房地产相关政策营销角度解析青岛货币政策央行2014年宏观调控“全景图”—继续实施稳健的货币政策，不断完善调控方式和手段—增强调控的前瞻性、针对性和协同性—大力推动金融改革，切实维护金融稳定—提升金融服务和管理水平，支持经济发展方式转变和经济结构调整—争取国际收支基本平衡，促进经济社会持续健康发展——评论“2014年国内外经济形势的复杂性较往年有增无减，如国际资本流向尚不确定、美联储QE政策退出节奏不明显以及国内产能过剩和结构调整问题尚待化解等。总之，我国经济要实现平稳发展面临不少新的挑战，这些都需要货币政策灵活应对，增强前瞻性和针对性，适时适度预调微调，维持经济发展的稳定。在稳健货币政策框架下，预计年内货币政策在操作上可能更加灵活，其稳健内涵可能得到更进一步深化和扩展。”——华安证券鉴于今年经济结构调整的需要，加之地方政府债务问题的隐患犹存等背景，预计年内货币政策将保持稳健基础上的适度趋紧。但为了避免流动性波动，更多会在流动性调节工具的使用上下工夫。有业内分析人士还表示，稳健基调下的“易紧难松”将成为今年货币政策的常态。——中国银行尽管2014年物价有一定上涨压力，但主要是在上半年，全年通胀较为可控，尚不必加息，存贷款基准利率将保持基本稳定。在双率基本稳定的预期下，2014年的实际操作将更灵活，公开市场操作将继续“唱主角”，继续担当平抑流动性波动、保持流动性合理、引导市场利率走向的主要工具，并根据形势变化灵活调整回笼和投放的力度。——交通银行——定向降准2014年4月25日起，下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。央行表示，此次对这些县域农村金融机构的准备金率进行结构性调整，有利于有针对性地增强其财务实力，提高其支持“三农”发展的能力，起到引导信贷资源更多流向“三农”和县域的正向激励作用，增强金融服务实体经济的能力，支持国民经济重点领域和薄弱环节。2014年6月16日起，符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行将下调存准率0.5个百分点。同时，财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司也下调存准率0.5个百分点，此次定向降准覆盖大约2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行。趋松专家固紧——央五条一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房贷款需求。二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件个人住房贷款。四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险监测分析。五是建立信息沟通机制，对社会关注热点问题，及时给予回应。央五条对房地产市场有一定的稳定作用，但说是中央救市未免牵强。保障合理住房需求，一直是中央大力支持的。央五条出台后，各银行普遍将首套维持在基准利率，个别银行设立高门槛针对优质客户可下调房贷利率。现今放款周期大约为签约后1-1.5个月。观点1.根据现今全球经济走向来看，资金回流实体经济，高端制造业受到各国政府的青睐和重视。2.央行总的货币政策思路还是稳健偏紧，去杠杆化。定向降准方向三农和小微企业，属微刺激，目的为鼓励商业银行等金融机构将资金更多地配置到实体经济中需要支持的领域，确保货币政策向实体经济的传导渠道更加顺畅。3.民间资金巨大，且风险巨大。根据已经发生的违约跑路事件来看，归集去向基本为房地产企业，且房地产为重点调控行业，一旦放闸，有政府救市嫌疑，政策前后矛盾，不符合中央精神。4.未来继续执行定向降准为大概率事件，亦会采取其他的货币工具来优化信贷结构，支持实体经济的资金需求。全面降准概率小，且针对房地产的信贷政策依然会收紧。着重发力保障房建设和旧村改造。但不排除通过定向降准后，市场宽松的资金通过渠道包装后，重新注入到房地产行业。至少到明年1季度，房地产相关行业的货币政策，难有直接利好。限购政策1.对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；2.对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。观点房票，我们这样解释限购。公社思维还影响着当今的政策决断：一刀切，一根筋，粗暴践踏市场规律，是最为应该被取消的政策之一。如今，呼和浩特和济南已经明文取消，是市场修正的好的开始，也是一个合适时机，青岛应该尽快出文取消。取消限购并不是救市良药，也不必害怕需求井喷，这是回归市场主导下的明智之举。如今供大于求局面已定，取消限购或可促使市场加大调整力度争取客户，加快市场调整的步伐，进而恢复市场的健康发展。