世邦魏理仕重庆长寿湖旅游度假项目市场调查报告2011年1月TableofContentsA房地产市场研究竞争项目分析需求分析项目初步定位建议启动区细化建议初步财务分析开发策略建议项目整体定位其他建议CBRichardEllis|Page2例样研调卷需求分析——低密度物业购问买者CBRichardEllis|Page3需求分析——低密度物业购买者7.4.1研究目的与形式研究目的：?我们选取重庆市相关居住区域内的度假物业购买者或潜在购买者、高尔夫物业购买者或潜在购买者作为研究对象，深度了解他们的购房需求、消费特征、需求偏好等，期望通过对他们的需求分析为本项目住宅的产品建议提供依据；同时我们还希望从他们那里了解他们对本项目发展优质住宅物业的看法，以及他们未来到本项目的建议研究形式：?调研形式：此次拦截访问式?样本选取：样本数量70个采集地点样本数量采集地点样本数量中安长岛7保利高尔夫10龙湖好望山4蓝湖熙岸（长寿14湖）龙湖蓝湖郡4缙云山13上邦高尔夫5仙女山8庆隆高尔夫5合计70CBRichardEllis|Page4需求分析——低密度物业购买者7.4.2住宅购买者取样依据及问卷范围购买及潜在购买者——本次消费调研所选取对象具有较强的代表性我们选取住宅购买及潜在购买者必须符合以下条件：受访者?来源于仙女山、缙云山、长寿湖、等远郊度假区楼盘住户或潜在买家，高尔甄别条件夫物业高尔夫物业购买者或潜在购买者调查内容包括：?客户背景→工作、年龄、性别、学历、工作状态、从事行业、收入等?购房考虑因素→区域、购房用途、风格、价格、交通等；?住宅需求→房型、单元面积、建筑形态、物业管理、配套设施及服务、安保措施等；?支付能力需求→能承受总价、单价、首付比例、付款方式等；?对本项目看法→对区域的认识、了解、关注及需要改进的因素；CBRichardEllis|Page5需求分析——低密度物业购买者7.4.3背景资料调查受访者背景资料——受访者平均年龄达43.2岁左右，教育程度、收入水平较高：?年龄情况：平均年龄43.2岁，其中，男性47岁，女性39.8岁?常住地址：主城区居住比例85%，郊区15%（长寿、北碚等）?工作状态：雇佣54%，自由职业19%，企业主21%，社会工作3%，颐养天年3%?工作地址：主城区81.4%，郊县区17.1%（均为居住所在地），其他城市1.5%?从事行业：45.7%为中高管与企业主（私企管理者居多），其次为企业职员与自由职业者，占35.7%?教育程度：51.4%的被访者是本科以上学历?家庭成员：50%的被访者是三口之家，31.4%是两人家庭，18.6%为4人以上的家庭?收入情况：63%的被访者家庭年收入在25万元以内收入情况工作状态3%从事行业4%10%17%13%25%3%20%21%54%7%36%19%10%19%21%1%14%3%工作：雇佣工作：自由职业企业中高管理层企业工作人员)10-15万15万–20万20万–25万政府干部教师工作：企业主退休：社会工作25–3030–5050CBRichardEllis|Page6医生企业主万万万万万以上退休：颐养天年自由职业者其它需求分析——低密度物业购买者7.4.4背景资料调查?住房数量：57%的被访者一套住房，43%是两套以上?已购住房：43%的被访者购为高层公寓，23%的为花园洋房?房产总价值：57%为50-100万元，其次26%的为100-200万元?付款方式：59%的为商业按揭，33%为一次性付款?首付比例：44%的为30%以内?居住地离市中心车程：40%的为一小时以上的车程，27%为半小时以内?路途耗时：76%为30分钟以内?日常交通工具：50%使用自驾车，37%选择公交车?主要交通工具：71%为自驾车?拥有车辆数量：61%拥有一辆，13%的人拥有两辆付款方式主要交通工具1%房产总价1%11%9%7%4%4%33%26%51%37%58%58%50万元以下50~100万元一次性付款100~200万元200~500万元商业按揭贷款自驾车公交车出租车步行其他500~1000万元商业按揭/公积金组合贷款CBRichardEllis|Page7需求分析——低密度物业购买者7.4.5消费特征10%1%3%改善及家人需要是主要需求，普遍关注价格、位置20%21%、周边环境、交通、绿化等因素：购买需求?购房用途：三种最大比例用途分别是——25.7%19%26%为改善居住环境、换较大的住宅单位居住，21.4%20%养老住宅，为子女或父母等亲属购刚性居住需求买?改善居住环境及养老、为家人购买再次购为子女或父母等亲属购买改善居住环境、换较大的住宅单位居住买住宅的主要用途周末或短期度假、第二居所养老住宅?郊区置业考虑的因素：17%已经在郊区购做短线投资置，19%表示一年内会考虑，64%的被访者表其他示短期内不会考虑，77.1%表示1-2小时内的车房源信息获取程能接受?