前言今天的柳州房地产市场经历一轮疯狂后已趋于平静。彩禾地地产的到来，将是一股新生力量，丰富着、贡献着柳州房地产市场。彩禾地地产的到来，给河东市场，特别是河东CBD商圈带来的不仅是量的提高，也将出现质的提升，将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。根据彩禾地领导关于河东项目的指示精神，我司组织专门小组实地考察研究，事后一致认为：彩禾地河东项目作为河东CBD商圈的后起之秀，如何根据项目自身的具体特点，博采众长，科学享用CBD成熟市场的优势来发展本项目将是项目考究的重点，并在开发实施过程当中如何平衡项目住宅物业与区域住宅市场、项目办公物业与区域办公市场、项目商业物业与区域商业市场之间的关系，以较高、更快的开发速度进入市场和较稳的销售速度占领市场为目的。处理好项目整体与局部、成本与收益等各种复杂的矛盾关系，整合资源，循序渐进，才是项目成功的关键。为此，本着尊重市场规律、兼顾现实的原则，我们编写了此方案。鉴于项目产品基本确定及一栋建筑内涉及多种物业的特殊性，站在区域发展的个性及重要方向的指导下，我们对其产品在不改动大方向的前提下提出一定的修改建议。让项目产品被市场所接受、被客户所接受。若本方案获得通过，我们会依托合富十多年的地产资源整合平台，按照科学流程对河东项目做更专业、深入、细致的研究，并全程密切根据方案的实施，为项目的成功开发保驾护航。同时，合富辉煌柳州公司作为长期立足柳州，根植广州面向全国的大型房地产运营机构，深信“1+1”一定能大于2，愿意凭借对柳州房地产市场扎实的理解与实操能力，凭借所拥有的庞大客户网络，为彩禾地成功进入房地产市场成为柳州市场的新宠，充分发挥自身的力量与经验，实现与市场的三赢。1目录第一篇宏观市场.............................................................................................................................4一．柳州市近期经济发展政策...........................................................................................................41.1.2010-2015年柳州市经济发展规划...............................41.2.人口发展预测................................................51.3.城市住房建设规划............................................5二．柳州房地产市场发展状况分析...................................................................................................62.1.柳州市民消费力分析..........................................62.2.房地产市场需求分析及预测....................................72.3.柳州市房地产发展现状........................................82.4.房地产供求与空置率分析......................................9三．房地产市场发展特征总结.........................................................................................................10四．历年来政策一览.........................................................................................................................12第二篇区域市场研究...................................................................................................................14一．河东中心周边项目一览.............................................................................................................14二．区域竞争项目分析.....................................................................................................................152.1.区域竞争项目优势劣势比较...................................152.2.项目主要竞争对手分析.......................................182.3.可参考性项目项目分析.......................................22第三篇商业市场研究...................................................................................................................27一．柳州市商业市场.........................................................................................................................271.1.柳州市商圈布局.............................................271.2.河东区商圈案例分析.........................................281.3.商用市场存在的现实问题.....................................30二．柳州市写字楼、办公公寓市场.................................................................................................30三．价格和租金.................................................................................................................................33四．商业物业市场需求.....................................................................................................................34五．目前柳州市写字楼存在的主要问题.........................................................................................34六．写字楼、办公公寓综合分析.....................................................................................................34七．酒店分析.....................................................................................................................................357.1.星级饭店规模...............................................357.2.星级饭店分布和接待情况.....................................357.3.客源流量分析...............................................357.4.现有酒店经营状况分析.......................................367.5.星级饭店主要经济指标.......................................377.6.区域内酒店情况.............................................37八．项目市场研究结论.....................................................................................................................37第四篇项目分析.......................................................................................