宿州●新世纪广场业态策略、执行案万先发展-全智地产2013.12.9前言全智认为，项目招商主要就是解决两个问题：?第一个问题：怎么做？（思路决定出路）?第二个问题：谁来做？（三分策划，七分执行）目录1、区位说明2、项目概要3、业态落位4、招商资源5、意向进驻招商策略区位说明宿州概况:一、城市区位与发展规划1、城市区位与定位：宿州市位于安徽最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西北距淮北市40公里。宿州市位于我国两大经济带（京沪铁路、亚欧大陆桥经济带）交汇处，同时又是淮海经济区和徐州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带（沿淮城市群）上。这种承东启西、南引北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中位置突出。宿州市十一五规划提出建设为皖东北商贸中心城市，淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心之一。招商策略区位说明2、城市交通与规划：宿州市位于苏鲁豫皖4省交界处。境内有京沪、陇海两大铁路干线，连霍、合徐两条高速公路，四条国道纵横穿越。京沪高速铁路、泗永高速公路已经开工建设，宿淮铁路、明徐高速公路即将建设，交通规划提出积极推进砀永高速的前期准备工作，加快高速公路宿州、灵璧、泗县、砀山连接线建设，至“十一五”末，全市形成“二纵二横”高速公路网。招商策略区位说明3、空间布局：《宿州城市总体规划调整方案2007-2020》将城区划分为三大主要功能区，城市总体规划为“一城三区三轴”的空间布局。三区：老城区、汴河新城区和符离镇区。形成“南部老城区－中部新城区－北部符离镇区”的空间结构形态，城市呈南北相向团聚发展。同时，由老城区和汴河新城区共同构筑成宿州市城市主城区。三轴：汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑的三条城市发展轴线。右图：宿州城市总体规划方案（2007-2020）招商策略区位说明4、城市发展方向与功能布局：规划方案确定主城区重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展；符离镇区重点向南、西南方向发展，控制向北、东北发展。促进人口从老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。老城区：以现状建成区为主，以商贸金融、文化教育和工业、交通及居住等功能为主。汴河新城区：沿城市南北主轴线发展形成汴河新城区。以行政办公、文化休闲、商贸服务和科技信息、居住等功能为主。符离镇区：以商贸、文教和工业、交通及居住等为主的区级综合性功能区（右图：宿州城市建设规划2007-2010）招商策略区位说明5、土地利用和人口规模：人口规模：近期(2010年万人)60远期(2020年万人)73远景(2050年左右)控制在90万人以内用地规模：近期控制在65平方公里，远期控制在70～75平方公里(近期城市实际居住人口按60万人，用地按65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方公里进行平衡)。（右图：宿州城市总体规划2007-2020发展轴线与景观示意图）招商策略区位说明新世纪广场招商策略区位说明招商策略项目概要　　宿州新世纪广场是一个大型综合性商业项目，由宿州群生房地产公司开发.合肥瑞本房地产开发有限公司投资建设，总占地面约为10440平米.总建筑面积95000平米，位于胜利路与宿怀路交口，宿州火车站对面，交通十分便利.　　新世纪广场商场面积达28000平米，拥有几个不同主题的购物区、市中心最大的五彩音乐喷泉以及拥有逾400个停车位的室内停车场。　　主要设置了地上四层商业区；商务办公区；快捷酒店和高档住宅区；地下一层为商业，地下二层为停车场和设备用房等。招商策略项目概要招商策略总体定位复合地产：本案以裙楼为商业，塔楼兼具居住、办公等功能，为现代集商业、办化复合地产。项目区位非常特殊，肩负着改变并提振宿州火车站站前公、居住为商、住现状的重要使命。一体的国际站前特色：随着近年各地对火车站及其周边商业设施的大力改造，火车站已经从过去“脏、乱、差”的状况升级为“现代化交通枢纽及区域化复合地产性商业中心”，也大都依托区位及人流优势，逐步形成了中、高档次，宿州城市站前商业区域，成为了具有站前特色的商业圈。金名片。区域型：项目地处城市商业中心区，位于成熟商圈，体量较大，核心辐射区域为宿州市城区——埇桥区，辐射淮北市部分区域及灵璧县。具有站前特色的区域型综合性一站式：集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合性、一站式、综合性、主题性体验式消费购物环境。时尚化的一时尚化：延续沃尔玛的生活化定位，并在品牌结构上进行提升，以中站式主题购档品牌为基础，以中档齐全为号召力，偏向中高档，突出时尚现代感物中心，宿，兼顾生活需求。州商业新地主题型购物中心：采取单体密闭式结构，以简洁动线和中空组织人流标。交通，利用自然采光、景观设置打造休闲化购物氛围。以主力店为主，带动辅助业态，形成商业集群效应。招商策略业态落位建议楼层业态落位—2F停车场、设备房—1F精品超市、美食广场、地下女人街、儿童乐园1F精品百货、品牌名店、休闲餐饮2F精品百货、连锁电器、连锁咖啡3F儿童百货、量贩式KTV、电玩城、主题餐饮4F连锁影院、主题餐饮招商策略-1F业态落位图连锁超市美食广场女人街儿童乐园招商策略1F业态落位图精品百货名牌名品休闲餐饮招商策略2F业态落位图精品百货连锁店器连锁咖啡招商策略3F业态落位图儿童百货量贩式KTV电玩主题餐饮招商执行4F业态落位图宽幕影院主题餐饮招商执行意向进驻进驻品牌需求北京万客隆超市6000—8000平米北京橙天影院2000—3000平米上海八佰伴百货6000—10000平米五星电器3000平米好乐迪量贩式KTV2000平米乐天玛特超市10000平米香港盛大百货15000平米光大电器3000平米恒诚百货15000—20000平米招商执行项目展望