大部分人会选择城区购置，车程越短越好房展会网络邮寄宣传单?获取房源信息的渠道：74.2%为楼盘案场及朋友电视介绍，其次为报纸15%广播报纸?考虑因素重要性排序：首要因素是价格，其次为户外广告牌地理位置，再次为周边环境、交通便利性、物业刊物朋友管理楼盘案场0%20%40%60%CBRichardEllis|Page8需求分析——低密度物业购买者7.4.6消费特征区域的选择主要是主城区，室内设施需求较集中，购房考虑因素主要是安防及精装修：其他有品牌开发商?购房区域：58.1%的人选择在主城区购居住环境较好房，23%选择在风景区，15.7%郊区，2.9%较好的未来升值预期其他区域租金收益高长期居住习惯?以上购房考虑因素：最重要的为较好的未来升值距离市区近预期和居住环境较好0%20%40%60%80%?公共设施需求：休闲娱乐设施、公共交通设施是被认为最重要的，其次为中高端购物中心、高品室内设施需求质医疗机构，最后为公共服务设施精装修?可承受的溢价比例：高品质景观资源——光纤连接互联网56%被认为5%~10%，33%为5%，节能环保技术——50%被认为5%~10%，40%为安全防盗设施5%对讲/可视门铃卫星电视接口?室内设施需求：88.6%的被访者选择安全防盗设施，68.6%认为对讲/可视门铃，64.3%选择精0%20%40%60%80%装修CBRichardEllis|Page9需求分析——低密度物业购买者7.4.7消费特征多数被访者认为精装修的价位不能太高，偏向重视及欧式的建筑风格：?合理的精装标准：35.7%的被访者选择小于500元/㎡，28.6%认为500-1000元/㎡?养老物业建筑风格喜好：中式风格的占37.1%，欧式风格的占34.3%，现代风格28.6%精装标准风格喜好1%16%19%29%37%29%35%34%完全不需要小于500500-10001000-15001500-2000中式风格欧式风格现代风格CBRichardEllis|Page10需求分析——低密度物业购买者7.4.8消费特征类型偏好6%6%住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估：3%13%?现居住状况——16%类型偏好：59.1%的被访者选择高层及小高层20%层数偏好：60%选择中低层及低层36%面积偏好：45.7%认为70~100平方米，24.3%选多层小高层高层择100~130平方米花园洋房复式或叠加联体别墅独栋别墅朝向/通风偏好：51.4%的人选择板式（南北通风），25.7%选择板式（无所谓南北）楼层偏好7%楼/电梯/户数比偏好：44.3%选择1：3以上，30%选择1：213%29%绿化率偏好：50%选择一般30~40%，30%的选择较差低于30%20%公共交通偏好：60%为5~10分钟31%停车位：47.1%选择1个，24.3%没有低区中低区中高区高区无所谓CBRichardEllis|Page11需求分析——低密度物业购买者7.4.9消费特征类型偏好16%住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估：1%9%1%?打算购买所希望的状况——类型偏好：45.7%的被访者选择花园洋房20%46%层数偏好：68.6%选择低区7%面积偏好：37.1%认为100~130平方米多层小高层高层花园洋房复式或叠加联体别墅朝向/通风偏好：47.1%的人选择板式（南北通独栋别墅风），31.4%选择无所谓楼层偏好4%楼/电梯/户数比偏好：57.1%选择1：1，27.1%选择1：26%4%绿化率偏好：41.4%选择较好40~50%，40%的17%选择很好50%以上69%公共交通偏好：32.9%分别选择5分钟以下与无所谓停车位：42%被访者希望拥有2个，30%选择1低区中低区中高区高区无所谓个CBRichardEllis|Page12需求分析——低密度物业购买者7.4.10消费特征住宅户型等内容评估：?现居住状况——卧室：45.7%的被访者有2个卧室，60%的为10～15㎡客厅：74.3%有1个客厅，61.4%为20～30㎡餐厅：77.1%拥有1个餐厅，45.7%10㎡，28.6%的为10～15㎡卫生间：48%左右的人分别拥有1个及2个卫生间，57.1%的为5~10㎡厨房：94.3%有1间，68.6%为5~10㎡储藏室：48.6%有1间，40%为5㎡书房：74.3%的人拥有1个独立书房，57.1%为5～10㎡，20%为10～20㎡佣人房：34.3%拥有1个，23%为5～10㎡，18.6%为10～15㎡阳台：52.9%拥有1个，37%有2-3个，其中64.3%5㎡，24.3%为5～10㎡阳台位置：45.7%设在卧室，24%设在餐厅，3%表示无所谓CBRichardEllis|P