近期营销推广策划案提报养怡花园二期于7月6日开盘，从销控表显示成交50%左右，这样的成绩未必达到目前市场较为畅销的中小户为主打的本案的原定目标，一方面大势趋淡，另一方面我们的推广方法与力度还有待进一步提高。常规地产界的淡季到来，对市场将产生一定的不利影响。但随着奥运的临近，股市行情的回温，房地产市场也将随之有所起色，在激烈竞争的扬城楼市上（目前各板块均有相应的小户型产品推出，且各有特色。），如何脱颖，如何分得更大的蛋糕，如何逆市扬帆？本人经过对本案及周边项目的了解分析后，结合中小户型、超高性价比、北区升值前景、项目风水、独特石文化等卖点，借周边楼盘宣传之力，以活动为主线，销售政策配合为辅，针对性提出本策划方案。本方案推广时间：08年7月15日——09年2月8日整合推广篇一、活动策略通过对扬州房地产市场特性需求及本案的了解分析，建议在项目营销推广中，将通过贯穿性强、关联性强、针对性强的活动营销为主，媒体宣传为辅的活动营销手法，借助口碑营销、品牌营销、个性营销、人本营销等手段综合应用，使项目以最少的宣传投入，在市场上快速形成轰动效应，赢得更大的份额。所谓活动营销，就是运用一种非常规的产品信息传递手段，努力获得更加强烈、更加实效的传播效果，从而最终实现销售产品的目的。根据项目特性，策划了如下活动：2、活动一圆梦暨三期开盘1、活动一我与奥运一起赢优“金”互惠动3、活动二泰山迎石行动活活动动4、活动三赏石暨四期开盘2、活动二结婚总动员5、活动四新年祈福风水论坛活动环环相扣，卖点步步强化，与奥运一起赢“金”主题新颖对称，风格统一贯通。推广主题：激情奥运，“金”喜养怡圆梦暨三期开盘热点关联凸显健康养生概念推广主题：月圆中秋，梦缘养怡结婚总动员推广主题：钻石铭心，养怡隽爱泰山迎石行动推广主题：泰山揽胜，养怡石缘情感诉求，主攻年青一族，倡导无忧安家诠释石文化赏石暨四期开盘推广主题：石韵听涛，炫彩养怡再度升华文化品位新年祈福风水论坛推广主题：风水筑居，福祉养怡升华好风水概念，强调心理诉求优惠活动（Ⅰ）活动名称与奥运一起赢“金”活动时间即日起至奥运会结束活动主题激情奥运，“金”喜养怡▲奥运会日益临近，让项目与奥运有机联系，抢占市场先机，在这里通过“与奥运一起赢金“活动，吸引市场的广泛关注与参与。▲即日起购房签订合同即可获赠集金卡一张，至8月8日前每天获赠100元增值金，奥运会期间，中国每获赠一块金牌客户均同时获赠100元“中国金牌同乐奖”。▲8月8日前所有老业主及社会各界人士均可参与“奥运金牌竞猜”，8月26日于售楼处举行“养怡花园2008奥运赢金抽奖活动”，针对猜中及参与客户设置一定的奖项。▲优惠计算：目前项目VIP及一次性付款客户98折，其余99折，按94.17m2户型计算，按98折计算每套优惠7700元左右，即使本活动从7月15日起正式实施，至8月8日计24天，中国若在奥运会上赢得金牌40枚，合计优惠在6400元左右。▲所有业主及意向客户均统一邮寄报名表及邀请函，并电话邀约。▲应用媒体：扬州晚报、扬子晚报、名址邮寄、短信等，以报名表及信息告知为主要内容。▲效果预估：此活动将很大程度上激发购买与社会参与，吸引较多的准客户群关注。优惠活动（Ⅱ）活动名称结婚总动员活动时间8月26日——9月14日活动主题钻石铭心，养怡隽爱▲针对本案主打中小户型的特点，以婚房概念，推出该活动，旨在通过情感诉求吸引年青一族购买群体，及直面江阳创业园与周边企业员工。▲在活动期间，购房者出示结婚证（领取时间为08年1月1日起），均可获赠钻戒一对。▲在9月14日开盘当天，购房者参加情侣大比拼，均有机会获得“一站式优惠安家增援计划”，领取“装修基金卡+家电大奖”。此活动可调节开盘氛围，丰富开盘活动。▲于活动期间或计划后一个月举办婚礼的，养怡花园还将提供一份惊喜红包。▲媒体应用：扬州晚报、DM直投、定点派送、短信、网络等。▲效果预估：给爱情一个温暖的巢，把两颗心永相牵。主要针对本案中小户的客群，也切合本案前面提出的“爱情房”的概念，将进一步推动本案去化。互动活动（Ⅰ）活动名称圆梦暨三期开盘活动时间9月14日活动主题月圆中秋，梦缘养怡▲月圆中秋，相约养怡。值中秋喜庆之际，隆重推出三期产品（根据项目一二期推盘情况、项目实际区位及项目利润量大化出发，建议推出14#、21#、20#楼）。▲本活动承接“结婚总动员”活动，也将开盘提升到精神层面。▲开盘中，为激发客户成交，建议将简单的抽奖变换形式，如揭牌赢大奖或砸金蛋等，既实现激发客户购买目的，又增加趣味性。▲开盘当天每位购房者及老业主凭有效证件可领取由旺角置业真情提供的月饼一盒。▲媒体应用：户外广告、扬州晚报、扬子晚报夹报、短信、名址邮寄、会刊等。▲效果预估：依托前期宣传，借助活动，将开盘热度在开盘当天上升到沸点，以期达到推盘去化百分百的作用。