项项目可行性目可行性论证论证----经济测经济测算指算指标标体系体系（（试试行）行）问题问题：：11、、项项目利目利润润是是怎样计怎样计算出算出来来的？的？22、房地产经营需要哪些要素投入？、房地产经营需要哪些要素投入？33、什、什么样么样的房地的房地产项产项目才是好目才是好项项目？目？项目净利润=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）土地、资金、人力资源、技术、品牌投入少、回报高、见效快一、应用标准测算报表体系的必要性一、应用标准测算报表体系的必要性主要基于以下需要：项目决策科学化定量分析；全面、多角度分析；动态分析；程序规范。项目决策效率便于计算、便于理解、便于检查。原项目测算的弊处?报表格式、指标计算不统一报表格式多样、指标不完整、信息不完全。?评价指标不能完整反映项目经营情况过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。二、新的可行性论证经济指标体系的特点二、新的可行性论证经济指标体系的特点包括以下四项：?将动态指标与静态指标相结合动态指标--考虑资金时间价值静态指标--不考虑资金时间价值?将指标分为核心指标和参考指标核心指标：主要指标，反映核心收益能力参考指标：反映某一个方面或作补充说明?除整体指标外增加了单项指标如：资金峰值比例；地价支付贴现比；启动资金获利倍数。?运用函数工具和公式链接简化计算如：净现值（NPV）函数；内部收益率（IRR）函数；测算要素的弹性调整。三、资金的时间价值三、资金的时间价值资金的时间价值：资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。今天的1元钱不等于明天的1元利息；单利；复利；贴现；现值；终值资金成本：使用资金要支付代价银行借款：按利率计付利息股东投入：交付利润单利终值计算:S=P（1+i*t)单利现值计算:p=s*(1-i*t)n复利终值计算:S=P（1+i)-n复利终值计算:p=s（1+i)问：第1年年初存入100元，利率10%，分别按单利和复利计算，两年后其终值多少？四、现金流量与净流量、净现值四、现金流量与净流量、净现值现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。万科城市花园项目概况：总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700元；4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。年度第1年第2年第3年第4年合计投资计划：地价支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,50059,500销售面积10151035销售回款21,00043,65047,850112,500现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,000现金流出现值14,00020,00024,79216,15374,945现金流入现值-19,09136,07235,95091,113净现值-14,000-90911,28019,79716,168净现值NPV16,169五、现金净流量与利润的关系五、现金净流量与利润的关系◆利润是按照权责发生制确定的分期损益◆现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。◆可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。六、六、项项目可行性目可行性论证经济论证经济指指标标体系体系核心指标1、内部收益率使累计净现值为零的贴现率2、销售净利率项目净利润/销售收入×100%参考指标六、六、项项目可行性目可行性论证经济论证经济指指标标体系体系3、总投资回报率项目净利润/项目总投资×100%4、销售毛利率项目利润/销售收入×100%5、获利指数现金流入现值/现金流出现值6、资金峰值比例资金峰值/项目总投资7、地价支付贴现比各期支付地价现值之和/地价总额8、启动资金获利倍数项目净利润/启动资金6-16-1、、内内部收益率（部收益率（IRRIRR））内部收益率：是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。万科城市花园项目：年度第1年第2年第3年第4年合计投资计划：地价支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,50059,500销售面积10151035销售回款21,00043,65047,850112,500现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,000内部收益率IRR46.73%6-26-2、、销销售售净净利率利率销售净利率=项目净利润/销售收入×100%（项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？◆以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；◆销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包含“所得税”？“回报”是税前利润还是税后利润？6-36-3、、总总投投资资回回报报率率总投资回报率=项目净利润/项目总投资×100%（项目总投资=总开发成本+期间费用）总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。6-46-4、、销销售毛利率售毛利率销售毛利率%=项目利润/销售收入×100%（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）销售毛利率的意义：在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。销售毛利率和销售净利率的关系：销售毛利率-销售净利率=销售税、费率6-56-5、、获获利指利指数数（（现值现值指指数数））获利指数=现金流入现值/现金流出现值现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。?计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%。?现值指数＞1说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数＜1说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。?如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1万科城市花园项目年度第1年第2年第3年第4年合计投资计划：地价支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,50059,500销售面积10151035销售回款21,00043,65047,850112,500现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,000现金流出现值14,00020,00024,79216,15374,945现金流入现值-19,09136,07235,95091,113现值指数1.22万科城市花园项目测算：年度第1年第2年第3年第4年合计投资计划：地价支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,50059,500销售面积10151035销售回款21,00043,65047,850112,500现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,000现金流出现值14,00020,00024,79216,15374,945现金流入现值-19,09136,07235,95091,113净现值-14,000-90911,28019,79716,168现值指数1.226-66-6、、资资金峰金峰值值比例比例资金峰值比例=资金峰值/项目总投资资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺口。?资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的自有存款余额。?资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。万科城市花园项目测算：资金峰值比例=资金峰值/项目总投资=15000/（28000+59500）=17%年度第1年第2年第3年第4年合计投资计划：地价支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,50059,500销售面积10151035销售回款21,00043,65047,850112,500现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,0006-76-7、地价支付、地价支付贴现贴现比比地价支付贴现比=各期支付地价现值之和/地价总额本指标反映地价支付的快慢。土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。?该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。?对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率，我们仍定为10%（依据同前）万科城市花园项目：年度第1年第2年第3年第4年合计地价支出计划5,0007,0008,0008,00028,000地价支付现值5,0006,3646,6116,01023