做最专业、最系统化的企业全员培训平台《实战实用的房地产营销》之《高效的营销策划》（上）讲师：王艳河聚成华企在线商学院1www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台第一节：项目前期策划2www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台一、项目可行性综合评价★评价内容：1、项目用地环境调查及土地价值分析结论；2、宏观或区域市场调查和研判结论；3、发展规划和建设规模确定；4、规划设计方案初选方案；5、资源供给情况分析结论；6、项目组织机构设置方案；7、项目开发建设计划方案；8、投资筹资能力评估结论；9、投资成本费用测算结论；10、项目盈利能力评价结论。3www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台★评价依据：1、调查资料；2、分析资料；3、研判资料；4、论证资料；★评价方法：1、正向分析评价；2、反向分析评价；3、编制项目可行性分析报告4www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台二、项目用地环境调查与价值分析★项目用地环境调查内容?项目周边环境：人文、人气、交通、医疗、文教、餐饮、金融、休闲娱乐等。?土地概况：地理位置；主要经济技术指标：占地面积、土地出让金、地价、成本单价、总建筑面积、公建面积、销售面积、容积率；土地四邻；良性因素；恶性因素；良性、恶性因素互动条件；土地内在因素。?地形、地貌、地质条件、形状、高差、路网关系、配套条件、因素置换条件?其他影响因素5www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台★调查办法?目标土地现场调查、目标土地周边关系环境调查、目标土地规划控制摸底、相邻物业综合调查；?设计调查表，按所列内容调查；★分析依据?目标土地环境调查、宏观经济与区域市场调研报告、其他分析资料；★分析方法?同比分析法；（差异性分析法）?正项分析法；?反项分析法；?目标空间分析法。6www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台三、国家宏观经济发展走势分析与研判★分析研究内容：1、未来一年宏观经济指标走势2、未来一年社会总投资和行业产业比例走势3、未来一年物价及通货膨胀率走势4、未来一年宏观房地产经济发展走势★分析研究依据：国家宏观经济指标调查档案资料、前两年国家宏观经济指标调查档案资料、国家本期五年计划、本届政府工作报告、年度宏观经济规划、国家宏观经济政策。7www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台★分析研究办法：宏观经济指标分析、经济结构分析、基础经济比例、第三产业经济比例、泡沫经济比例及走势；社会总投资指标分析、各产业行业比例分析、外资走向分析、泡沫经济类行业投资走势；物价水平及通货膨胀率走势分析：宏观经济结构、产业经济结构调整和微观平衡，进出口；指标对比、国家经济红线控制、计划调整、政策调整、对比类比分析法。8www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台四、初步规划设计方案的编制及优化选择（一）初步规划设计方案的内容：1、总体规划◎轴心及布局；◎建筑风格；◎功能分区组团；◎建筑及间距；◎路网及配套；2、景观绿化◎景观主题；◎景观具体建议；◎水景的运用；◎硬性和软性景观；◎主题植物；◎功能性景观；◎景观层次；◎经济性；◎实用性；◎避短型景观；3、建筑设计◎建筑设计总则；◎建筑类型；◎单体设计：户型比例、面积，建筑形式9www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台4、配套设施◎智能化系统；◎背景音乐、灯光；◎幼儿园；◎车库、车位；◎健身、休闲、娱乐设施；◎商业、学校；◎配电室、机房、物业管理用房、垃圾站；◎会所等5、建筑内外装修标准◎外墙、内墙、单元门；◎门、窗、地面、卫生间、厨房、厅及功能房等；◎上下水、空调预留位、煤气、暖气、强弱电等；10www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台6、分期开发划分及相关配套7、物管建议：规划、功能、布局、设备设施、休闲空间环境、公建；8、会所◎会所分类；◎主要面向人群；◎会所功能及设置。功能：休闲、娱乐、音乐咖啡吧、网吧、陶巴、游戏吧、书吧、小小发明家；中小型电影房：设情侣座、学生座、老人座、儿童座、家庭座、健身房、乒乓球台、打牌座椅等11www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台（二）选择依据：区域控制性规划、土地现状图、土地价值分析、规划设计规范、项目建议书、配套接口位置、虚拟规划和建设规模、区域市场调研报告、项目资源分析、专业设计单位意见等说明：本项论证工作是在《项目发展规划和建设规模确定》的基础上延伸而来的，依据前项确定的规划指标和建设规模，分别予以细化制定不同的规划设计；初步方案，供投资分析论证使用。