谨呈：江苏高力集团有限公司谨呈：江苏高力集团有限公司无锡高力项目-策略总纲高力汽配高力汽配连锁连锁中中国国前言：由于项目在定位、规划等方面已形成了较为明确的方案、主体工程已经完工，且前期也已经进行了项目形象传播。因此，我们所做的一切策略分析，均是以此为基础并结合我们对市场及项目的初步认知下做出的。根据本项目现状及无锡市场的特性，没有“一剑封喉”的绝招，必须多点营销、全面出击，“积小胜为大胜”，全面达成项目营销目标。项目目标设定项目目标设定1、实现项目整体实收均价达到4000元/平米以上。2、项目开业前整体销售率突破90%。3、通过本项目在无锡的成功运作，进一步扩大高力汽配连锁的品牌影响力。报告目录第一部分项目营销背景分析第二部分项目营销战略分析第三部分项目营销策略执行第一部分第一部分项目营销背景分项目营销背景分析析一、项目分析二、商业地产市场环境分析三、无锡汽配市场分析四、项目目标客户分析Q1Q1：我们是谁？：我们是谁？----项目分析项目分析区域现状分析1.区域优势VS认可度2.产业现状VS产业发展惠山片区产惠山片区产生命产业汽车生命产业汽车规划新城规划新城认可度不高认可度不高业规划初定业规划初定产业为两大支产业为两大支道路通畅道路通畅“乡下”概念“乡下”概念，但入驻企，但入驻企柱产业柱产业业不多业不多长远来看惠山长远来看惠山一个潜力板块一个潜力板块片区具备汽车片区具备汽车却不被认可却不被认可产业的集群发产业的集群发展基础展基础Q1Q1：我们是谁？：我们是谁？----项目分析项目分析规避项目的区位劣势,突出项目的前景优势突出什么?——一个成功的专业市场的标准是什么？需要具备哪些要素才能成功？成功的汽配专业市场所具备无锡高力具备的条件吻合性判断的基本要素1、交通通达性；新城交通规划，通达性好2、历史积淀；新市场无历史沉淀3、规划、仓储、物流条件项目整体规划超前，仓储物流条件基本具备4、先进成熟的市场运营理在汽配市场领域十年的成功运营经验念从成功汽配市场分析可以看出，无锡高力在硬件条件上具备成为一个成从成功汽配市场分析可以看出，无锡高力在硬件条件上具备成为一个成功专业市场的所有要素，而软性条件存在着改善的空间。功专业市场的所有要素，而软性条件存在着改善的空间。第一部分第一部分项目营销背景分项目营销背景分析析一、项目分析二、商业地产市场环境分析三、无锡汽配市场分析四、项目目标客户分析Q2Q2：我们面：我们面临怎样临怎样的市场？的市场？----商商业业地地产市场产市场环境环境分析分析近年来，无锡加强特大城市建设，同时立足“大市场、大流通、大开放”，优化商贸设施布局。建成了一批区域性大型市场群体和特色商业街区。同时结合城市规划，主城区向外围迁移，沿交通干道布块、融入现代物流中心建设、形成了一批专业市场。但是由于国家目前对商业房产尚无过多的开发限制，经过这几年的开发，无锡商业地产市场已严重供求失衡，部分商业物业举步维艰！让我们来看一组无锡商业开发的数据：2004年--无锡市的商业用房核准面积约为12万㎡，成交备案的约1.4万㎡；2005年--商业用房核准面积一下子增加至85万㎡，当年可售总面积达到178.64万㎡，到2005年底剩余可售面积127.59万㎡，其中商业用房空置面积达到27.04万㎡；2006年--无锡市的商业楼盘核准面积约105万㎡，成交备案约为65万㎡，至年底剩余可售面积170.23万㎡，其中商业用房空置面积达39.02万㎡。Q2Q2：我们面：我们面临怎样临怎样的市场？的市场？----商商业业地地产市场产市场环境环境分析分析另外无锡近年在专业市场的开发建设上情况同样不容乐观：1、开发跨度行业多、规模体量大东方国际轻纺城（超100万㎡）、新世界国际纺织服装城（130万㎡）、五洲国际装饰城（70万㎡）、金泰国际广场（40万㎡）、长江国际电动车城（26万㎡）、广益汽配城（28万㎡）、赛维拉商业广场（25万㎡）等。2、开业后市场经营不同程度陷入困境像东方国际轻纺城（一期）、新世界国际纺织服装城开业后市场商户入住率极低，人流稀少。赛维拉商业广场因定位经营上的问题，已经将先前的业态由家居建材改为电动车博览中心等。结结论论：：这这些大些大型型销售销售类商类商业物业业物业极极大的大的吸纳吸纳了无锡市的了无锡市的客户资源客户资源，但是经营的，但是经营的不善已经对市场不善已经对市场投资热情造投资热情造成成严重打严重打击。在目前的市场击。在目前的市场环境环境下，要下，要使使本项目突本项目突出出重围重围，，必须必须充充分分树树立项目立项目龙头龙头形象，形象，找找到项目到项目独独特的销售特的销售差差异异点。点。Q2Q2：我们面：我们面临怎样临怎样的市场？的市场？