金地南京所街地金地南京所街地块块客客户调查计划书户调查计划书委托方：金地上海受托方：上海恒辉市场咨询有限公司日期：2007年4月上海恒辉市场咨询有限公司Market-GuideConsulting(Shanghai)Co.,Ltd.地址：上海市瑞金南路1号海兴广场17H电话：(008621)6418305064183010传真：34160290E-mail:project@market-guide.com.cnHttp://www.market-guide.com.cn1恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn目录1项目背景和研究目的2研究思路和内容3研究方法4访问类型及质量控制介绍5项目时间及费用6恒辉介绍2恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn项项目背景和目背景和研研究目的究目的3恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn研究背景本项目计划书由恒辉市场咨询公司与金地集团上海公司初步沟通的基础上制作，所有建议均非最终咨询建议。文中涉及部分双方商业机密，仅供本次咨询项目使用，且仅供双方参与此次咨询活动人员阅读。未经双方同意，本项目建议书所有内容不得向第三方透露。恒辉市场咨询公司愿意与金地集团上海公司建立长期的战略合作伙伴关系，寻求共同发展！4恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn目标地块地理位置——周边竞争楼盘?根据本案的周边楼盘的情况：?从价格定位来看，苏建城和金基蓝钻是重点考察的竞争楼盘；?2005年3月1日开盘?2006年12月28日开盘?目前未入住?目前未入住?从时效性来看，星雨花都和天水滨江?均价9000元/平米?均价7000元/平米花园比较值得关注。?2005年4月30日开盘?2006年10月15日入住?均价10000元/平米?2007年4月28日开盘?目前未入住?2005年3月12日开盘?均价未知?2006年3月28日入住?均价9000元/平米?2006年6月8日开盘?目前未入住?均价7200元/平米5恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn目标用地概况用地性质：二类居住用地用地面积：用地总面积为90760.1平方米，市政配套用地面积1414.5平方米，实际出让面积为89345.6平方米；容积率：1.7建筑密度：≤22%。绿地率：40%。建筑高度：≤60米。建筑间距系数：1.35。备注：?根据国家及南京市有关规定，本住宅项目中套型建筑面积90M2以下住房面积占住房总面积的比例不得低于45%。?配建9班幼儿园一所，用地面积不得小于4000平方米。6恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn研究范围界定河西地区和城中地区包括鼓楼区、建邺区、玄武区、白下区、秦淮区、下关区、雨花区的部分面积，如下图所示?河西地区包括鼓楼和建邺两部分，其中鼓楼和建邺比例为1:3。另外鼓楼河西地段占总的鼓楼区的30%,建邺河西地段占总的建邺区的90%。?城中地区包括东至龙蟠路，南延凤台东路明城墙内，西至虎踞路及热河南路，北到建宁路。7恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn相关界定?对家庭收入的界定?用“房价收入比”衡量居民住房消费水平是当前较为合理的评价尺度。所谓的房价收入比，就是居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的价费之比，比如房子30万元／套，家庭年收入3万元，其比值10比1；假定收入在5万元，其比值6比1。?国家统计局公布的数据显示，全国大中城市的房价收入比平均值是3.32。而南京的房价收入比达到7.9,也就是说，南京人要辛苦打拼近8年才能买上一套房。?因此本次研究界定目标人群的家庭月收入15000元以上?企业包括制造业(包括化工制造业、电子制造业、医药制造业等)、服务业(包括餐饮、娱乐、银行、保险等)?机关包括宣传部、政法委、法院、检察院、教育局、科技局、司法局、环保局、体育局、档案局、市容管理局、工商局、国税、地税等?事业单位包括供电、供水、燃气、电信等?教育单位包括小学、中学、职业技校、大专院校等8恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn研究目的帮助帮助金地集团上海公司金地集团上海公司更好把握更好把握南京所南京所街街项目的高项目的高接接受度受度潜潜在客户特征在客户特征，为地，为地块块项目开发定位项目开发定位提提供供依依据据南京所街地块高高接接受度人受度人群群总总目目标消标消费费群体群体居居目目标消标消费费群体群体目目标消标消费费群体群体人人量、分量、分布布及及特征特征住住现状购现状购房考房考虑虑生生活活形态形态研究研究群细群细分分因素因素9恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn项目流程初步沟通?了解客户调查需求及目的拟定初步方案?与客户沟通明确客户关心重点、此次调查的策略导向?讨论计划书计划书修改、合同确认?根据项目计划书研究相关内容项目执行?及时与客户沟通、汇报项目进展情况数据资料整理、分析报告撰写报告提交10恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn研研究思路和究思路和内内容容11恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn研究思路第一阶段第二阶段目标客户总高接受度高接受度客量研究和市客户定量户定性研究场普查研究?研究方法：预约面访?研究方法：座谈会?了解高接受度人群的居住现状和购房考虑因素?发掘目标客户和住房?研究方法：高接受度人相关的原因性的深度需群探索?了解目标人群的生活形求态?获得目标客户的分布图?提炼精神主题?发掘高接受度人群细分?结合定量研究为地块?了解高接受度人群对地开发定位提供依据块的评价12恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn目标客户总量研究思路南京市南京市客群客群由由工工作地作地缘缘导导出的高出的高接接受度人受度人群群河西和城中河西和城中其中其中对对地地块块地区地区工工作人作人不不抗拒抗拒的人的人群群群群政府机关和企业中的中私营企业主政府机关和企业中的中私营企业主其中其中准准备备在在事事业业单单位的位的高高层管理者层管理者22年内年内购购房房中高职位人中高职位人的人的人群群群群13恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn研究对象界定政府机构?民政、审计、财政和区政府等行政机关普通公务员、科处级公务员和科处级以上公务员?税务、电力、自来水、公安等各种事业单位中高收入人群本次研究的工作地?文化、教育等事业单位中高收入人群缘目标对象界定企业：?大型国企中高层管理者?私营、民营企业企业主和中高层管理者?外资企业中高层管理者本次研究的生活地?新婚客群缘目标对象界定14恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn政府机构目标客群研究思路获得目前在河西和城通过预约面访了解高中地区和未来可能迁接受度人群的入河西和城中地区的机关、事业和教育单?居住现状和购房考根据南京市各级政府位名单虑因素机关、事业和教育单电话预约位名单筛选面访?生活形态电话询问?人群细分特征?地块评价目前在河西和城中地区和未来可能迁入河筛选出西和城中地区的机关高接受座谈会、事业和教育单位的度人群人员构成通过座谈会?了解高接受度人群的和住房相关的原因性的深度需求机关中普通公机关中科处级机关中科处级事业和教育单务员的数量公务员的数量以上公务员的位中中高职位?提炼精神主题数量人员数量15恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn机关调查内容普查内容所在联系方机关名称科级干部人数处级干部人数局级干部人数地式南京市政府办公厅南京市经济委员会南京市教育局南京市公安局南京市民政局南京市财政局……接受度调查合计内容?各人群中未来两年内准备购房的人数?人群中不抗拒目标地块的人数16恒辉市场咨询(中国)有限公司Market-GuideConsulting(China)Ltd.www.market-guide.com.cn事业单位研究内容普查内容所在联系方中高收入人员数事业单位名称单位人数地式量南京市自来水总公司南京市城北水厂南京市国家税务局南京市公安局北上分局江苏省交通科学研究院有限公司江苏省劳动保护科学技术研究所江苏省