天利·美伦山庄（暂定名）初步可行性研究报告二零一零年三月圆方地产顾问目录?前言?第一章项目决策背景?1、内部因素?2、外部因素?第二章项目概述?1、项目区位及用地?2、项目宗地现状?3、项目周边的社区配套?4、项目周边环境?5、项目市政配套分析?6、土地价格?第三章项目法律及政策性风险分析?1、项目用地取得土地使用权法律手续分析?2、项目合作方式及风险评估?3、总体评价?第四章市场研究?1、宏观经济情况?2、房地产市埸状况?3、典型项目调查?第五章项目定位及规划建议?1、目标客户定位?2、市埸定位?3、价格定位?4、产品定位?5、规划设计建议?第六章项目开发计划?1、开发机遇?2、开发周期安排?3、项目营销推广计划?第七章投资收益分析?1、成本概算?2、税务分析?3、经济效益分析?4、项目资金流量分析及资金筹措?第八章可行性结论?1、项目优势?2、项目劣势?3、结论及建议前言本项目所处地块位于海口市美兰区灵山镇白驹大道南侧，琼山大道往东1700米处，土地面积96945.81平米。土地使用权人为海口市美兰区招商建设投资有限公司。省委省政府提出要在海南全省建10万户经济适用房满足中低收入家庭的生活问题，并作为今年的政府工作重点来实施。为解决美兰区数百名中低级财政供养人员长期存在的住房困难问题，区委与区政府引进天利（海南）旅游开发有限公司，联合海口市美兰区招商建设投资有限公司在本项目中开发部分限价房。圆方地产（南昌）第一章项目决策背景一、内部因素1、天利（海南）旅游开发有限公司简介天利（海南）旅游开发有限公司，是深圳天利地产集团有限公司的下属于企业，深圳天利地产集团有限公司是一家集房地产开发经营、项目投资、商业运营、物业管理于一体，具有土地、写字楼、住宅、高尔夫、旅游、广告等大型综合性项目开发与经营实力的房地产公司。天利地产立足深圳，辐射内地，成功投资与开发了天津天嘉湖生态旅游度假区项目、湖南省常德柳叶湖体育生态园大型综合项目、东莞天利中央花园住宅项目、海南国际会展中心项目。总资产达80多亿元。圆方地产（南昌）第一章项目决策背景2、天利（海南）旅游开发有限公司在海口项目的经营现状：目前天利（海南）旅游开发有限公司在海口主要项目为海南国际会展中心项目，该项目包括五星级酒店、星级公寓式酒店、第二经济总部、写字楼等，于09年11月动工，目前项目进展顺利，2011年建成后，将成为海口市地标性建筑，天利品牌的知名度和美誉度必将在海南得到巨大提升。在目前的大好形势下，天利需充分利用地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让天利品牌深入到每个海南人心中。圆方地产（南昌）第一章项目决策背景本项目未来区位优势明显，规模适当，可作为公司利润来源，经过本公司精心策划，精心设计，精心施工，改善居民的生活质量，打造区域住宅标杆项目。二、外部因素该项目具有良好的远期发展前景，其坐落位置行政区划为美兰区，该项目所在区域有如下特点和优势:1、根据海口市总体规划，处于三横一纵的城市核心发展轴线。2、本地块靠近海文高速公路，交通便利，离美兰机场仅十公里，距离琼州大桥仅1700米。圆方地产（南昌）第一章项目决策背景3、本项目拟建设部分限价房，符合海南省委省政府的精神，工作中能得到政府的大力支持4、海口市规划在美兰区本项目所处地块附近建设新的省级行政中心，本地块土地升值潜力大。5、周边无杂乱民居，自然景观和生态环境良好，与主干道间建有20米左右绿化带。6、该地块处于南渡江板块与东海岸板块的交汇处，未来将形成海口市新的高尚住宅居住区。项目北侧为未来文昌航天城专家宿舍区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，它的建成，将极大改善该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和价值急剧上升。所有以上各种因素，为本公司在此地块建设一个中高档精品居住社区提供一个良好外部环境。圆方地产（南昌）第二章项目概述一、宗地区位及用地1、项目区位该宗地位美兰区灵山镇，西侧紧临海南省检察院第一分院，距离海南省委4公里,距离美兰国际机场约10公里,距离美兰区中心区约5公里。第二章项目概述2、项目用地该项目宗地为国有土地，毛地面积约145.4亩，是原琼山市江东新市区开发建设管理委员会名下的热带花卉种植园项目用地。该宗地现规划为居住用地，规划用地内均为种植园区用地，土地权属明确。3、海口市规划局批示的政府控制性规划指标如下：项目用地性质：居住用地项目占地面积：96945.81平米建筑面积：193892平米容积率：≤2.0建筑密度:≤20%（该数据有可能要申请调整）绿地率:≥40%建筑限高:≤45米圆方地产（南昌）第二章项目概述二、宗地现状1、四至范围:西至美庄小学，南至用创村，东至权拥村，北至白驹大道。第二章项目概述2、地势状况项目用地主要为种植园区,地势平坦,与白驹大道有2米以内高差。3、地上物现状地上物主要为小池塘，另有很少量简易禽类饲养棚屋。地块内有部分绿化树木。4、其它（1）项目用地内地下管线情况待查，该地块有规划水系穿过，需到相关部门了解具体方案，布置总平时要综合考虑退线等规定。