谨呈：济南世茂置业有限公司2013年济南房地产市场总结暨后市展望2013年11月22日2013市场总结住宅市场总结2013年济南整体商品房住宅市场供需两旺?2013年截至10月份，商品房住宅累计供应量327.5万㎡，同比增长42%，商品房住宅累计成交383.3万㎡，同比增长71%住宅市场总结2013年济南整体住宅市场价格小幅上涨，各区域价格差距明显?2013年济南市多个刚需项目入市较多并带来大量成交，造成的价格波动幅度较大?2013年10月市内五区的市场均价为8574元/平米，环比下降1.82%，其中天桥区和历下区受成交结构影响，价格居市内五区前端公寓市场总结2013年济南公寓在售供应量体量较大，成交表现一般?截至2013年10月份，公寓在售供应量为19.2万㎡，同比减少17.6%，环比减少7.38%?2013年10月，济南市公寓成交量为1.99万㎡，环比上涨4.74%?东部高新区公寓成交为市场主力，其中丁豪广场、卓越时代广场、凤凰soho和华创观礼中心本年度成交去化情况理想，地段、低价和配套是促成良好成交的主要因素公寓市场总结2013年济南市公寓价格整体表现稳定，年中受低价项目入市影响有小幅波动?2013年整体公寓市场价格表现稳定，7月份受低价项目东都国际入市，拉低了整体市场价格。?其中以中部板块因成熟的居住氛围和配套，成交价格最高，其次为东部和南部区域公寓市场总结2013年济南东部公寓市场表现活跃，价格、地段和配套是决定成交的主力因素2013年1月-10月公寓销售套数排行?根据我司统计，2013年东都国际、卓越时代广场和祥排名区域项目现价(元/㎡）套数泰广场成交套数排名前三。低总价，地段优越是成交的1东部东都国际5900500主力因素2东部卓越时代广场14000314?2013年10月份表现较好的项目为华创观礼中心和凤凰3南部祥泰广场9300200soho4东部丁豪广场86001875东部汇东国际7800177?华创观礼中心主力户型35.5㎡和55.5㎡，均价1万元6东部华创观礼中心10000170/㎡左右，2013年9月开放售楼处，经过短暂的蓄客7东部凤凰soho起价7200160，首次开盘即去化160余套，去化率80%8东部龙奥九号9000159?凤凰soho主力户型40㎡，以7200元/㎡低价入市，9中部华强广场1350014210东部杰正岭寓1350097主打“买一层送一层，并送1500元/㎡精装修”，以巨11中部世贸国际广场2100097大的实惠吸引了诸多投资客和创业者眼光12东部鲁商国奥城120004714北部金光卡夫卡88273515西部发祥巷1号公馆800016写字楼市场总结2013年济南写字楼市场长期处于供大于求的局面，去库存化为市场主要特征?截止2013年10月，济南写字楼市场在售总供应量14.07万㎡，同比增长40%，环比增加5.87%?2013年10月份，市场成交3.69万㎡，同比环比均大幅增长，西元大厦、银座好旺角项目本月集中推盘上市对市场成交拉动显著?市场成交主要区域为奥体板块、泉城路纬二路板块、西客站板块，各区域代表性项目奥体酒店配套项目、绿地普利中心、西元大厦等项目均取得较大成交量写字楼市场总结写字楼市场价格呈现温和上升的趋势，但整体涨幅不大?最近几个月，西客站板块西元大厦项目集中上市推售，拉低市场成交均价水平；?各板块内产品成交均价保持稳定，泺源大街、山大路作为济南传统商务核心，写字楼售价高于其他板块；商业市场总结2013年济南商业整体市场无太大浮动，整体供应较为平稳?商业市场总供应量为16.16万平米，纯商业供应10.14万平米，社区底商为6万平米写字楼市场总结2013年济南写字楼市场表现平稳，价格、地段对市场成交的影响较为明显均价成交面积（平项目成交套数（元/平米）米）?市场成交热点区域主要为泺源大街板块、银座好望角2651200023000奥体板块以及西客站板块；西元大厦121820018564?年度去化在1万㎡以上的，在济南市场就绿地缤纷城77810015671是销售能力比较好的项目；名泉春晓89940012650?西客站片区的绿地缤纷城以及西元大厦项奥体酒店配套501300012077目，受到区域发展的利好以及项目售价较世茂国际广场84210009232低，均取得了较高的销售水平；银座中心50130009179?银座好望角项目10月份开盘，较好的地段绿地普利中心58210008321以及低于市场预期的售价，项目开盘1.9济南华强广场29170006012山东时代总部基地万㎡全部售罄；3260005463一期龙奥金座18125004915鲁商国奥城22130004141商业市场总结2013年商业市场整体成交较为冷淡，截止10月份总成交量仅6.5万平米，1-10月仅9月份整体成交过万，其它月份去化均在5500-6500平之间?纯商业市场整体成交较为冷淡，截止10月纯商业总成交仅2.1万平米较去年同期下降32%?社区底商市场整体成交相对纯商业要好，但总成交量仅4.4万平米较去年同期上升27%商业市场总结2013年济南商业整体市场成交均价为11760元，整体市场东部价格最高?整体商业市场由于整体发展和项目较多东部商业价格最高，其次为中部2014年后市展望2014年住宅市场展望2014年住宅市场供应充足，后续基调仍以求稳为主，市场格局也将进一步平衡政策三中全会新政干预仍需时间，未来房价地价不会出现显著下跌方面供求未来供给量充足，仍以刚性需求为主导，总体态势健康发展关系市场高新，奥体，西客站为13年三大热点区域，滨河片区亦将有大体量项目入市格局价格整体成交均价有望稳步上升变化2014年公寓市场展望2013年济南西部公寓市场短缺，明年将进入集中放量阶段，未来地段和价格仍是决定产品热销的关键?下半年以来，济南西部土地供应与成交现火爆态势。10月前，济南共推出土地128宗，西客站片区为49宗。西客站区域再添几百万开发体量，成为下一步济南市供应主战场?龙腾国际花园、梦世界LOMO公馆、绿地国际花都、天朗·蔚蓝城、凤凰大厦、金科城都有望明年推出公寓产品?2014年东部市场只有有天业龙奥天街公寓有500套左右公寓入市，户型以50㎡，70㎡商务办公型公寓为主?2013年截至10月份，济南公寓市场供应为20.7万㎡，预计2014年将会提升至25万㎡以上公寓市场重心西进在售公寓项目待售公寓项目2014年写字楼市场展望2014年济南写字楼市场预期会呈现东西两翼发展趋势，市场供应量将持续放大，汉峪金谷片区、西客站片区潜在供应较多，老城区项目逐渐较少，资源日益稀缺?2014年，东部汉峪金谷片区将加快建设步伐，加上片区奥体金融中心、鲁商国奥城等项目交房入住，片区将持续赢得市场目光；?十艺节的召开以及片区住宅项目的陆续交房入住，西客站片区人流、物流等资源持续注入，片区商务需求将逐渐进入发展期，各项目也将加快写字楼的入市销售步伐；?各区域主要待售项目有：奥体片区金域中心、二环东路片区中润世纪峰、泺源大街片区济南中心、西客站片区恒大项目等；恒大项目明湖广场绿地中金域中心央广场济南中心未来恒生晶石广场中润世纪峰广场2014年商业市场展望2014年?整体商业市场潜在供应较大，主要以东部和西部为主?2013年整体市场由于价格等因素的影响，整体去化不太理想，未来仍以消化存量为主中部西部中部东部南部合力创造财富专业成就辉煌