本项论证工作可深可浅，无论做到何种程度，都必须产生两个效果，其一：满足投资论证需要；其二：对项目后续市场研究和产品策划具有基础指导意义。12www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台五、项目资源供给情况分析（一）项目资源供给情况分析■企业资源状况1、资金资源状况；2、人才资源状况；3、内部资源整合能力；4、外部资源整合能力；①政府职能资源的利用；②金融机构资源的利用；③委托代理单位资源的利用；④建设施工单位的利用；⑤材料供给单位的利用；⑥外部信息资源的利用；⑦外部专业人才的利用）5、外部资源倚重比例分析13www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台■项目必须资源1、资金规模；2、人力资源配置；3、团队整合能力；4、内部资源优化程度、等级；5、外部资源优化程度、等级。14www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台■土地资源条件1、土地资源资金规模；2、土地资源的变现能力；3、土地资源的占用周期；4、土地资源的最优化程度。■资金资源条件1、自有资金条件；2、土地资源变现条件；3、项目融资条件；4、担保、抵押融资条件；5、其他资金资源条件（联营、合作等）。15www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台■人力资源条件1、决策人及决策组织；2、项目策划组织：调研、分析策划、项目开发与管理、规划设计、工程技术、营销推广、财务人员3、项目方案、计划组织：工程方案计划编制人员；营销类方案计划编制人员；资金、成本、费用及执行控制方案计划编制人员4、项目执行组织：执行过程控制人员：工程现场管理人员：销售现场管理人员：外联攻关人员：■企业、项目品牌资源，其他可利用资源16www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台（二）分析依据：1、资产负债表、2、人力资源规划、企业职能配置、员工岗位说明书、各岗位员工能力评估表、项目用地环境调查与价值分析（三）分析方法：1、项目所需资源、企业现有资源对比分析法；2、资金资源由财务部组织材料、人力资源由办公室组织、外部关系由工程部和财务部协同组织；3、统筹分析由财务部组织定稿。17www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台（四）说明：项目资源供给情况分析的主要目的是系统性的理清企业所能提供的项目所需资源状况，使企业决策者和执行者清楚地知道企业条件与项目所需条件之间的距离。便于企业在项目启动前期优化资源配置，尽最大可能弥补资源缺陷，借以保障项目的成功。18www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台六、项目组织机构设置■设置内容：1、项目组织机构设置设置依据项目组织机构设置的依据分析及设置构思；2、项目需求基本水平；3、企业现实基本水平；4、组织机构姿态调整的方案，方案优化；5、组织机构姿态调整后的基本水平；6、职能配置优化方案选择；纵向、横向关系的确定；7、项目营运基本工具的准备；8、项目过程调控机制及灵活度把握；9、项目组织机构图；机制调控图；职能配置图；项目营运工具。19www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台■设置依据：资源供给情况分析、人力资源现状评估、员工能力水平评估、部门职能缺陷、项目建设计划方案、项目运作能力基准、强化职能选项、弱化职能选项、职能说明书、职位说明书等。■设置办法：1、分析项目需求基本水平；2、评估企业基本水平；3、组织机构姿态最佳方案筛选；4、组织机构定位、定项、定量、定职责、定目标、定任务；20www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台■说明：项目组织机构是房地产企业根据开发项目难易程度设立的并行与企业组织架构的项目组织体系，其侧重于整合企业专业、技术能力操作项目，调整企业团队姿态，强调团队整体的协作能力和项目需求职能的协同发挥，属高度统一的集权组织。项目组织机构体系为项目运作的核心，企业组织架构体系发挥辅助作用。是根据项目需要对企业操盘能力及核心竞争力的优化整合。21www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台“教育是为美好生活作准备！”——斯宾塞Thanks！22www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台《实战实用的房地产营销》之《高效的营销策划》（中）讲师：王艳河聚成华企在线商学院23www.fdc01.com房市金碟做最专业、最系统化的企业全员培训平台七、项目开发建设计划方案■方案内容：1、土地投资：土地拍卖投标、协议出让、联合开发、；2、土地手续办理；3、项目策划；开发形式、周期、进度、顺序、可行性分析、市场定位、产品策划、营销策划、项目方案计划制定和工程现场、销售现