莱钢建设置业滨州项目2012年度营销策略方案2012.03.201纲要纲要1、滨州楼市现状与竞争2、中海城项目自身情况3、中海城营销与推广策略方案4、中海城2012年度目标销售计划5、新高都项目运作思路6、近期急需解决的问题21滨州楼市现状与竞争3滨州楼市现状与竞争?（一）滨州城市经济发展与规划?（二）滨州房地产市场分析?（三）中海城所处竞争区域分析?（四）主要竞争项目状况4（一）滨州城市经济发展与规划1、城市经济发展GDP总量发展GDP增长速度单位：亿元人民币单位：亿元人民币说明：最近说明：最近1010年，滨州市年，滨州市GDPGDP增长迅速，保持了增长迅速，保持了18.82%18.82%的年增长率，经济总的年增长率，经济总体发展形势向好。体发展形势向好。5（一）滨州城市经济与规划1、城市经济发展城镇人均国民收入发展城镇人均可支配收入增长速度单位：元人民币单位：元人民币说明：最近说明：最近1010年，滨州城镇居民可支配收入增长迅速，保持了年，滨州城镇居民可支配收入增长迅速，保持了12.54%12.54%的年增的年增长率，购买力进一步增强，人民生活进一步改善。长率，购买力进一步增强，人民生活进一步改善。6（一）滨州城市经济与规划2、城市人口?滨州市户籍人口366.15万人，其中滨城区总人口只有63万，人口增长以自然增长为主，人口总量变化不明显。?滨州市外来流动人口呈现缓慢上升趋势。随着国家“黄、蓝大开发战略”的实施，包括魏桥铝业在内的大企业选址滨州开发区，人口集聚效应和带动效应逐渐显现，购房需求未来将逐步增加。?滨州中高端客户数量相对较少，市场产品对中高端客户吸纳能力不足，部分潜在客户外流济南、青岛、淄博等大城市，因此对中高端物业需求有限。7（一）滨州城市经济与规划3、城市规划滨州依据市场资源优势和产业前景，在东、西、南、北、中五个方位重点发展大型专业市场、高档住宅、休闲观光、物流配送、商务金融，形成五个功能区。区重点发展区块范围发展方向块定位培植发展商务金融区。逐步提升现有渤海国际、中央公园、银以渤海七路为中座商城、潍坊中百、大润发、王府井商贸城等一批旗舰店的规轴线，西起渤海模档次；逐年培植年营业收入过亿元商贸企业5家，争创“省级中中心商务十路东至渤海五服务名牌”2个；大力提升金融服务业，在东营商业银行、恒丰部区路，南起黄河一银行成功入驻的基础上，推动齐商银行、招商银行落户开业，路，北至黄河十完成农信社改革任务，组建区农村商业银行，逐年引进股份制路银行1家，发展典当、担保等金融机构9家，进一步提升渤海七路中心商业街的招商聚商能力。以市西、彭李办打造高档住宅生活区。推进阳光政务小区、绿都花园、德坤华事处为主体，西府、安康花园、御景苑等房地产项目建设；完成张八棍、亚药西高档住宅起渤海十八路东刘、棒槌孙等旧村改造项目，引进富尔玛、家乐福、沃尔玛、部生活区至渤海十路，南银座等大型超市商场，招商建设以生活资料为主的市西物流园起长江三路北至区，打造黄河三角洲文化创意产业园，努力推进城市化进程黄河十六路?中海城位于西部高档住宅生活区。该区域规划建设多所大型超市，并打造黄河三角洲文化创意产业园，发展前景很好。8（一）滨州城市经济与规划4、小结?滨州经济发展与国家经济发展同步，增长率迅速，居民生活水平不断提高，对于改善居住有了更高的需求，同时在经济基础上也有了良好的保障。?滨州城区人口数量较少，吸纳外来人口能力不足，近几年人口数量变化不大，城市化进程较国内大中城市慢，对住宅数量的需求增长较慢。?中海城所在的滨州开发区作为滨州极具发展潜力的区域，未来发展前景广阔，但是由于滨州市在山东省的吸引人才能力不足，外来人口数量少，吸引高端外来人口能力弱，对房地产高端产品支撑作用有限，所以短期内很难发生质的变化。9（二）滨州房地产市场分析1、宏观调控政策分析?国家出台的一系列房地产金融、税收、限购等调控政策直接导致一二线市场购房者观望，对滨州市场影响也较大，客户担心目前购买的物业未来会迅速贬值，因此对目前买房信心不足，降低了楼盘去化速度和资金回收。?土地调控政策限制越来越严格，高端物业用地供应严重不足，未来几年滨州现有高端物业将越来越稀缺。10（二）滨州房地产市场分析1、宏观调控政策分析最新动态2012年3月14日温家宝答记者问：为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光，有所进展？首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。关于房地产市场发展，我有几个观点：第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。