（2）项目用地内没有高压电线穿过。（3）场地原为花卉种植园项目用地，无不良工程地质条件。圆方地产（南昌）第二章项目概述项目地块现状图片圆方地产（南昌）第二章项目概述项目地块现状图片圆方地产（南昌）第二章项目概述项目地块现状图片圆方地产（南昌）第二章项目概述项目地块现状图片圆方地产（南昌）第二章项目概述三、项目周边的社区配套1、周边1000米范围内社区配套较少，地块周边原为农田，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，本项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。2、宗地周边3000米外可辐射到本地块的主要公共设施如下:公用设施种类公用设施名称教育设施海口海府实验学校，攀丹小学，海口实验中学医疗设施海口妇女儿童医院大型商业设施家乐福文化设施海南省博物馆，交通设施51路经过本地块，设有大昌路口站大型公园红城湖公园，五公祠大型宾馆兴华园大酒店，鸿禧温泉大酒店圆方地产（南昌）第二章项目概述综合分析，从该项目沿主干路网乘车15分钟内可方便到达美兰区商业中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。四、项目周边环境1、项目周边以农田为主，点缀有农家乐形式的餐饮和低档的旅馆。?2、未来该区域规划为高尚居住区。五、市政配套1、道路情况现状情况：目前本项目周边的现状市政道路只有一条----白驹大道，向西直达市中心区，向东连接海文高速，双向四车道，路边设有20多米的景观绿化带。规划情况：电信机站旁规划路，对解决本地块无实质性利好。圆方地产（南昌）第二章项目概述2、市政管线配套情况目前该地块给排水、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施尚待规划配套。详细情况有待进一步了解。六.土地价格1、土地出让金+契税:2、补偿费用:3．土地总成本：合计130，860，000元，折合地价约90万/亩，圆方地产（南昌）第三章法律及政策性风险分析一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1.????项目用地现状①土地所有权归属:国有用地②土地使用权归属：海口市美兰区招商建设投资有限公司③土地的他项权益:没有④土地的用途:其它园地⑤项目用地现状的文件:海口市国用[2009]字第003903号国有土地使用证2.????项目用地规划①??项目用地规划用途：拟规划为居住用地②??规划批文：市规函[2010]252号圆方地产（南昌）第三章法律及政策性风险分析3.????项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序1、天利（海南）旅游开发有限公司与海口市美兰区招商建设投资有限公司签定土地合作开发协议。2、获取用地调整为居住用地的批文。3、海口市美兰区招商建设投资有限公司与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。二、项目合作方式及风险评估1.合作方介绍：土地方：海口市美兰区招商建设投资有限公司。投资方：天利（海南）旅游开发有限公司圆方地产（南昌）第三章法律及政策性风险分析2.合作方式A、海口市美兰区招商建设投资有限公司提供本项目建设土地，参与项目开发建设和监督经营管理工作；天利（海南）旅游开发有限公司负责提供除土地地价之外的全部开发建设资金，并负责本项目的开发建设及经营管理工作。B、天利（海南）旅游开发有限公司承担项目销售费用。C、本项目以双方的名义共同开发建设，并按约定的比例分配房屋销售收入及承担政府依法收取的税费。D、合作项目销售期间，海口市美兰区招商建设投资有限公司按可销售建筑面积的30%分配销售收入。E、详细条款，以双方签定的“合作开发房地产合同书”为准。圆方地产（南昌）第三章法律及政策性风险分析4.合作风险评估（略）三.总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，合作风险相对较低。宗地拟规划为居住用地，土地使用性质基本明确。圆方地产（南昌）第四章市场研究一、宏观经济状况城市现状：海口市位于海南省北端，占有丰富滨海自然景观资源，形成滨海特色，是全岛乃至全国未来滨海城市和核心发展城市。1、海口是海南省省会，但周边幅射力有限，目前正计划合并澄迈县，扩大城市版图及纵深；2、海口市辖秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。全市土地总面积2304.84平方公里，其中建设用地363平方公里；3、海口风光秀丽，名胜古迹多，是全国热带滨海旅游休闲胜地。地处热带海滨，富有特色海滨景观，海域面积830平方公里，海岸线长131平方公里。圆方地产（南昌）第四章市场研究4、未来海口城市建设的目标是：努力建成环北部湾的重要经济城市，华南地区的花园城市，国内为理想地第二居住地。5、海口城市GDP总量稳步增长，但总量不足600亿；发展速度较快，为房地产市场的高速发展提供了一