信阳、、驻马驻马店、店、阜阳阜阳、、亳州亳州、开、开封封等等市的市的必必经地经地段段地地段段方面：方面：紧紧邻邻繁华都繁华都市区，近市区，近享繁华享繁华，，退守宁静退守宁静备注：本页包含项目所有优势，其他项目应根据自身所具备优势情况商业配套方面：商业配套方面：比邻广比邻广源源建建材专材专业市场业市场进行删减公共配套方面：市政府、工商局、建设局环伺左右生活配套方面：紧邻餐饮美食一条街、超市、酒店、邮局一应俱全人文方面：距外国语学校和正阳职业高中均不足500米，人文气息浓郁居住氛围方面：周边有风尚小区、时光浩韵、风景澜山等居住小区，居住氛围浓郁[[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴]]板块分析及项目现状板块分析及项目现状备注：本页包含项目所有劣势，其WW劣势—weakness他项目应根据自身所具备优势情况进行删减2体量方面：3万m小型楼盘，不利于产品、景观及主题营造外部景观方面：周围无可借鉴景观，不利于借势外部景观资源内部景观：小区内部缺乏景观亮点，不易形成景观卖点生活配套方面：医院、银行、公交等基本配套不完善。教育配套：周边1公里内无小学、中学等基本配套城市规划：城市规划：该该区靠近工业集聚区和化区靠近工业集聚区和化肥厂肥厂，客，客群认可群认可度度不易改变不易改变。。居住氛围：处于南二环和东环城路处于南二环和东环城路交叉交叉，化，化肥肥运运输输及建及建材材运运输输车车辆不断辆不断，，尘土尘土及及噪声突出噪声突出。。项目规划方面：项目规划方面：楼楼栋栋排排布不够布不够合合理理，，未充未充分分做到做到人车分流人车分流建筑设计方面：南北朝向房型阳光房较少，未充分考虑通风和采光[[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴]]板块分析及项目现状板块分析及项目现状面积配比方面：面积集中在120㎡以上，十分不利于在当地去化上市上市时时机：机：未来1-3年，正阳潜在竞争楼盘上市量空前巨大，推盘面临较大压力开发经验：开发商首次进军房地产市场，开发经验欠缺开放商品开放商品牌牌方面：开发商在方面：开发商在首次进首次进入入该该地区，品地区，品牌知名牌知名度度较低较低交通交通方面：方面：处于城东南处于城东南较偏僻较偏僻区位，区位，交通急交通急需需改改观观地地段段方面：方面：离离市中市中心较远心较远，，亦不属亦不属于城市于城市未来未来发展的方发展的方向向商业配套方面：商业配套方面：周围两公里周围两公里无无大型商业配套大型商业配套公共配套方面：政府机关等配套欠缺，业务办理困难生活配套方面：超市、菜场、酒店、邮局等基本配套不完善人文方面：距本项目最近的小学在2公里之外，该区域没有中学推广方面：推广投入费用较低，推广力度较小不易引爆市场备注：本页包含项目所有劣势，其他项目应根据自身所具备优势情况进行删减[[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴]]板块分析及项目现状板块分析及项目现状备注：本页包含项目所有机会，其他项目应根据自身所具备优势情况进行删减O机会—opportunityOO房产政策：房产政策组合拳打击一二线城市，三四线城市成为投资热点客源方面：紧邻工业集聚区，集聚大量客源竞争对手：周边竞争对手实力较弱，本案处于领先地位去化率高:正阳市场中小户型去化率高，目前供应偏紧商业配套：临近广源综合建材市场，商业配套渐趋成熟城市规划：该区域被定位于正阳未来居住区，利于项目理念推广入市时机：周围未来两年无上市房源，竞争压力较小居住理念：当地客户安土重迁，区域客户倾向就近购买产品方面：正阳市场未来两年集中上市小高层，本案作为多层项目市场相对紧缺政府资源：与政府关系较好，有利于借势政府资源推动项目发展推广策略：借势教育配套优势，以教育名盘形成差异化营销[[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴]]板块分析及项目现状板块分析及项目现状TT威胁—threat备注：本页包含项目所有威胁，其他项目应根据自身所具备优势情况进行删减房产政策：新政来袭，投资型客户受抑城市规划：该区域被定位为工业集聚核心区，居住氛围受到抑制上市量：周边未来三年有50万平方米的上市量，对推盘节奏以及推广方向的确立是不小的挑战。竞争对手：区域竞争对手实力较强，对本案易形成压制态势潜在对手：项目西面有两宗地块已经拍卖，预计在1年内上市，对本项目推出不利。产品特征：目前正阳市场多层供不应求，高层和小高层相对滞销，且价格较低，而本项目全部为高层,且户型偏大，需进行调整。户型方面：本案与周边项目户型面积大体相同，产品同质化拼杀激烈政府资源：首度进入该区域市场，政府资源匮乏，不利于借势政府运作项目[[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴]]宗地小宗地小结结宗地小结品牌升级、抢占机会?依势助势，掌握片区话语权，以高形象强势推广、高品质展示吸引客户?充分挖掘和提升项目和发展商品牌价值，为营销创造机会点渠道为王、逐个击破?大势调整，战略和战术要并行，顺势而动，抢夺客户，提高现场作战，逐个击破发挥优势、转化威胁?差异化品牌策略，展现项目成熟大配套社区优势，吸引核心区域客户减少劣势、避免威胁?挖掘片区价值，强化整合，使更多客户消除疑虑，认同区域和项目[[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴]]宗地小宗地小结结充充分利用景观分利用景观资源资源，一，一举走举走高，高，弥补弥补配套配套不足不足的的状况，状况，树树立形立形象象，，后后期期逐渐逐渐回归回归稀缺资源，建立区域形象标杆首期启动强势资源区域，树立形象标杆完善配套，弱化配套不足劣势产品素质，树立高端产品形象奠定了高端物业的形象开发价值得以提升资源环境一般区域的中高端产品?弱化地块资源不均衡性利用项目的形象展示吸引客户销售价格得以最大化拉升后期项目提高土地利用率项目品牌和形象完全树立?提升土地利用率，增加收益[[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴]]类比楼盘分析类比楼盘分析类比楼盘分析为了能更好的为项目产品研究提供参考，我们有必要去分析市场同类案例，通过城市典型案例的研究,进一步分析中高密?大盘如何做到“引领区域市场，突破区域市场竞争，树立大盘品牌形象＂的发展目标？1、同类典型案例：融科檀香山——?没有规模优势、没有景观资源，如何打造成长沙市的标杆楼盘？备注：当地楼盘数量有限，这里选取其他城2、同类典型案例：中信新城市类比楼盘进行分析，下次针对具体项目应选自身周边类比楼盘分析3、同类典型案?：湘江世纪城——?如何?用优势价值进?市场竞争，成为全市热点楼盘，并树立市场标杆？[[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴宗地、