互动活动（Ⅱ）活动名称泰山迎石行动活动时间10月18日——10月19日活动主题泰山揽胜，养怡石缘▲泰山石是本案引以为豪的至宝，也是在宣传中注入很精力的，迎娶泰山石对于项目自然是值得庆祝的大事。▲邀请客户代表于10月18日取道泰山，看日出、赏泰山，感爱旺角的浓浓关爱与不惜重金取石之气魄。▲参与客户均通过电话及邮寄表格邀约，客户写下“我爱养怡花园的十大理由”并填写报名表格，定于10月12日通过客户现场抽奖15幸运家庭，每组家庭限二人同行。▲每位参与客户均可在活动后至售楼处领取一份取自泰山的纪念品。▲参与对象：9月14日开盘当天抽奖8名，10月12日抽取15名，重复者递补。▲媒体应用：扬州晚报、房产网，主要目的在市场上扩大影响。▲效果预估：进一步拔升公司与项目品牌形象，让客户亲自鉴证取石出泰山，为后期推广及价格提升营筑良好基础与口碑。互动活动（Ⅲ）活动名称赏石暨四期开盘活动时间11月9日活动主题石韵听涛，炫彩养怡▲经过两个月的去化，适时推出四期产品（建议推出12#、13#、19#楼），满足市场需要。▲开盘当天在售楼处门前举办奇石展，邀请江苏省赏石协会专家现场点评，活动结束通过价格竞猜，将所有奇石均赠送业主。▲媒体选择：扬州晚报、扬子晚报、扬州电视台、房产网、短信等。▲效果预估：此活动进一步阐释养怡石文化，丰富开盘形式，将开盘品位与气氛拔高，促进成交达成。互动活动（Ⅳ）活动名称新年祈福风水论坛活动时间2月8日活动主题风水筑居，福祉养怡▲风水，历来是国人所关注的，本案无论从开发商到销售公司在推广上都提出风水的概念，风水固好，如何在推广上发挥最佳作用？本活动基于这个角度出发，通过风水论坛再度升华养怡福祉之地的概念。▲邀请大明寺主持为项目祈福开光，在扬州楼盘中尚属首次，这也表明旺角置业为业主筑造福邸之居的心情，同时新春之后，众多市民也渴求新年平安。▲邀请扬大易经学朱教师或为国内多家知名楼盘风水顾问的黄一真先生亲临售楼处现场说法，使项目好风水通过专家口吻，易于客户接受。▲媒体选择：扬州晚报、扬子晚报夹报、扬州电视台新闻、房产网新闻、短信、会刊等。▲效果预估：在心理上赢得客户，把握客户心理，促进新一轮成交。以上活动策略将根据市场变化适时微调，执行程度把控亦很关键，以期达到推广效果最优化。二、媒体策略推广渠道概括为了更好地实现销售对接，在推广上紧扣推广主题，运用各种渠道组合，有计划的实施全方位、立体轰炸。现场展售楼处示，销环境优售加力化养怡花园——新养生主义纯多层坡地花园洋房外围环媒体组境景观合传播打造事件行销媒体组合应用考虑到本项目前期推广力度不大，全国楼市趋缓，销售压力较大，热销势能难于持续呈现，为了在后期销售中再度升续并保持恒温，借助活动及新闻热点，通过媒体组合拳应用，吸引更多购房者与市民关注，提高项目的知名度与美誉度，达到宣传本案的目的，进而达成促动快速销售目标之目的。扬州媒体应用表（见下一页），在本方案中暂不做详细时间安排，将根据实际推广方案需要做细致排定。综合项目特性及扬州媒体情况，建议在后期过程中重点应用户外媒体、交通车辆广告、短信、DM直邮（名址邮寄）、专人派发、会刊邮寄与发放等特定客群媒体，适量投放报纸、网络、电视、广播等大众媒体。配合活动营销、节日营销、事件营销等，以内容个性化形式，应用形式新颖化为基准点，卖点吸引的同时，让养怡花园的每一则广告都能在扬州市场上快速传播，引起一次次的震撼乃至成为市民茶余饭后的热点话题。媒体媒体明细应用说明报纸扬州晚报、扬子晚报主力大众媒体，硬广与软文相结合，新闻热点炒作为辅，硬广采用竖半版或跨通栏等异型版面，增强吸引力，力求性价比最大化。电视扬州电视台广告+新闻炒作+字幕；创意新颖，大胆突破，达到强力的视觉冲击。网络扬州房地产信息网及搜房网目前推广还不是太全面，在我们的推广中不做扬州搜房网等考虑。宣传以新闻为主，辅以适量硬性广告。广播扬州交通广播网可考虑配合活动时应用，创意是吸引听众的关键。户外户外广告牌、精神堡垒横配合销售节点的户外大牌；平山路与朱山路口导引的（竖）幅、拱门、空飘、精神堡垒；配合活动的横（竖）幅、拱门、空飘等；交通车辆等5W、13W公交车等，可以采取线路冠名或站点冠名的形式、项目看房车、视屏广告车（针对北区乡镇，如槐泗等）。短信手机短信有选择性筛选发送，活动、优惠等信息告知为主其他名址邮寄、宣传单页、楼与报刊发行站、或请专人向指定小区、企事业单位、书、海报、会刊（企业文公交站点等派发。通过邮政定期为业主邮寄小区花园化）等内部刊物及相关活动邀请、工程进度告知等项目建议篇1、团购模式一方面根据前期成交客户分析，走出售楼处，进行有针对性的企业拜访，定期举办联谊活动，发展已购房客户成为兼职业务员，为项目销售服务。另一方面，通过网络开设虚拟才购空间，只要报名均可享受团购优惠2、。发展