“蝴蝶谷项目营销执行报告”项目技术指标占地：4160m2建面：16600m2容积：4.0住宅：15000m2商业：1000m22006年04月项目所处区域思考项目所处区域思考区湖片华香密侨东区城片海区人花富园博园片区园红树湾片区随着福田中心地位的加强，传统的富人区范围将逐渐扩散，园博板块由于有了园博园，将与三大片区形成新的富人区。项目思考项目思考总套数：63套产品面积区间：189－350平米项目梯户比：1梯1户发展商目标发展商目标：：实现均价2－3万元/平米项目总价区间：项目总价区间：500500－－10001000万元之间万元之间面临这样的价格：这样价位下我们将是豪宅！这样价位下的顾客是谁？这样的豪宅将如何营销？营销策划报告大纲营销策划报告大纲豪宅市场分析豪宅市场分析项目分析项目定位项目营销推广需要解决的问题0606～～0707年深圳豪宅分布区年深圳豪宅分布区圣莫丽斯圣莫丽斯项项目目红树西岸红树西岸地地中信红树湾中信红树湾33块块期期御景东方御景东方香蜜湖11号联泰项目联泰项目香蜜湖号深圳豪宅的共性：深圳豪宅的共性：自然深圳豪宅共周边环境资源的不可复制，自然景观赏心悦目资源社会主要表现在人均社会资源占有量上，地段价值高人文区域、建筑物所拥有的历史、文化价值的拥有建筑外墙体现在建筑风格的独特性、尊贵性、稀缺性个性化需求建筑细节精致，实现建筑艺术和物业价值的完美结合生活方式体现在室内装修、室内配套等的豪华性舒适感在空间视觉和景观角度上体现人性化建筑附加值和谐感体现在与自然相融合的和谐性尊贵感体现在物业管理服务安全性、尊贵性京基御景东方客户群体分析京基御景东方客户群体分析?客户类别：客户类别：企业高管、私企业主、高级公务员、投资客、高端企业高管、私企业主、高级公务员、投资客、高端ITIT人士。人士。?职业特征：行业范围比较广职业特征：行业范围比较广?家庭结构：家庭结构：22代人，年龄在代人，年龄在35-5035-50岁之间岁之间?承受能力：价格不敏感承受能力：价格不敏感?关注因素：区域关注因素：区域景观景观产品，豪宅区域产品，豪宅区域\\景观稀缺性景观稀缺性?主要认知渠道：广告牌、报纸、网络、朋友介绍主要认知渠道：广告牌、报纸、网络、朋友介绍?主力车型：丰田、本田、奥迪主力车型：丰田、本田、奥迪京基御景东方营销分析京基御景东方营销分析推广媒体：推广媒体：户外广告＋密集户外广告＋密集报纸推广＋网络报纸推广＋网络主要营销活动：主要营销活动：?20062006年年44月月2828日世界顶级钢琴大师，理查德日世界顶级钢琴大师，理查德··克莱德曼，倾情奉献大型克莱德曼，倾情奉献大型浪漫钢琴音乐会浪漫钢琴音乐会--“--“御景东方之夜”！御景东方之夜”！?20062006年年44月月33日样板房展示，首日迎来日样板房展示，首日迎来15001500人参观。人参观。?20062006年年44月月1010日克莱德曼合奏琴童预选赛圆满成功。日克莱德曼合奏琴童预选赛圆满成功。主要营销包装：主要营销包装：售楼大堂，豪华装修，让客户尽情体验项目优越环售楼大堂，豪华装修，让客户尽情体验项目优越环境，同时，境，同时，京基酒店与物业管理有限公司提供的京基酒店与物业管理有限公司提供的高高品质物管服务也让客户感受到身份的尊贵。品质物管服务也让客户感受到身份的尊贵。香蜜湖香蜜湖11号客户群体分析号客户群体分析?客户类别：社会名流、私企业主、客户类别：社会名流、私企业主、企业老企业老总总、高级公务员，中、高级公务员，中海海品品牌牌追随追随者者?职业特征：职业特征：各各行行各各业业?家庭结构：家庭结构：以以5-5-77人人为为主，身家上主，身家上亿亿，年龄在，年龄在440-500-50岁之间岁之间?承受能力：价格承受能力：价格都都能承受能承受?关注因素：区域关注因素：区域景观景观品牌品牌产品，豪宅区域产品，豪宅区域\\景观稀缺性景观稀缺性?主要认知渠道：广告牌、报纸、网络、品牌主要认知渠道：广告牌、报纸、网络、品牌追随者追随者?主力车型：主力车型：宝马宝马、、奔驰奔驰等名牌车等名牌车香蜜湖香蜜湖11号营销分析号营销分析推广媒体：推广媒体：报纸＋户外＋网络报纸＋户外＋网络主要营销活动：主要营销活动：?????????20052005年年77月月3030日下午，在五洲宾馆举行香蜜湖日下午，在五洲宾馆举行香蜜湖11号鉴赏酒会。号鉴赏酒会。?20052005年年88月月11日起，香蜜湖日起，香蜜湖11号在五洲宾馆号在五洲宾馆BB座黄海厅设立尊贵客户接待处，座黄海厅设立尊贵客户接待处，接受预约登记。接受预约登记。主要营销包装：主要营销包装：?售楼处设在水上会所内，让足不出户的人在都市的中心就能感受到世人追寻的售楼处设在水上会所内，让足不出户的人在都市的中心就能感受到世人追寻的桃花源生活桃花源生活。。?