CHS001-112003-FinalPresentation机密深圳大鹏半岛区域开发策略深圳市龙岗区人民政府项目终期报告（初稿）二OO三年十一月此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。CHS001-会议日程112003-FinalPresentation?项目进展汇报?大鹏半岛现状分析及远景目标?大鹏半岛整体定位和具体规划方案Working?D大鹏半岛开发原则和高层次财务分析raft?配套开发模式、政府角色及运作机制?政府总体实施蓝图及关键里程碑22麦肯锡帮助深圳东部大鹏半岛制定长远目标和整体定位方案，使CHS001-之成为深圳向国际化滨海城市迈进的重要里程碑112003-FinalPresent从到ationTRAVELER旅行家WorkingDraft大鹏半岛的惊喜之旅SURPRISEGETAWAYTODAPENG33本项目充分结合了国际类似地区发展经验与本区域市场CHS001-需求，从大鹏半岛现状诊断入手，着重制定整体定位方案112003-FinalPresent本项目的重点第一步骤第二步骤第三步骤第四步骤ation设计地区空间形态引起投资界的兴趣设计深圳大鹏半岛开发规划和具体功能开并着手实施招商引建设和实施战略及总体功能定位发规划资计划3个月3个月左右6～12个月长期不断进行Working评估大鹏半岛整体状况，明确制定大鹏半岛旅游开发的Dra研究开发模式，制定总体f开发定位及产业策略，锁定目价值定位和总体规划方案t实施蓝图和近期推进计划标游客群，细化试点计划?国际类似地区发展中有哪?大鹏半岛旅游开发的价值?大鹏半岛最适合哪种开些成功经验可借鉴？定位是什么？发模式？?大鹏半岛现有资源及发展?大鹏半岛开发战略中的致?需要怎样的配套组织结潜力如何?胜要素是什么，如何规划构及运作机制？?整体产业结构应如何合理实施？?总体实施蓝图及关键里布局？?总体规划原则是什么？程碑？?大鹏半岛开发的远景目标?业界如何评价大鹏半岛的?近期政府工作时间表是及目标顾客群如何？开发定位及其潜力？什么？资料来源：麦肯锡分析44CHS001-在过去的三个月里，工作小组围绕以上问题展开了大量112003-调查研究项目组已完成的主要工作FinalPresentation以消费者为核心的各政府相关部门市场调研国际案例分析本地市场竞争分析主要商家高层访谈研讨访谈?定性分析：四组?深入了解六个国?通过专家对大鹏三?12家国际著名?以小型讨论会及深圳广州消费者际著名地区开发镇区域作出了比较酒店及度假村集深访形式与各政座谈会的成功经验与失分析团府相关部门探讨败教训–香港旅行社协会–香格里拉方案的可行性?45家大中型公司–国际会议会展同–洲际–市、区国土规商务会议专题电?全球范围内访谈业协会(ICCA)–君华划局Worki–––n深圳会展行业协万豪市、区环保局g话访谈调研麦肯锡相关专家Dra–f会ClubMed等–市、区旅游局t?定量分析：1200?访谈国际相关资–南方略商务培训–区经贸局?5份街头拦访调查深运营商公司家著名香港地–区计划局问卷及数据分析–Butch–中国城市规划院产发展商–南澳镇及国土––800份深圳本Entertainment深圳分院和记黄埔所主要领导–地中高收入居Corporation–深圳市政设计院恒基地产等–大鹏镇及国土民–Chicago–中原中国物业顾所主要领导–200份香港问Metropolitan问有限公司?6家国内实力投–葵涌镇及国土卷Pier&–深圳中国旅行社资集团所主要领导–200份国内其Exhibition–鹏运国际旅行社–深圳深业他地区游客问Authority–康辉深圳旅行社–上海家化卷–香港油麻地旅运–红塔山等资料来源：麦肯锡分析55CHS001-项目八大最终成果与区域开发的六个步骤相互呼应112003-FinalPresent大鹏半岛制定目标设计创意整体规划推动发展宣传推广实施推进ation可持续发展项目1结合国际案例分析及大鹏半岛现状分析制定总体的发展原则和远景目标成果2市场调查和竞争分析锁定目标顾客群明确产业政策、价值定位及创意要W3orki点ngDraf4具体规划方案、分区及功能配套t5基础设施及财务模型测算6确定开发模式及运作机制7初步商家高层访谈，建立重点联系，信息反馈8实施计划、政府工作时间表及近期推进步骤资料来源：麦肯锡分析66CHS001-会议日程112003-FinalPresentation?项目进展汇报?大鹏半岛现状分析及远景目标?大鹏半岛整体定位和具体规划方案Working?D大鹏半岛开发原则和高层次财务分析raft?配套开发模式、政府角色及运作机制?