龙洋·成都家纺城生产产业园运营管理建议以及采购中心管理运营管理方案彭涛2012/7/6房地产智库www.fdc01.com1【目录】【一】龙洋·成都家纺总体城规划情况【二】龙洋·成都家纺城一期园区运营情况【三】龙洋·成都家纺城家纺商贸区功能分区规划【四】龙洋·成都家纺城产业园已交付使用区域运营管理建议【五】龙洋·成都家纺城在建部分导入前期进入与承接查验接管验收工作建议【六】龙洋·成都家纺城商贸区运营管理设想6.1、龙洋·成都家纺城采购中心运营管理建议---家居生活馆、家居体验中心6.2、龙洋·成都家纺城商务中心写字楼部分管理方案设想---商务楼、写字楼、综合服务楼、会展楼6.3、龙洋·成都家纺城商务中心酒店部分管理设想---五星级酒店(略)房地产智库www.fdc01.com21、龙洋·成都家纺总体城规划情况规划占地面积1000亩，主要引进床上用品类、窗帘类、洗漱厨房纺织品类以及家具纺织品类等家纺生产企业。成都家纺城分为四个区域、两个服务中心：生产加工区（华茂·成都家纺城生产产业园）、产业市场区（成都国际家纺采购中心）、研发区（纺织技术培训学校、新产品研发中心）、配套服务区（生产、生活、商务配套）；服务中心（园区运营管理）、物流中心。二、龙洋·成都家纺城一期园区运营情况开发面积108亩，为18户家纺企业量身定做，能满足家纺企业的研发、生产、产品展示等众多功能。每家企业的员工在120人以上。一期入驻工人总量0.5万人左右。建设内容：家纺生产专区、员工公寓楼、服装辅料专区、园区展览中心（展览馆）。A区入驻企业为18家较大型家纺企业，有四川赛德佳慧纺织品有限公司、成都市亨德家用纺织品有限公司、成都市艺灵布艺有限公司、成都市君浩鞋帽有限公司、成都市雁城床上用品有限公司、成都市姮暖家用纺织品有限公司、成都市淙铭布艺有限责任公司、成都恒睿包装印务有限公司、四川上官家纺有限公司、成都市佳毅仕床上用品有限责任公司、成都市雅嘉坊家纺有限公司、成都市喜乐童鞋帽有限公司、成都雅家惠家纺有限公司、成都市实意家用纺织品有限责任公司、成都市普依康纺织品有限公司、成都市鑫宏达家纺有限公司等。三、龙洋·成都家纺城家纺商贸区功能分区规划总体规划面积为284亩，总建筑面积521,324平方米。按照“布局集中、用地集约”的原则，房地产智库www.fdc01.com3形成采购中心、商务中心二大功能区。采购中心172亩，共267699平方米，商务中心112亩，253625平方米。其中：1、采购中心：由家居生活馆和家居体验中心组成。1.1、家居生活馆：地上7层129,631平方米，地下1层18,521平方米，五大版块：床用纺织品类、巾类、帘类、布艺类、毯类1.2、家居体验中心：4层联排商铺，建筑面积119,547平方米，三大区域：新婚家居体验区、儿童家居体验区、老年家居体验区2、商务中心：共包括7个单位工程，总建筑面积达到253,625平方米，其中地上224,388平方米/地下29,237平方米。1）、1#楼五星级酒店建筑面积75,944平方米（地上18层68,350平方米/地下二层7,594平方米）2）、2#楼会展楼建筑面积29,995平方米（地上6层25,710平方米/地下一层4,285平方米）3）、3#-4#楼商务楼建筑面积68,296平方米（地上18层61,466平方米/地下二层6,830平方米）4）、5#-6#楼写字楼建筑面积68,296平方米（地上18层61,466平方米/地下二层6,830平方米）5）、7#楼综合服务楼建筑面积11,094平方米（地上4层7,396平方米/地下二层3,698平方米）四、龙洋·成都家纺城产业园已交付使用区域运营管理建议按相关管理标准、规范化管理、提升管理品质参照《物业管理条例》、《全国物业管理示范工业园区达标评分细则》及ISO9001质量标准，对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施。房地产智库www.fdc01.com4序号指标名称工作标准指标测定依据管理指标实施措施1房屋及配95%全国物业管理条例、全国采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工套设施完物业管理示范工业园区作方法，落实责任，责任到人，建立完善的区好率达标评分细则、ISO9001域日检、周检、月检制度，健全档案记录质量标准2房屋零修、96%全国物业管理条例、全国建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修急修及时物业管理示范工业园区单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及率达标评分细则、ISO9001时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和质量标准回访记录，以优质服务为本，24实行小时值班制度3维修工程99%全国物业管理条例、全国建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保质量合格物业管理示范工业园区证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量率达标评分细则、ISO9001质量标准4大型及重99%全国物业管理条例、全国完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配要机电设物业管理示范工业园区备