限贷政策1.青岛户口以家庭为单位，名下无房且第一次贷款购房，可以享受首付30%，基准利率。2.青岛户口以家庭为单位，名下无房但第二次贷款购房，执行二套房政策，首付60%,利率不低于基准利率的1.1倍。3.青岛户口以家庭为单位，名下有房且第一次贷款购房，执行二套房政策，首付60%,利率不低于基准利率的1.1倍。4.青岛户口以家庭为单位，名下有房且第二次贷款购房，执行二套房政策，首付60%,利率不低于基准利率的1.1倍。5.青岛户口以家庭为单位，原则上不予发放第三次按揭贷款。1.外地户口以家庭为单位，能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的，名下无房且第一次贷款购房，可以享受首付30%，基准利率。2.外地户口以家庭为单位，能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的，名下无房但第二次贷款购房，执行二套房政策，首付60%,利率不低于基准利率的1.1倍。3.外地户口以家庭为单位，已经拥有一套住房或者不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的，不能购买住房，亦不能申请按揭贷款。以上所指的限购范围为青岛市内七区。观点1.限贷是把调控利器，是最应该用好的房地产调控工具。但出于决策者的懒政思维，没有从购房者的真正需求角度出发，导致大量的改善刚需被压抑。2.例如婚房设计为60平米套二厅，三口之间90平米套三厅，四口之间120平以上套四厅，成功之家别墅或者大平层，甚至豪宅。市场的需求是需要细分的，也是不断的改善的，限贷政策，导致穷三家之力要一步到位购买住房，再改善时，即使卖掉唯一住房，也得执行二套房政策，更不用说多改住房需求了。3.限贷政策，导致客户真实需求遭到误导没能实现政策的制定目标，客户为了买房，假结婚、假离婚、落集体户、借用他人名义等等方法手段都用上了，对于社会安定团结起到了负面作用。限贷政策需要真正从民生需求角度出发来考虑政策调整，使信贷政策服务于不同层级的刚性居住需求。公积金新政2014年3月10日，青岛公积金新政实施1.借款申请人建立住房公积金账户满12个月(即满365天)，申贷时账户是正常缴存状态，且在申请贷款的近12个月内，连续正常缴存住房公积金12个月。2.对借款人及配偶均符合申贷缴存条件的，购买新建住房贷款最高额度为60万元、购买再交易住房(二手房)贷款最高额度为35万元;借款人仅本人符合申贷缴存条件的，购买新建住房贷款额度最高为36万元、购买再交易住房(二手房)贷款额度最高为21万元。3.二次申请公积金贷款，须首次公积金贷款结清满五年；三次及以上公积金贷款停止受理。观点公积金新政的出台，其实就是一点原因：公积金没钱了。公积金的归集与贷出，之间的差额越来越大，中央流动性控制的又非常紧，只好收缩。建议将公积金管理机构转型为企业运营机制，运作公积金资产，提供比较稳定的贷款利率。归集渠道可以公司代缴，也可以个人缴纳，拓宽归集渠道，扩大经营规模。新政实施，增加了准贷客户的首付款，并在房贷时间上拖延较长，至少3个月以上，如今很多楼盘暂停与公积金合作，客观上剥夺了客户的优惠资格，增加了购房成本，缴纳公积金的客户反而无法享受赢得的政策保障，这不得不说政策出台的草率和鲁莽。税收政策——商品住宅一手房首套90平米（含）以下，契税1%；90平米-144平米（含），契税1.5%；144平米以上，契税3%。一手房二套契税税率统一为3%。二手房90平米（含）以下，契税1%；90平米-144平米（含），契税1.5%；144平米以上，契税3%。营业税：销售额x5.5%（5年以上不需缴纳）个人所得税：2%观点5年以内交易，需要额外缴纳5.5%的营业税，相当于100万的房产，多交55000元的税。税收政策严重抑制了二手房的流通，这是为什么？抑制住二手房的交易，把市场需求推向了一手房市场，客观上促进一手商品房市场的繁荣，政府可以加大土地供应，提高土地价格，形成土地财政。实际上又是一个利好政府的税收政策，忽视了民众的住房需求。一个健康的市场，必定是一个一二手联动的市场，就跟股票市场一样。税收政策也是房地产市场的重要调控利器，让我们来关注，如果调整为5年以内交易，按照差额缴纳营业税，市场必定会有较大起色。7090政策自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。观点7090政策，本意是对市场供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。从初衷即可看出，还是希望通过行政手段进行市场干预，忽视了供需关系的最朴素的这个市场规律，既然政策初衷即偏，所以此项政策可以休矣。7090政策将市场引导上了同质化、无序化、失衡化的境地，购房者阶段性的住房需求难以满足，开发商也只能前篇一律，走上