人性人性化化的样板房设的样板房设计计，，凸凸现华现华丽、丽、大大气、气、尊贵。尊贵。?顶级生活顶级生活管家提供管家提供““礼礼宾宾式式””服务服务，，专为专为中中国国顶级住宅顶级住宅定制定制，，提供提供物物业业私私人人助助理理（（2424小时小时在在线）、社线）、社区区卫士（卫士（33分分钟钟内内赶往赶往指指定定地地点点，，迅速解决安全问题）等迅速解决安全问题）等顶级顶级服务服务。。圣莫丽斯圣莫丽斯客户群分析客户群分析?客户类别：本地客户客户类别：本地客户为为主，私企业主占主，私企业主占87.87.55％％、年、年薪薪110000万以万以上上顶顶级级技技术人术人才才占占6.6.2525％％、、专专业人士、高级职业业人士、高级职业经经理人占理人占6.6.2525%.%.?职业特征：行业特征不职业特征：行业特征不明显明显?家庭结构：家庭结构：以以5-5-77人人为为主，身家主，身家55千万以千万以上，年龄在上，年龄在30-5030-50岁之间岁之间?承受能力：价格不敏感承受能力：价格不敏感?关注因素：景观资源关注因素：景观资源产品产品区域区域升升值空间值空间安安防防，自然景观稀缺性，自然景观稀缺性?物管要求：品牌物管、高物管要求：品牌物管、高科技数字科技数字化安化安防防?认知渠道：户外广告牌、报纸、朋友介绍认知渠道：户外广告牌、报纸、朋友介绍为为主主?主力车型：主力车型：宝马宝马、、奔驰奔驰圣莫丽斯圣莫丽斯营销推广方营销推广方式式?推广媒体：推广媒体：户外广告＋报纸＋网络＋户外广告＋报纸＋网络＋杂志杂志＋＋DMDM直邮直邮?主要营销活动：主要营销活动：???20052005年年44月月底底，举行，举行打造打造世界世界500500强强居居住基地新住基地新闻闻发布会。发布会。???20052005年年77月月2727日日晚晚，华侨城，华侨城威尼斯威尼斯酒酒店店大型大型宴宴会厅，举会厅，举办办了了一场以一场以展现展现瑞瑞士民族风士民族风情情特色为特色为主主题题的大型音乐酒会。的大型音乐酒会。???20052005年年99月，五洲宾馆月，五洲宾馆渤渤海厅设立外展海厅设立外展场场，接受客户预约。，接受客户预约。???20062006年年33月月1818日在会所举日在会所举办办““圣莫丽斯圣莫丽斯””相相约约智慧女智慧女性共性共享美丽享美丽人生活人生活动，动，邀邀约约百名各百名各行行各各业的业的精英女士精英女士共共聚一堂聚一堂。。???20062006年年44月月99日，深圳日，深圳招招商商银银行“行“金葵金葵花”花”高端高端客户理客户理财财推推介介会在会在原山原山环环湖湖墅墅的的圣圣··莫丽斯莫丽斯会所举行。会所举行。?主要营销包装：主要营销包装：?聘请第一太聘请第一太平平戴维斯担戴维斯担纲纲物管物管顾顾问问，，引进国际化物管引进国际化物管理理念念，，提供专提供专业业个个性性化智化智能能化服务化服务。。圣莫丽斯圣莫丽斯营销包装－会所营销包装－会所、、售楼处售楼处售楼中心售楼中心设设在会所内，豪华装修，营在会所内，豪华装修，营造造高品高品味味生活生活氛氛围，让客户尽情围，让客户尽情享享受受高品质的生活体验。高品质的生活体验。国际国际级的物管服务让到级的物管服务让到访访客户感受到客户感受到一种一种尊贵感，尽尊贵感，尽显显业主高贵身份。业主高贵身份。售楼售楼处处实景实景售楼售楼处处实景实景圣莫丽斯圣莫丽斯营销包装－展营销包装－展场、场、样板房样板房20052005年年99月月1515日－日－1111月月，在，在五洲宾馆渤海厅开设五洲宾馆渤海厅开设贵贵宾接待处宾接待处，与，与工工行联合行联合推出推出理理财金帐财金帐户户””尊贵客户联名尊贵客户联名卡卡，，为为贵贵宾宾客户提供尊贵客户提供尊贵的的各各项优项优惠权益惠权益，期间，期间积累积累300300多批多批客户。客户。样样板房－－板房－－将感性的将感性的古典古典和理性的现代结合和理性的现代结合起来起来，，更更有地下空间、有地下空间、超超大大露台赠送露台赠送，加上现代，加上现代科技科技的的数字数字化安化安防技防技术，舒适、华丽、精致、术，舒适、华丽、精致、超超值值，，被称被称之之为为现代现代版版的的“恺撒“恺撒大大帝”帝”。。地下室外展厅客厅豪宅客户共性：豪宅客户共性：年龄3030－－5050岁岁职业私企业主、企业私企业主、企业顶顶级人级人才才、社会名流、高级公务员等、社会名流、高级公务员等性格成熟稳重成熟稳重、内、内敛敛、、处事冷静果断处事冷静果断、自信、、自信、从容从容家庭构成33－－66口口人人总价承受对对价格相价格相对对不敏感不敏感客户关注人性化人性化私私密密性性安全感安全感身份身份象象征征豪宅项目营销共性：豪宅项目营销共性：?媒体推广：户外