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所备完好率达标评分细则、ISO9001有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值质量标准班，出现故障及时排除5疾呼完好95%全国物业管理条例、全国落实责任人，坚持对道路、路灯及停车场、消防及使用率物业管理示范工业园区设施设备等公用设施进行日常巡视检修和定期6停车场完95%达标评分细则、ISO9001维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督好率质量标准并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公7路灯安好95%共设施完好并正常使用率8消防设备98%完好率9治安案件1%以下全国物业管理条例、全国实行24小时保安巡查制度，分快速、中速、慢速发生率物业管理示范工业园区巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根10财产被盗1%以下达标评分细则、ISO9001据实际情况，确立人防、技防与物防相结合的率质量标准治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保工业园区人身财产安全11违章发生1%以下全国物业管理条例、全国建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点、率物业管理示范工业园区广告牌、广告字画、乱贴乱画等现象及时发现及12违章处理90%以下达标评分细则、ISO9001时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立率质量标准相应的回访制度13火灾发生1%以下全国物业管理条例、全国全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期率（年）物业管理示范工业园区培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查达标评分细则、ISO9001发现隐患及时处理，确保安全质量标准14绿化完好无全国物业管理条例、全国建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区率物业管理示范工业园区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问达标评分细则、ISO9001题，及时修复，确保公共绿化无破坏、无践踏、房地产智库www.fdc01.com5质量标准无黄土裸露；室内绿化常青。导入CRM理念，整合多方资源，提高效益CRM是客户关系管理是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。在工业园区经营中导入CRM理念，重点要做好五方面工作：1）、及时建立客户档案，掌握客户基本情况。这是实施CRM的基础。以此为平台，分析其经营的主要风险来源及对履行合同的影响;定期(每月、每季、半年)对客户履约能力进行评估。包括对经营状况、员工工资发放、租费缴交、其他债务状况等进行了解，作出综合评估，以此判断客户在履约方面是否存在风险、风险有多大。2)、加强客户沟通，做好规范服务，帮助客户解决力所能及的困难，努力提高客户满意度。除正常开展工业园区的正常物业服务外，还要针对不同客户的特点，有针对性地开展个性化服务。特别在物业维修方面，更要提前做好调查摸底，制订维修计划，消除“坏什么修什么”的现象。4)、加强租费管理，根据各客户履行的情况，对各客户风险情况进行分类(安全期、风险期、危险期)，并分别实行不同的管理。对处于安全期的客户，实行正常管理;对处于风险期的客户，实行“黄灯”管理，密切关注客户的经营情况、货物进出情况，资金周转情况、分析拖欠款的原因，与客户商定具体清缴租费事宜。对处于危险期的客户，要实行“红灯”管理，应采取限制进出货、停止报关业务、终止合同、法律起诉等强制措施收款，尽量减少出租方损失，并根据情况的严重程度采取不同的措施，迫使客户尽可能缴交租费。4)、定期对客户信息进行统计分析，为企业设计和优化业务流程、识别不同客户的价值差别化和需求差别化，从而针对不同客户采取不同的服务方式提供信息支持。5)、为客户提供有效的物业服务。对园区客户来说，园区内保持整洁、安全、设备正常运作，并且建筑物维修良好，是他们对物业服务的基本要求。实践证明，物业服务已经成为提升工业园区竞争力的有效手段，也是维护和提高物业价值的根本途径之一。强化风险管理，确保资源安全利用工业园区存在三大安全管理风险：1、消防安全风险。工业园区厂房多，是火灾易发区、高发区，消防安全风险隐患比较大。2、治安安全风险。园区内工厂多，是一个“小社会”，外来工来自不同地方，构成复杂，治房地产智库www.fdc01.com6安形势比较严峻。3、社会安全风险。因工厂老板欠薪而引发劳资纠纷，处理不妥将影响社会稳定。针对这些特点，园区运营管理要防患未然，强化风险管理。所谓风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以及消除的过程。其目的是以最小的经济达到分散、转移、消防风险，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。重点要抓好如下工作：1、做好风险识别和风险评估