西安曲江新区XXX酒店及服务式公寓市场分析报告及定位２０10年7月目　　录1、宏观市场2、项目概况3、酒店市场及项目定位1、宏观市场1.1城市宏观概况西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。1992年7月国务院批准为内陆开放城市，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市。面积和人口：西安现辖9区4县，总面积10108平方公里，常住人口830.54万，户籍人口764.25万。气候特点：西安地区属暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季高温多雨，冬季稍冷少雨。气候温和，四季分明，雨量适中，市区年平均温度13.3℃，年降水量558～750毫米，7、9月份为两个明显降水高峰。交通状况：西安的交通系统包括航空、铁路、公路和地铁，构筑了非常发达的现代化交通网络：?航空西安咸阳国际机场是国内干线重要的航空港、国际定期航班机场，也是中国民航总局规划建设的6个区域性枢纽机场之一。目前，已与国内外近30家航空公司建立了航空业务往来，开辟国内航线90多条，通往国际主要城市的国际航线达到27条，成为全国第四大国际航空枢纽城市。?铁路西安是西北地区最大铁路交通枢纽，西安站是全国特等客运段之一，也是西北、西南地区最大的货运集散中心。?公路西安是东部、中部地区通往西部地区的枢纽和门户，是全国干线公路网中最大的节点城市。穿过西安的国道主干线和西部大通道有5条，以西安为中心向外辐射的国道主干线和西部大通道有9条，现有道路8250.284公里,其中高速公路345公里。?城市轨道交通西安城市快速轨道交通线网规划将由6条线路组成，近期规划建设两条地铁线路。二号线建设已开工，预计于2010年完成建设；地铁一号线预计于2010年开工，2015年完成建设。旅游资源：西安旅游资源得天独厚，有着三千一百多年的建城史，先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在这里建都，是与雅典、罗马、开罗齐名的世界著名历史古都1981年联合国科教文组织把西安确定为“世界历史名城”。西安文化遗产极为丰富。西安境内有重点文物保护单位282处，其中国家级重点文物保护单位34处，省级重点文物保护单位72处。丰富的历史文化遗产和独特的自然风貌使西安成为海内外游客首选的旅游目的地之一。改革开放以来，西安旅游基础设施和产业体系颇具规模。全市拥有年接待游客10万人以上的景区20个，国家4A级景区9个，首批获得了“中国优秀旅游城市”称号，旅游业成为西安经济发展的支柱产业。1.2城市经济指标西安地处我国中西部两大经济区域结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。国家实施西部大开发战略以来，西安基础设施建设和经济社会发展取得了显著成绩。2008年，虽有国际金融危机的影响，而西安全年实现生产总值（GDP）2190.04亿元，比上年增长15.6%，是西安经济15年来增长最快的一年。按常住人口计算，全市人均生产总值26259元，比上年增加4920元，增长14.5%。2009年，西安市经济逐季向好，主要经济指标逐季回升，截止三季度末，实现地区生产总值1693.85亿元，比上年同期增长14.1%，全社会固定资产投资1953.36亿元，同比增长37.6%，比上年同期回落1.5个百分点，比上半年回落4.1个百分点，但比一季度提高2.8个百分点，保持了快速增长的势头。下表概览了2004-2008年西安市几个重要的经济指标：类别2004年2005年2006年2007年2008年人口（万人）725.0741.7823.0830.5837.5国民生产总值1102.41270.11473.41763.72190.0（亿元）年增长率（%）13.513.113.114.715.6固定资产投资646.7845.11066.61435.31906.2额（亿元）年增长率（%）34.029.127.737.132.8实际利用外资2.765.718.2511.1611.47（亿美元）年增长率（%）8.0107.044.435.32.8消费物价指数2.30.31.64.76.0（%）新增外资项目159157174135100年增长率（%）203311-22-351.3城市规划根据最新公布的2008-2020年西安城市规划概要，西安市规划范围总面积为10108平方公里。按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，在西安市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，其中：“一城”为主城区；“一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴；“一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带；“多中心”为主城区外围的中心城镇，包括四个组团、三个新城和四个县城。