解密万科成本六维管控流程精解与案例分析1课程介绍?由在标杆房企从事成本管理工作多年的专业课程讲授专家主讲。?在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时，结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程的关键控制点，解读这些流程制定的原因和目的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管理精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流程制度并融会贯通，避免生搬硬套。2课程收益?全面了解标杆房企成本管理流程制度?深刻理解标杆房企成本管理核心关键控制点?分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例3课程对象?地产公司董事长、总经理、成本（造价）、采购分管领导?成本（造价）经理、主管、造价工程师?采购经理、主管、采购工程师4课程目录a.工程合同管理b.签证变更管理c.预结算管理d.工程档案管理e.招标采购管理f.全成本管理5工程合同管理1.1标杆房企制度流程?《工程合同管理办法》详解　　　工程合同管理办法–合同管理分工原则–合同管理遵循原则–合同结算约束原则1、现场项目经理进行评估2、对供应商评估–工程合同分类原则6工程合同管理1.1标杆房企制度流程?《工程合同拟稿审批表》–审批流程工程合同拟稿审批表7工程合同管理1.2标杆房企工程付款审批流程?工程付款审批流程–付款原则–特别事项?《工程付款审批表》增加工程现场确认工程业务指令单工程变更审批单工程付款审批表单8工程合同管理1.3合同精细化管理1、推行标准化合同（提高效率，减少风险）2、合同交底：没有执行，合同写得好也没用3、样板管理：记录单4、合同执行情况检查：合纵连横5、修改原则：WORD修改技巧9工程合同管理1.4中国式合同潜规则?阴阳合同问题：预防万一?合同名称技巧：巧舌如簧（补充协议书）?合同签署时间：小心致命?备案合同内容：有备无患?官司裁决方式：甲乙有别（仲裁是一锤定音）10工程合同管理1.5合同管理三大关键点?合同官司本质：索赔与反索赔?修改合同条款：进攻策略1、签证变更策略2、防守策略?要命的开工令：关注执行11工程合同管理1.6合同计价原则?签订固定总价合同的四个基本条件–精度：不平衡法　　纠纷–时间：投标保守　　弃标–数量：显失公平　　围标–工期：形势变更　　调差12工程合同管理1.7标杆房企合同管理案例?工期管理案例?违约管理案例?合同管理案例13签证变更管理2.1标杆房企制度流程?《设计变更及现场签证管理办法》详解设计变更及现场签　　　证管理办法–通用管理原则–签证变更类型–签证变更流程–责任承担原则–结算控制条款?《签证变更单》–一个指令单可有多个确认单–现场土石方签证确认办法–审批单不能替代确认单14签证变更管理2.2签证变更三个必备单?标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较?单一：乙方不应参与　?单二：办理完工依据　（拒绝冒单）?单三：结算根本依据（不是唯一）–事后补单案例–绿化变更案例15签证变更管理2.3标杆房企签证变更管理核心详解?签证变更关键控制点–紧急情况约定–来自乙方对甲方的保护–不可追溯工程规定：拆除案例–变更前现场确认记录–无效规定–三单齐全–专业会签–交楼影响–原件结算16签证变更管理2.4签证变更处理三大原则?不直接签金额：确认单项?及时确认1、好记忆不如烂笔头2、人员流动3、及时发现和减少分歧?意见签署要明确–土石方案例–材料换填案例17预结算管理3.1标杆房企制度流程?《工程计价管理办法》详解工程计价管理办法–通用原则–资料规定1、成本部，项目部各保存一份2、资料必须完整、签章齐备–计价原则1、主张清单计价方式2、避免费率计价方式3、探讨：合同总价包干4、分层分项统计工程量、技术经济指标分析–施工组织设计特别条款18预结算管理3.2标杆房企制度流程?《工程预结算管理办法》详解工程预结算管理办法–通用原则–结算流程1、工程结算通知书：项目部发出2、工程结算工程交接单：项目部办理3、承包单位报送结算资料：项目部审核–时间要求–优先原则?《工程结算审批表》?《竣工结算造价协议清单》19预结算管理3.3标杆房企制度流程?《工程报送结算资料作业指引》详解工程报送结算资料作业指引–通用要求–特别要求：土石方、桩基、园林……20预结算管理3.4标杆房企制度流程?《工程结算复核实施细则》详解工程结算复核实施细则–通用原则–关键原则–权利责任–复核基本方法–复核过程控制21预结算管理3.5现代预算管理模式?现代预算管理与传统预算管理差异?预算工作已不再是一栋楼一次算完?????22预结算管理3.6标杆房企预结算管理核心详解?结算原则——大样图案例?结算规划——结算不及时案例?材料管理——甲供材案例?现场控制——构造柱案例?细节技巧——屋面防水案例?单位管理——结算范围案例?竣工控制——竣工验收案例?