郑州中原万达广场市场调研报告一、项目概况郑州中原万达广场位于郑州市中原路与秦岭路交汇处，所在的中原区是郑州市委市政府所在地，属于城市核心区。郑州中原万达广场（不含安置区）总投资额50亿元，总建筑面积约53万平米，包括购物中心、SOHO、室外步行街、住宅等，其中商业面积约25万平方米。购物中心涵盖高级连锁百货、多厅连锁影城、大型连锁超市、国际运动品超市、电器超市、KTV、电玩娱乐等多元业态，能“一站式”满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐等多种需求工程现场（作业工人较少，工程设备只有两台，工地整体给人冷清的感觉）。广场广告外立面宣传画还未粘贴正在施工的新建售楼部（十月底使用）二、万达商业业态定位分析郑州中原万达广场作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单在先，建筑建造在后”的宗旨。广场目前已经基本完成主力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。广场主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。次主力店和精品店的招商已经基本完成。万达根据招商的要求做了分类：一个是零售类，其中又分为综合型（如超市和百货）和专业型；另一个是非零售类，如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。伴随着集团城市综合体业务的发展，要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在50%左右。这不仅仅是对万达商业地产发展的经验总结，也符合欧美国购物中心的规律。目前，国际上认可的比例是：零售业、娱乐业、餐饮业的比例4：3：3，即零售业40%，娱乐业30%，餐饮业30%这样的比列才能形成一个比较成熟的购物中心。一楼（万千百货/迪卡侬）二楼（万千百货/国美）三楼（万千百货/大玩家）四楼（万千百货/KTV）五楼（万千百货/万达院线）六楼（万千百货/其他）附：万达主力店情况说明：大歌星KTV：是全国目前知名的连锁式量贩KTV，其主要特色是装修豪华，设备一流，深受年轻人的欢迎。大玩家超乐场：是目前国内室内数一数二的电子游乐城，是2008年北京奥运会电子娱乐中心的独家运营商，目前在全国有15家连锁店。沃尔玛超市：全球零售业500强之首，世界最大的连锁零售业企业，向顾客提供高品质、快捷、便利、有品质的购物新享受。国美电器：中国最大的家电零售连锁企业，全国240多个城市拥有直营店近千家，年销售能力达800亿元以上。迪卡侬集团（法文：DecathlonGroupe）是法国大型连锁运动用品量贩店，由米歇尔·雷勒克（MichelLeclercq）于1976年创立，其第一家店开在法国里尔附近的小村庄恩洛斯（Englos）。今日（2007年8月）迪卡侬在全世界18个地区拥有销售网络，包括中国大陆与台湾，分店数量超过300家以上，是欧洲最大、全球第二大的运动用品连锁集团1。郑州中原万达广场立面及动线设计广场的客户面向城市各个阶层，特别是城市中的中青年顾客。商业区的立面设计采用现代主义的设计手法，利用玻璃幕墙，石材幕墙等高档材料，突出时尚、现代的特点。广场在设计之初就充分考虑到后期运营的使用和管理，使万达广场的立面效果可以长期保持。广场住宅区以高层建筑为主，整体采用经典的三段式划分，浅暖色基调，强调向上挺拔的动态感。使建筑的整体感觉既有温馨感，又有尊贵感。万达集团高度重视夜景照明效果。使得万达广场不论在白天还是夜晚，都是中原区最引人注目的建筑群。外围商业U型主动线及商场内动线化的规划。作为万达广场整体规划的“灵魂”和“纽带”，步行街独特的动线规划连接各大主力店，使客流前后、横纵贯通，达成23万平方米大商业空间的客流高度共享。完美的U型设计使得所有铺面临街建造、最大限度地规避客流死角。万达根据各主力店不同的要求，从以下几点对动线更细的规划：第一，商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外，商场的主要出入口的外部应该设置一定的缓冲空间，一般为10米×10米的广场，以容纳从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。第二，人车分流。第三，建筑小品、硬质景观的设计。商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计，有利于对设置在其附近的商铺，吸引更多的人流在此经过。第四，人流与货流避免交叉。第五，其他附属设施与人流动线的关系处理。灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线，这些附属设施要保障一定的间距，以确保人流的通行空间不受到影响。三、项目的租售分析二七区、中原区等以商住两用的物业为办公场所，整体租金和售价水平位于市场的最低端，租金在0.5-1.2元/㎡/日，售价在4000-6000元/㎡区间销售推广策略万达目前因销售价格未出台、本地商管部还没有成立，现在的推广策略偏重于市场品牌推广，等声势造足销售政策出台顺势而动。万达商业销售和租赁比例分析：商业物业最理想的盈利模式是长期持有，这符合商业地产的自身规律，一般来讲，商业物业是越老越值钱，不像住宅、写字楼那样会随着物业老化而贬值。商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的，用通俗的话讲，商业是养出来的，商业物业的资金投入大，回收期长，决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力，在资金允许的情况下，建议开发商长期持有商业物业，从项目价值最大化的出发点考虑，投资购物中心，在美国年回报率低于5%，东南亚可达8%～9%，而中国则可以达到13%甚至更高。这种盈利模式是一种最理想的方式，但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕竟有着强大资金实力的开发商太少。开发商持有优质商业物业资产，既能获得长期收益，亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金，对开发商来讲是个不错的选择，但这种方式存在的缺点是对物业质地要求较高，其投资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本，开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系。主力店租赁+商铺全零售的变现方式被万达集团演绎到极致，其前期的大部分商业物业都是按照这一思路来操作的，都是做一个沃尔玛的主力店，然后其它的商铺均以产权式商铺散售，这种方式给万达解决了融资的问题，也让万达很快发展起来。综上所述：万达根据不同地方的投资大小，采用商业体量20-30%出售（零散商铺）：70-80%商业体量租赁给主力店（自持物业）来进行万达模式的良性循环。四、项目规划特点分析商业地产的第一代是笼统的商业地产----第二代订单地产------第三代城市综合体，这是商业地产发展的趋势。现在，城市综合体（同时拥有酒店、写字楼、商场、商业街和高级公寓的建筑群）是万达推广的第三代商业模式：郑州万达广场内现代化高级写字楼、SOHO、LOFT齐全，集餐饮、娱乐、休闲、健身多功能于一体。万千百货、万达影城、大歌星、大玩家、大型超市等重量级的主力店已纷纷进驻。对于购房者来说，购买万达精装公寓和写字楼的同时，也拥有了完善的商务、商业配套。郑州中原万达广场鸟瞰图一期：郑州中原万达广场北地块为商业用地，用地面积54331.41㎡，总建筑面积约24.9万㎡，包括购物中心、SOHO、室外步行街。容积率为3.39，绿地率7.5%二期：南地块为住宅用地，用地面积38347.85㎡，总建筑面积约28.2万㎡，包括六栋（共16个单元）高层住宅及两层底商。容积率为6.22，绿地率25.1%。五、郑州万达广场优劣势分析：备注：1、目前工程还没有完全进入全面实施阶段2、商管部没有成立3、销售价格和相关数据没有完全确定。4、一期全部是商业，住宅和写字楼数据还未有推出。5、因现场不让拍照，本报告图片为手机拍摄，效果较差。故有些数据和图片可能会有所变动，我们会及时补充和更新数据。郑州恒大营销部2010-9-10