规划空间分为三个层次：市域范围：西安市行政辖区。城镇范围：主城区、中心城镇、镇。主城区范围：以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（潏河），北到渭河。主城区布局结构：优化主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。重点发展区域：加快“四区两基地”建设，重点建设未央新城，完善基础设施建设，改善人居环境，疏解老城压力。近郊地区重点进行组团、新城和县城建设。主城区交通规划：西安市将以棋盘加放射式网状结构的轨道线网来促进城市空间的重组与整合，带动周边副中心及组团的发展,有效缓解城市中心交通压力。主城区综合交通规划图(2008年-2020年)远期规划目标：根据《西安2004—2020年城市总体规划》和《西安市综合交通规划》，西安市建立以公交为主体、城市快速轨道交通为骨干的现代化城市综合客运交通运输系统，促进城市空间结构布局的形成，远景年建成长度251.8公里，棋盘＋放射式网状结构的快速轨道交通网络。近期目标：从近期规划到2015年完成地铁一、二号线的“十”字骨架线网建设。规划建设的轨道交通一、二号线单向高峰小时客流分别为4.2万人次和3.78万人次。西安城市轨道交通规划图(2005年-2020年)城市规划发展战略经济社会发展目标：?至2010年，全市国民经济增长速度年均要保持在13%以上。?至2020年，保持10%左右的年均增长速度，全面实现小康社会。城市建设发展目标：?提升城市品质，建设国际旅游城市；?营造最佳创业环境，建设科技创新城市；?建设依山抱水、环境优美的生态宜居城市；?构建高效、便捷的交通网络体系，建设航空、铁路、公路交通枢纽城市；?发挥优势产业和地区辐射能力，建设现代制造、高新技术产业基地；强化金融、商贸、信息、物流等区域功能，建设中国西部经济中心。2.4小结西安市是一个历史文化名城，同时也是我国中西部地区的内陆开放城市，以及新亚欧桥陇海新线上的最大中心城市。西安市是世界文明的历史名城，拥有众多的旅游资源，旅游业也是西安经济发展的支柱产业。西安市作为西部重镇，近五年来的经济增速维持高位，预计未来五年将依然维持这样的高位运行；经济的快速发展，必将带动第三产业尤其是酒店行业的发展。城市总规划中，西安规划将发展成为“一城、一轴、一环、多中心”的整体布局，城市将呈现多中心，多组团的现代城市格局。西安在大力发展主城区放射型网状交通网络，尤其是大力发展轨道交通，计划完成总长度为251.8公里的城市轨道交通线。2、项目概况曲江首座大厦位于西安南部的曲江新区，现将该区域的状况简单介绍如下：2.1曲江新区介绍及发展规划西安曲江新区原名西安曲江旅游度假区是陕西省人民政府于1993年批准设立的省级旅游度假区，2003年7月经西安市政府批准，更名为"曲江新区"。曲江新区开发建设是西安确立旅游产业战略的重大举措，是西安建设国际旅游名城，华夏历史文化园的重要板块。曲江新区位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，近期规划面积15.88平方公里，远期规划面积47平方公里。其是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来五年西安城市建设的重点区域。区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。其中大雁塔风景区已成为中外游客来西安的必游之地，年接待游客200多万人次，境外游客达40多万人次。西安曲江新区管理委员会是西安市人民政府的派出机构，在辖区范围内履行市级管理权限。实现项目审批、规划定点、建设管理、土地出让、企业管理一条龙服务，为投资者提供高效、优质的服务。同时设有曲江文化产业投资（集团）公司。曲江新区是西北唯一的旅游度假区，国家级文化产业示范基地，享受省级旅游度假区优惠政策和管理权限，拥有完善的服务和支撑体系。曲江新区拥有丰富的旅游资源，区内有秦二世陵、汉宣帝杜陵、唐城墙遗址、大慈恩寺、大雁塔、曲江寒窑等文物古迹；建成开放大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆等旅游项目；拥有西安曲江水厂、西安南郊水厂等西北稀缺的水资源；拥有科教文化、商贸会展等众多城市资源。她不仅是陕西省和西安市振兴旅游的重大工程，也是未来西安城市发展的重点区域。　　曲江新区拥有优美的生态环境，没有任何工业污染，1200亩的曲江池水面，紧邻杜陵10000亩的生态森林，自然起伏、丰富多彩的地貌，超过40％的绿化控制率，营造出一个各项生态指标最为优秀的区域之一。曲江新区拥有完善的会展和商务配套服务体系。目前拥有唐华宾馆、曲江宾馆等四星级以上园林式酒店四座，拥有西安国