第二，合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。20122012年年33月月1414日下午沪深股日下午沪深股市房地产市房地产板板块块狂跌狂跌11中国央行3月20日发布《2012年第1季度储户问卷调查报告》，这份由中国人民银行在50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查报告显示，未来3个月有购房意愿的居民仅占14.1%，是1999年调查以来的同期最低值。调查显示，在各主要投资方式中，“房地产投资”意愿继续回落，较去年同期降低10个百分点，在主要投资方式中列最末位。越高收入的居民其投资房地产的意愿越低。特大城市（北京市、上海市）居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。中原地产研究总监张大伟预期在6-12个月内房价可能有10%-20%的下调。（二）滨州房地产市场分析2、总体市场分析总体市场特点?1、单位集资建房冲击商品房市场?2、物业管理服务水平成为评价楼盘品质的新尺度?3、房地产产品形态向高层转化，多层成为稀缺?4、存量及在建房屋户型面积偏大，购买能力普遍不足?5、房地产市场以刚性需求为主13（二）滨州房地产市场分析2、总体市场分析2011年房地产市场成交数量分析120095310008007276005355004953813954003093002451912162072001630月月月月月月月月月月月月月月12345678901212111年20122011年合计5247套2011年月均437.25套?仅仅20112011年年88月月销售销售量量接接近近10001000套套，其，其他他月份平月份平均只有均只有470470套左右套左右，，交易交易数量数量很小很小?。。滨州有主要滨州有主要楼盘楼盘4040余余家，家，各楼盘月各楼盘月均均仅仅仅仅1010套左右套左右，，销售销售速度过速度过低低，，销售周销售周期期过长过长。。14（二）滨州房地产市场分析2、总体市场分析2011年下半年各类型物业价格走势分析8000712172007254694670587086708971847000581055455564569456345784571060005456商铺5000别墅住宅40003011294629842999323127562596286930002000日日日日日日日日日074207529132221月月月月890月月月月月7101212年年111年11年年年1111年年年221001111110220111002200022222?从从去去年年77月份直到月份直到目前为目前为止止，滨州市场的，滨州市场的别墅别墅（包（包含独栋含独栋、、双拼双拼、、叠拼叠拼、、联排联排）、住宅（包括）、住宅（包括普通普通多层多层、、小小高高层层、高、高层层、、花花园园洋洋房）、商房）、商铺铺价格价格分分别别增长了增长了300300元、元、200200元、元、250250元元左右左右。。?20112011年，滨州房地产市场变化趋势年，滨州房地产市场变化趋势是价格是价格略略微微上上涨涨，，而而成成交交量略量略微微下降下降。。15（二）滨州房地产市场分析2、总体市场分析近4年独栋别墅价格走势分析987010000900080007347700060005260别墅均价500038234000300020002008年2009年2010年2011年?从从20082008年至年至20112011年，年，44年年间独栋别墅间独栋别墅价格价格上上涨涨近近60476047元元//平平米米，增长，增长158%158%，，价格价格增增长势长势头头强强劲劲。。16（二）滨州房地产市场分析2、总体市场分析近4年联排别墅价格走势分析800064717000600051165000联排别墅均价403540003227300020002008年2009年2010年2011年?从从20082008年至年至20112011年，年，44年年间联排别墅间联排别墅价格价格上上涨涨近近32443244元元//平平米米，增长，增长100%100%，，价格价格增增长势长势头头强强劲劲。。17（二）滨州房地产市场分析2、总体市场分析近4年花园洋房价格走势分析400036853500312928633000花园洋房均价2500223020002008年2009年2010年2011年?从从20082008年至年至20112011年，年，44年年间间花花园园洋洋房房价格价格上上涨涨近近14551455元元//平平米米，增长，增长65.2%65.2%，，价格价格增增长长幅幅度度稍稍小小。。18（二）滨州房地产市场分析2、总体市场分析房