太原太原长风长风居住居住区区整体定位整体定位与与物物业发业发展建展建议议太原事业部市场营销部2007年1月长风居住区项目着重解决以下3个问题第一部分800亩整体定位第二部分分期开发策略第三部分启动区产品建议800亩整体定位的研究思维导图项目界定项目界定市场背景市场背景竞争特点竞争特点客户分析客户分析发展战略发展战略项目定位项目定位地块基本指标?出让地块面积：51.5万平方米（772亩）；?总建筑面积：约118万平米；?住宅建筑面积：约112万平米；?住宅容积率：3.2；?最大建筑密度：20％；海天?最小绿化率：35％；105亩?控制高度：100米；?取地成本：150万/亩（毛地）；合楼面地价700元/平米以上。————大大盘项盘项目目————高建筑密度高建筑密度————取地成本相比上取地成本相比上年有了一定提升年有了一定提升地块边界清晰，相对较为规则，地块北侧目前的违章建筑阳光假日城、地块内部的山西海天科技开发公司对项目价值造成一定消极影响。地块2面临街，一面临排洪沟，围合感、边界感明显。滨河西路地块西北侧的装饰广场将西北侧阳光假日城北侧南中环东侧滨河西路方正的地块分割出一块，阻挡了项目开阔的视野和整体的一致性。但整体地块相对较为规则。此次公告中因为时间的关海天科技公司现状系，太原市政府尚未与山西海天西侧新晋祠路科技公司进行详细谈判；但政府应允土地收回的可能性非常大。地块内部的苗圃南侧冶浴河地块现状交通主要依靠新晋祠路与城市联系，但未来交通通达性与项目昭示性较好。现状交通主要依靠新晋祠路。现状公共交通：856、城区804、904规划中的长风商务区本未来交通通达性和昭案示性较好。从地块资源条件来看，虽然地块紧邻汾河，但不具备压倒性、独一无二的资源优势。同时，地块内部高压线也会对资源造成一定影响。临汾河，但目前辖段内尚未改造、蓄水。尚汾河沿线大打资源牌未项目比比皆是，临汾河景蓄高压线观资源从竞争上来说，并水不构成绝对优势。的村庄汾河高压线东西横穿地块，对地块价值有一定折损。辖段排内洪干涸沟的汾水南北长、东西短的规则地块，一方面有利于南北向楼座排布，另一方面市政道路的分割，也利于组团开发。南北长、有利于规划出南北向的符合客户居住习惯的楼座。300米300米市政道路的分割，500有利于各个地块组团式米开发。既保证整体地块统一，又可以分期进行开发。100米500米从城市规划来看，政府主导因素下的大太原、多格局、多中心的空间发展趋势日益显现时间200420052006年年年特征一：政府主导因素推动：年?邀请外脑；?规划调整；?规划调整；度?整体规划；?设立新区；?多格局发展；1、规划引导城市重心南移；规2、省、市政府南迁，设立长风划?提出方向；?政府搬迁；?“大太原”圈；商务区；关?南移西进；?北展东扩；?基础设施建设；3、加快城市南部基础设施建设键；词特征二：房多格局，多中心空间趋势；地1、产业结构南北分布；产2、政务、商务职能向南发展；市3、居住、商业等多组团大型布置；场4、疏散中心人口，合理分流表现以长风街为标志的南移西进长风商务区大太原经济圈下多格局发展在大太原、多中心战略思路指引下，长风商务区并未实现跳跃式的发展，相比之下，各空间区域从起步到发展成熟仍有较大困难。作为新经济中心的长风商2005年2月版区域规划2006年12月版区域规务区并未起到领头羊的作用划，其发展步履维艰。历经1年半规划调整1、目前还停留在规划阶段；首创项目搁置12、首创付清土地款后开发年搁置；20062010～空间结构规2006年招商引资项目还处于起步各空间区域发展仍有很大划2006年招商引资项目还处于起步困难；阶阶段：段：1、十一五期间政府主要投1、晋阳新城开发；资建设34项重点工程。1、晋阳新城开发；22、、九九龙龙山山旅游旅游度假度假开发开发；；2、目前政府投资建设的重33、、东锋东锋新城建新城建设设；；点项目因资金困难，建设放44、市政府、市政府迁迁移；移；缓。55、、修修桥桥、筑路；、筑路；66、、长风长风商商务区务区公建公建配套配套；；。。。。。。。。。。。。地块紧邻长风商务区，用地功能上的互补，使本地块成为长风商务区的重要组成部分地块虽不在长风商务区内部，但作为长风商务区的居住区，是长风商务区的重要组成部分；长风大街南中环及其延长线长风商务区规划以商务、办公为主；住宅所占比重非面积功能区位置长常小；（万平米）风40会展商务北部商20文化博览中部26市政中心中部务133商务、居住南部区住宅：30但是，区域潜在房地产项目供应量较大，未来市场竞争激烈。2006～2010新增建设用地十一五期间，项目所在区域内新增建设用地供应量增加。新新增增建建设设用地，加用地，加剧剧市市场竞争场竞争；；片区内2005年“城中村”运作的项目，2007年将迎来供应量的爆发。