政府总体实施蓝图及关键里程碑77我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究，并着重分析了CHS001-其中的六个国际案例112003-FinalPresentation初步考虑案例?Sentosa,新加坡?Bintan,印尼TamanNegaraSentosaBintan?Malaka,马来西亚?Johore,马来西亚?临近主要大城市?Penang,马来西亚着重分析了其中的六个?TamanNegara,马来西亚?Pattaya,泰国?拥有自然山海风光?TamanNegara,马来西亚Work?KasaiTokyo,i日本n?Sentosa,新加坡gD?成为地区性热门旅游点r?SaiKung,香港af?Bintan,印尼t?Beitou,台湾?LaJolla,美国加州?Karnataka,印度?制定明确的区域定位、发?展规划及市场推广策略NapaValley,美国加州?LaJolla,美国加州?Karnataka,印度?NapaValley,美国加州?NavyPier,美国芝加哥?优化区域产业结构?Glaveston,美国?Brest,法国?SophiaAntipolis,法国?Lisboncoast,葡萄牙?Cancun,墨西哥LaJollaNapaValleyKarnataka资料来源：麦肯锡分析88这些成功案例揭示，以旅游为增长引擎，谋求可持续发CHS001-展空间，必须为区域准确定位并在战略规划中打造五大致胜要素112003-FinalPresent价值定位ation?针对独特资源优势?以多层面、高素质游客为核心目标保护生态投资兴建提供多元化执行多方位“有所为、有所自然及人文资产完善基础设施旅游活动组合高起点的市场推广不为”的产业组合?????逐步剔除与本区评估本地自然资规划多种便捷抵根据需求提供多政府制定对投资形象提升不符的源及生态环境，达度假区的交通种旅游活动组合者宣传策略，并W落后产业orki制定开发原则方式，注重景观，力求延长游客启动多方位的宣ngDr逗留时间，增加传推广工程，为af?政府以政策引导t??消费及重来可能该区域打造品牌发展前对环境保早期投入基础设培育可与旅游产护作完善规划，施建设（水、电??业协同发展的其辅以法规管理，、排污等）提升灵活利用不同旅引进其他利益相他产业区域吸引力及价游产品，吸引多关方（如著名跨?值层面游客，减低国传媒集团）的发掘升华独特人?借助本地区提升季节性及波动性参与，基于互利文历史资源后的优美环境及?原则协同举办大完善旅客资讯、社会形象，吸引?型活动增强社会?引导本地居民对医疗通讯、住宿定期更新旅游项新的外来人才旅游环保的参与餐饮、娱乐文化目，保持新鲜度知名度政府设与施的企业质密量切数合作量?政府规划定位并利用不同政策杠杆引导区域发展?政府根据当地市场化程度及企业、投资业界实力决定适宜的参与模式资料来源：麦肯锡分析99CHS001-大鹏半岛未被破坏的山海自然资源在大珠三角地区弥足珍贵112003-FinalPresentationWorkingDraft资料来源：实地勘查；部分照片由中规院深圳分院提供1010通过对周边竞争及国际类似旅游区域的对标分析，大鹏CHS001-半岛依据其天赋条件可以成为大珠江三角洲首屈一指的区域度假地112003-FinalPresent对标分析结果ation生态、人文目前基础建设与发展多元化旅游活目前市场认知其它产业与旅游资产旅游设施动的空间与形象社会情况有利因素?海滩数量多、素质高?区位优势：临近?自然原始?多数国际酒店集?区域迈向城市化进?景观多元化，植被等深、港，中国人?20程，当地农民有参余个优质海滩团及开发商认同Wo生态条件保护较好GDPr均最高地?与旅游产业发展的k拥有区内最佳出大鹏半岛旅游潜in?48g日照％，气候温和区海位置力在珠三角地区主观愿望Draf，四季皆宜旅游?通达性：离市区?t?具有发展生态旅首屈一指大鹏所城为深圳最重1-1.5小时车程游活动的多种山要的历史性标志海植被资源不利因素?200天可下水，难以?以市场为导向，推销热带地区全年“阳?深圳缺乏海滨城?产业构成与发展大高标准，有序规光海滩”的概念?来往香港交通不市的市场认知度旅游产业不匹配；划下的开发目前?在中国整体历史文化便，需3-3.5小；且治安欠佳现存污染企业如电十分有限背景下，深圳相对人时?外商普遍认为大池厂、印染厂等文旅游资产有限，大?欠缺有水准的酒小梅沙规划不足,?葵涌、大鹏的工业鹏所城需大幅修葺店、餐饮及配套深圳市场普遍缺发展多散布主要道?核电站对部分高端游设施乏高水准的休闲路附近，影响景观客及长期置业有负面?通讯、卫生安全度假设施?旅游意识尚待成熟心理影响设施需加强?目前客源单一，，服务水平差强人?农民抢种时有发生客流波动极大意资料来源：实地勘查；资料检索；专家访谈；麦肯锡分析1111珠三角的短假消费与商务会议培训需求已具相当规模，CHS001-但市场发展