综合体操盘手法及成功案例分享美城机构张高峰目录一城市综合体简介二综合体定位及开发模式三案例分享一城市综合体简介4什么是综合体？将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体北京国际贸易中心曼哈顿洛克菲勒中心5综合体的外部特征l综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”高可达性高密度，集约性整体统一性功能复合性互调补实现通与与完营互网周相外整体为位功外络高末建互部的系补人配于能界和楼口人筑空工，充联信合各城相林密口风间作缺，对系息，格、功市立度功影整、能一交集紧网统生的大能响体活之不通中密络一环景昼，不和配间可网的的象，联境城夜同各套联络区，而个系统域市城人运系发市形单；一紧达，主口、拥的成体协密、要工、城有交标建，市与志作筑；日6综合体的内在特征南京国际广场大空间尺度通道树型交通体系现代城市景观设计高科技集成设施?室内外空间较大，一?将内部交通和公共空?通过标志物、小品、?是高科技和高智能的方面与城市规模相匹间贯穿起来，同时又街道家具、植栽、铺集合。其先进的设施配，另一方面则与建与城市交通系统有机装、照明等手段形成充分反映出，科学技筑功能的多样相匹联系，组成一套完善丰富的景观与宜人的术的进步是这种建筑配，成为多功能的聚的“通道树型”体系。环境。形式产生的重要因集焦点。素。北京熙旺中心重庆财富中心西安万达广场7综合体产生的背景（一）城市人口日益膨胀个人生活成本加大商业综合体产生土地资源日益稀缺经济运行效率降低办公城市快速发展高品质的生活需求购物住宿休闲缺乏景观和活力中心区各种矛盾突出美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。8综合体产生的背景（二）在城市中的作用l随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。提高土地利用率产生机会收益三维空间开发降低投资风险商业综合体多功能空间组合满足高效率立体交通体系满足多种需求改善区域交通综合体和单一物业的比较综合体特性比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大不同类型的物业在综合体中承担的功能?酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次?商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。?写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。?公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。10各种物业类型之间的相互影响§外向性较强的组成部分?与单个物业的研究方法不同§可以塑造与其他项目较§商业为写字楼、酒店和的是，在研究综合体项目过§公寓为商业提供客源大的差异公寓提供配套§程中需采用相关分析法。公寓可能降低项目整体§档次商业可能对公寓带来负?例如在确定项目的整体规划面影响时，必须考虑各个物业之间商业§实现较高的销售的相互影响从而确定建筑单§保证开发企业现金流的价格来源办公体的位置排布。公寓§保持物业形象§满足中长期居住者需求酒店§写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户§酒店为公寓或者办公§提升整体档次的§写字楼可提高商业整提供共享的服务和配套有力手段体档次§作用设施§标志性（尤其是§写字楼与酒店可共享§酒店可以提高项目整§相互关系对外地和外籍人大堂体档次士）11开发时序与物业价值最大化的关系综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，一、最大限度的实现各个物业自身的价值二、避免各物业之间的负面影响正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义?首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。?其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。12城市综合体城市价值（1）n城市综合体最大的优势是人流的聚合优势，通过不同的功能组合，满足人们不同需求n都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进n从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机n从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏n都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整城市综合体城市价值（2）根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出的价值特征：高可达性便利性高密度极大的潜在集约型升值价值整体一致性巨大辐射力城市综合体城市价值土地使用整体功能均衡性复合性内外部功能空间连续性联系完整性城市综合体城市价值（3）城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点：商业价值社会价值n城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以n每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链n一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的n城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如具体体现；是一个城市经济发展的带动者何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题n对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，n城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值值魅力提升二综合体发展模式综合体的发展模式发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：东方新天地、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式例如：广州中信广场、深圳信兴广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式例如：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城18模式一各种功能均衡发展的模式成功关键因素优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口外因较大的规模——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰五星级酒店甲级写字楼功能化体系内因高档/中高档购物中心顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队——物业管理/经营管理19模式二以写字搂为核心的模式成功关键因素客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心外因客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性内因功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓20模式三以酒店为核心的模式成功关键因素地理位置——不远离城市核心区外因交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其内因的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施——顶级商场21模式四以商业为核心的模式成功关键因素地理位置——城市核心区交通可达性——地铁口/主干道沿线外因区域功能的缺乏、需求旺盛人流及商业气氛明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…内因功能化体系——商业为主导，其他功能为辅规划设计一流的合作团队经营管理22影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标分析模型商业写字楼酒店公寓区商业中心区域商务中心区?区域属性：属性旅游区——拥有自然资源————环拥有产业资源境资通达性、昭示性?环境资源：源强人流量大————开租（长期持有）发目售（回笼资金）——标23主导物业的拟合度?开发目标：不同模式的收益方式模式一：模式二：模式三：模式四：酒店、写字楼、商场功能种类以写字楼为核心功以酒店为核心功能以商业为核心功能、公寓等各种功能均能的发展模式的发展模式的发展模式衡发展的模式酒店外包经营---外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租各功能可自营、销售各功能可销售或出全为出租或经营，、出租，且互不依赖各功能可自营、销租，公寓收益受写写字楼、商场、公特征和影响，有可长期收售、出租，且互不字楼租售情况的影寓受酒店经营情况益的，也有可短期回依赖和影响响影