----商商业业地地产市场产市场环境环境分析分析根据我们的调研分析，本项目下半年入市可能遭遇的新进竞争对手有：明发商业广场（50万㎡）、五洲国际装饰城二期（约15万㎡）、南禅寺紫金广场、宝龙城市广场（20万㎡）等继续在售商业项目有：东方国际皮革城（30万㎡）、金泰国际广场、广益汽配城、锡北汽配城、长江国际电动车城等。除这除这些大些大型商型商业项目业项目外外，市场同期，市场同期推推出的出的社社区区商商业、业、酒店式公寓酒店式公寓、、写字楼写字楼物业物业面积同面积同样样不不容容小小视视。。总总体而体而言言，，市场市场供应量供应量大、大、竞争激烈竞争激烈。。Q2Q2：我们面：我们面临怎样临怎样的市场？的市场？----商商业业地地产市场产市场环境环境分析分析无锡典型无锡高力汽配无锡高力汽配专业市场分布广益汽配城五洲国际装饰城长江国际电动车城东方国际轻纺城赛维拉商业广场新世界国际纺织服装城金泰国际广场Q2Q2：我们面：我们面临怎样临怎样的市场？的市场？----商商业业地地产市场产市场环境环境分析分析典型专业市场分析我们主要选择两个规模较大，且销售较为成功的市场作为参考。目前均价目前均价特点特点名称名称规规模模业业态态销售销售模式模式（表（表价价））单位面积小，单新世界国际130万㎡纺织、服装类暂停销售价高，总价低二年返租16%已开业市场五洲国际装饰城70万㎡装饰建材类约80005年返租40%Q2Q2：我们面：我们面临怎样临怎样的市场？的市场？----商商业业地地产市场产市场环境环境分析分析典型个案说明:全球第一大纺织服装交易中心A、新世界国际Q2Q2：我们面：我们面临怎样临怎样的市场？的市场？----商商业业地地产市场产市场环境环境分析分析中国最大装饰材料市场B、五洲国际装饰城无锡五洲国际装饰城项目总占地700亩，规划总建筑面积70万平方米，配套仓储20万平米。项目分期开发建设，分别规划为：一期沿街商铺；二期家居生活馆；三期国际商务港；四期国际装饰材料孵化基地。目标是建设成为立足无锡、辐射长三角甚至全国的集装饰建材批发、零售、现代会展、展览展示、高档商务办公、材料研发、行业科普、仓储配送、休闲餐饮配套等于一体的一站式建材家居交易中心。Q3Q3：我们面：我们面临怎样临怎样的的竞争竞争对对手手？？----无锡汽配市场分析无锡汽配市场分析二、无锡汽配市场分析据了解，目前无锡城市汽车保有量达236108辆，随着经济的进一步发展，汽车的拥有量会进一步快速增长。同时伴随城市化的不断推进，汽配产业的需求量势必扩大。透析无锡目前的汽配市场，主要集中分布在江海东路的新老广益汽配市场、312国道附近的华东汽配城以及新开的锡北汽配市场。结合实地对汽配经营户及普通消费者的调研分析来看：广益汽配城是目前无锡市民采购汽车配件的首选之地，其历史积累长、产品种类多、货品较齐全，生意最好；华东汽配城以配件修理业为主，生意一般；锡北汽配市场由于靠近342省道和物流园区，目前以大车配件、修理居多。第一部分第一部分项目营销背景分项目营销背景分析析一、项目分析二、商业地产市场环境分析三、无锡汽配市场分析四、项目目标客户分析Q3Q3：我们面：我们面临怎样临怎样的的竞争竞争对对手手？？----无锡汽配市场分析无锡汽配市场分析典型汽配专业市场分析：A、广益汽配城广益汽配城，总占地320亩，总建筑面积达28万㎡，是无锡市政府倾力规划的三大主题市场之首要工程。市场A、B区已经建成营业。租售情况：目前主要对B区进行招商和销售，1-3层均价在6000元左右，面积从140-150平方米不等，一层单间的开间4米，进深9米，层高4.5米。2楼有车道，汽车可以直接上2楼。市场年租金大概在4万左右，管理费为1.5元/平方米/月。B区目前已有部分商业营业，整体营业率不到10%。项目优势：紧靠成熟经营的老广益汽配市场，地处传统的汽配经营商圈、交通便捷、品牌效应良好，同时周边市场群密布。产品规划上虽然存在不足，但整体规划性已经显现。项目劣势：1、周边环境差，多为老的住宅小区，整体档次感不强。2、业态布局上比较混乱、导示不明确。3、建筑结构不合理，建筑多以4-6层为主，楼上的利用率不高，给后期招商、销售、经营造成困难。Q3Q3：我们面：我们面临怎样临怎样的的竞争竞争对对手手？？----无锡汽配市场分析无锡汽配市场分析B、华东汽配城无锡华东汽配城位于锡城北部312国道黄巷段，首期配件区占地约六十亩，建筑面积约4.5万㎡，拥有500个独立商铺。环汽配城旁丰田、日产、北京现代、一汽马自达、东风等4S整车销售企业相伴，周边市场群主要分布着统一摩配市场、黎明摩配市场、华东汽车城、无锡粮油交易市场、无锡米市、华东油漆市场、朝阳水果批发市场等专业市场。产品规划上：市场外围多为两层临街商铺，内部为标准的三层商铺，栋与栋之间有部分连廊。租售情况：据经营户反映前期销售时均价估计在4000-5000元/㎡。现在市场