山西慧光控股南中环本山西汾河开发案原有原有项项目目销销售售；；滨东康城项目界定关键词——大盘；——熟悉的“陌生区”；800亩整体定位的研究思维导图项目界定项目界定市场背景市场背景产品特点产品特点客户分析客户分析发展战略发展战略项目定位项目定位太原房地产整体处于行业的起步阶段，开发企业多市场背景而杂，从业人员少而乱，缺乏专业性。阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段行业处于起步?土地市场、商品房市场?消费者收入水平显著提高?房地产市场以二级市场交规范操作?区域市场发展不平衡，地易为主、阶段；外?福利分房阶段?政府对房地产业的调控段时代特征明显?市场为大地产商所主导部?政府为整个产业的主主要通过城市规划及土地?土地和商品房市场存在不?土地市场与商品房市场完环要投资者供应等宏观调控手段间接规范操作全规范境?区域平行发展进行?政策因素影响大、住房福?但政府的住房福利依旧少?政府的住房福利少量存利大量存在量存在在竞?竞争者数量减少?竞争者较少?大量的新竞争者进入、争?市场细分充分、得到/?竞争者数量继续减少?需求简单?需求复杂、市场细分显现条占有新的细分市场较难?消费者需求减少?市场结构单一?以市场份额的竞争为主件?注重效益/低成本需?满足基本生存需求?生存、改善需求兼有?需求增长趋于平稳?改善需求为主?客户结构简单?需求急剧增加?改善需求为主?需求多样征?客户层面扩大?客户结构复杂?单纯数量型?住宅价格与投资猛增，大?以质量为主，?产品形式极为丰富供?产品形式单一量不成熟发展商及产品出现?数量与质量并重?基本无附加值?数量与质量并重?产品价值构成广泛征?产品形式逐渐多样化?产品附加值提高太原市2006年共有房地从业人员鱼龙混从业人员素质普遍较低产开发企业500余家，其中一杂，缺乏专业性。，具有本科以上学历的人士在级开发资质的企业仅有3～5公司里面屈指可数。家。房地产项目“多而碎”，缺乏规模效应市场背景项目名称占地面积总建筑面积泛华盛世21700平米70000平米房地产项目占地面积龙湖易居12000平米58000平米超过100亩以上的项目屈尚层生活(5.4米)10000平米30000平米指可数。智诚天和园26亩100000平米云路杰座1600平米15000平米精良佳境10亩10000平米房地产建筑面积在飞云现代城15亩120000平米40万平米以上的规模小区太和轩1100平米38000平米，目前在太原市场基本没中奥．名砥3000平米12000平米有。柏林风情36亩83760平方米北美新天地25亩100000平米亲贤苑55亩140000平米滨东花园120亩200000平米城市花园22亩73000平米碧水云天5000平米50000平米城市花园22亩73000万平米龙湾国际60亩80000平米米拉公寓3000多平米20000平米行政管理漏洞百出，违法、违建事件时有市场背景发生，消费者对企业诚信心有余悸。2006年9月太原市城区内查处的非法建2006年12月太原市被曝光的开发项目设住宅小区用地????顺发奶制品厂非法占用小店街办温家堡村18.4亩基本农田建村民住宅小区；?北营街办许西村委会非法占用本村耕地153亩建村民住宅小区；?坞城街办北张村委会非法占用本村耕地26亩建学生公寓；?金胜村委会非法占地88.15亩建住宅楼；?吴家堡非法占地123亩建住宅楼；?南堰村非法占地29.67亩建住宅楼；???新庄村委会非法占地30.3亩建设住宅小区；房房地地产产秩序混秩序混乱现乱现象象：：?杨家峪村委会非法占地14亩建设住宅小区；??东涧河村委会非法占地31.5亩建?集集体土地体土地直接盖房直接盖房销销售售；；?相关手续欠缺项目直接销售；设洪子峪移民村；?相关手续欠缺项目直接销售；??工程延期交房现象屡见不鲜；七府坟村委会非法占地12亩建设?工程延期交房现象屡见不鲜；住宅小区。??工程工程质质量量问题问题不容不容乐乐观观；；?王家峰村委会非法占用31.6亩耕地建设住宅小区；。大量的单位福利房、城中村改造项目以超低价冲击市场背景市场，其售价仅为正常市场价的3/4.项目名称项目价格（元/平米）周边区域价格（元/平米）福利房、城中村改北张村31003600造项目的低价房冲击市新庄村14002000场。亲贤村28003600金胜村12001600售价仅为正常市场龙堡村15002200价的3/4.南上庄30003700义井村21002600长治路树脂厂31003600义井商场20002500山西日报社26003600太原报社30003600武警消防总队26003200异地开发商开始“小心翼翼”介入太原市场，当地消费者市场背景既带着几分“期盼”，又带着几分“恐惧”异地开发商大举拿地100太重大唐联合中