关闭结算23工程档案管理4.1标杆房企制度流程?《成本档案管理办法》详解成本档案管理办法–通用原则–资料分类–归档主线–保存规定24工程档案管理4.2工程档案存放原则?存档文件　　过程记录?查询文件　　合同?制度文件?结算文件?过期文件　　定期销毁25工程档案管理4.3工程档案管理关键控制点?公共集中原则：公属性?权限分级原则：保密性?及时存档原则：完整性?及时清理原则：有效性?销毁时限原则：回收性?借阅登记原则：追溯性?台账检索原则：快捷性?定期备份原则：安全性26工程档案管理4.4标杆房企档案管理案例?图纸错误案例?合同台账案例27招标采购管理5.1标杆房企制度流程?《工程招标管理办法》详解工程招标管理办法–通用原则–决策机构–职责分工及详细分工表–标底规定1、不设定非公开性质的标底　2、公开标底应包含每一个招标文件–数量限制–定标规定28招标采购管理5.1标杆房企制度流程?《工程采购管理办法》工程采购管理办法?标段划分案例?招标方案案例29招标采购管理5.2标杆房企制度流程?《采购信息管理规定》详解采购信息管理规定–级别分类–范围规定　　机密信息–内控规定　　指标、评标、定标过程30招标采购管理5.3标杆房企制度流程?《供应商资质审查操作指引》详解　　供应商资质审查操作指引–审查原则–考察原则–《供应商考察记录表》–《供应商投标资格审批表》?供应商管理案例?营销整合案例31招标采购管理5.4标杆房企招标采购流程详解?组织架构?职责分工?采购分类?招标流程图32招标采购管理5.5标杆房企商务标评标方法?《经济标评审报告》示例经济标评审报告–错漏项处理原则–废标、弃标情况–目标成本–不平衡报价–特别条款–传播范围33招标采购管理5.6外联环节关键控制点?组织分工采购部牵头，成本部，项目部参与?外联原则1、采购部是唯一出口2、保证信息统一3、减少人为因素4、重要事情留下痕迹34招标采购管理5.7发标环节关键控制点?发标原则1、采购部负责发标2、资料统一?留下痕迹1、不统一销勘2、投标人的不确定，是否现场跟勘?发标案例35招标采购管理5.8答疑环节关键控制点?答疑原则采购部牵头一个山口任何答疑送达投标人，但不与投标人见面?留下痕迹?串标案例36招标采购管理5.9开标环节关键控制点?开标原则至少两个以上部门人员参与，网上开标?囿于形式1、开标人员在投标文件主要经济条款里签字2、关于截标，开标时间，避免囿于形式?招标泄密案例37招标采购管理5.10定标环节关键控制点?定标原则1、澄清，定标不对原投标文件构成实质性修改2、原则上定标不应该改变原投标文件规定3、招标后是否再议价4、定标后感谢函38全成本管理6.1标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本管理差别方案规划可行性行动一般公司5%20%75%卓越公司25%50%25%39全成本管理6.2标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本萨缪尔森《经济学》(1948)前言?我在赚钱谋生——预算员?我在做全国最出色的石匠活——造价师?我在建一座教堂——成本管理者?不是职务决定一个人是否是管理者40全成本管理6.3标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本“一个重视贡献、为结果负责的人，不管他职位多卑微，都属于高层管理者”——PeterF.Drucke41全成本管理6.4标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本管理方法制法定办落支理系实持管体管体进策理系改决方成法形提出支持要求成本决支持策体系工具提供决策依据42全成本管理6.5标杆房企全成本管理理念及其核心43全成本管理6.6标杆房企全成本管理模式?造价审算型：被动事后?目标管理型：主动事前?企业经营目标=预期售价-目标成本44全成本管理6.7标杆房企成本管理架构领导机构组织系统责任成本管理成本管理委员会管理工具信息系统目标成本与动成本管理软件态成本管理管理制度控制系统作业过程管理成本、工程文件45全成本管理6.8标杆房企全成本关系图税完期间费税完成开全土地成本本发成建设成本建安开发成本间接费成本本46全成本管理6.9标杆房企全成本构成?土地成本?前期准备费?建筑工程费?安装工程费?室外管网工程费?园林环境费?配套设施费?开发间接费?期间费47全成本管理6.10标杆房企目标成本管理体系?目标成本是参考历史成本数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本?目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施努力需要实现的产品成本的控制线48全成本管理6.11标杆房企目标成本管理体系新新规规施施施施项项产产扩扩工工材材工竣竣品划划初料工工目目品初图图料组组工发定定设设设设采采结结发计设设织织计位计购算展展位计计计购与与算目测目测目目测测目目测测目目成成算动动结结算标算