商形象水，以智博天下邢台久荣国际广场商业项目市场调研及商业定位报告1商形象水，以智博天下智博商业管理咨询有限公司2012年2月2目录一部分项目概况……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………3二部分城市商业市场状况…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………5三部分城市规划发展………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………21四部分项目资源状况………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………27五部分项目商业环境特征………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………30六部分消费者消费行为和习惯分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………………44七部分项目定位………………………………………………………………………………………………...…………………………………………………………………………51第一部分项目概况一、项目背景本案位于邢台市火车站南区片改造项目，总占地127亩，目前处于规划阶段，阶段现状为住宅和街边格子铺的商业现状。本案体量巨大，达到大型综合商住中心的级别，未来商业运行模式涉及自持，因此，准确的商业定位及实效的商业管理模式是项目成功运作的关键，需要通过对项目自身质素、区位特点、区域商业发展状况的详细研判，并进行科学论证。二、核心问题本案体量巨大，达到区域商业中心级别，需要在建筑设计、业态组合、运营管理、形象包装等多个层面进行系统研判。本报告为项目前期定位体系，着重解决以下主要问题：项目整体定位项目消费群体定位项目业态比例定位在业态定位体系中，还将根据业态组合，结合目前区域各类型商业租金水平，进行项目营销收益和租金收益测算，为项目运作提供策略支持。待项目定位体系确定后，进行项目物业管理、运营管理、形象包装等进一步运作建议。第二部分城市商业市场状况一、邢台市商业发展概况1、邢台市经济概览邢台市区位和交通条件得天独厚，是冀南重要的中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地，同时又是具有浓郁历史文化特色的生态园林城市和历史文化名城。同时商贸流通业规模实力不断增强，已形成以城市商业为中枢、遍及城乡、联通省内外的商贸流通网络体系，成为冀南地区重要商埠。以下提供依据的评比足以证明邢台市的发展潜力。河北省各市消费相关数据：城市GDP（亿元）市区人口（万固定资产投资额房地产开发投资社会消费品零售城镇居民储蓄存人均可支配收入人）（亿元）额（亿元）总额（亿元）款余额（亿元）（元）邢台1239.781017.521216.5953799941409.91673.6416607承德市206.36347.63189.98927220258.1264.0113282张家口市361.49434.86209.421731498324.5407.9113246秦皇岛市531.01299.01300.411202592335.0550.8615499唐山市2262.65758.241677.5833839411134.51428.7318053廊坊市334.31436.39177.542491009419.1362.9517752保定市543.401120.81434.412739393864.2540.3213555沧州市429.25714.33393.461126206580.7277.7314519衡水市172.50434.5795.87787283317.9245.2413142邢台市217.05711.43147.12623933460.7343.9613355邯郸市544.48918.81590.352256285717.2631.0415961近年邢台市GDP和人均GDP增长迅速2010年邢台主要经济指标增速在全省个地级市位次普遍前移。地区生产总值跃上200亿元台阶，完成217.05亿元，增长9.9%；地方一般预算收入完成25.88亿元，增长22%。社会消费品零售总额完成460.07亿元，增长15.4%，服务业增加值占GDP得比重达到40.2%。80035000700300006002500050020000400GDP15000人均GDP300200100001005000002005200620072008200920102005200720092010年地区生产总值跃上200亿元台阶，达到217.05亿元，同比增长9.9%。第一产业实现增加值0.16亿元，增长10%；第二产业实现增加值23.09亿元，增长19.7%；第三产业实现增加值7.13亿元，增长10.5%。尽管增速超过9%的全国GDP增长速度，但与2004年开始持续4年13%以上的增速相比，已经开始向平稳较快发展方向靠拢。市区社会消费品零售总额稳步上升500400300社会消费品消费总额20010002005200620072008200920102010年邢台社会消费品零售总额460.7亿元，比上年增长18.2%。由于邢台积极促进消费，扩大内需，消费品市场呈现出需求旺盛，销售活跃和亮点突出的特点，社会消费品零售额总量及增幅连创新高。与经济发展相伴随，预计2012年的社会消费品零售总额仍将呈增长趋势。居民收入水平不断提高，但增速有放缓趋势200001500010000居民可支配收入500002005200620072008200920102008年世界金融海啸对邢台的经济影响不是很大，自2009年以来，城市居民收入和农民人均纯收入继续保持平稳增长，居民生活质量提高，消费支出较快增长。2010年市区城市居民人均可支配收入14744.43元，增长10.4%，保持在较高水平,人均消费支出10416.34元,增长11.8%。居民存款总量持续增加500400300居民存款200年末贷款10002005200620072008200920102010年，城乡居民储蓄存款余额继续增加，年末城乡居民本币储蓄存款余额343.96亿元，比年初增加37.3亿元，比年初增长12.2%。金融机构本币贷款余额416.14亿元，比年初增加57.47亿元，比年初增长16%。不断增高的储蓄存款余额表明邢台市较大的消费潜力。2、邢台市商圈发展概况邢台市商业格局单中心的商业格局，呈现单核哑铃状的分布，以银座百货和中北商城为主，其间有街铺型商业连接，未来通过世贸天街、中北世界城和天一广场等商业项目，该中心将得到保持、加强的同时，使传统商业形式和现代商业形式实现循序渐进的衔接。根据邢台商业发展状况，及天一城、火车站周边的拆迁项目的涌现，未来将形成家乐园·天一广场——银座百货、火车站圈两个新的市级商业副中心。同时，市内区域内将不断涌现新的商业项目，与原有区域商业组成区域商圈及众多商业节点，以满足区域内居民购物、休闲、餐饮、娱乐等需求。目前市内主要商圈状况如下：新世纪——银座商圈：以中档和中低档为主、品类较齐全的购物型市级核心商圈，商圈内商业体量会继续增加，档次提升可能性不大，服装服饰、鞋帽日杂成为优势品类。家乐园·天一广场商圈：档次齐全、品类较齐全的购物型市级新兴核心商圈，商圈内商业体量会继续增加，各档次和各品类的发展也会相对均衡，成为高端客层的较时尚的购物型商圈。中北商城——苏宁——国美商圈：以中档和中低档为主、品类较齐全、以购物为主的区域商圈，同时包括家居、建材、3C电子商业辐射范围达到全市甚至周边县市。本商圈将因为东明的出现而提高聚客能力，商业形态进一步完善，档次将进一步提升。家乐园——大洋百货商圈：以中档为主，品类以百货、超市为主的区域商圈，商圈内未来商业体量仍将增加，现有商业将会随着区域的住宅入住而得到发展。3、邢台商业发展分析3.1邢台商业发展概况商业网点星罗棋布，系统产业涉及多项产业邢台是辐射冀南的重要商埠，目前拥有各类商业网点约1.5万个，大中型百货商场和贸易中心12多座，年销售额超亿元的商业企业13个，年成交额超亿元的市场有2个。与省内其他较发达地区相比，邢台市商业网点个数较多，分布较为密集，但在商业网点的市场开拓能力和商业网点规模上还存在很大差距。经营范围涉及钢材矿业、粮油机械、物资建材、汽车销售、化肥农药、进出口贸易、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。政府大力扶持，本地大型龙头企业朝规模、连锁化方向快速发展，并成为商贸发展的重要支柱政府大力扶持大型商贸企业及矿业企业，中北集团、家乐园集团、德龙集团等大型龙头商业、矿业企业已成为邢台市商贸、矿业及地产发展的支柱，销售业绩及发展规模呈不断上升趋势。大型传统百货是零售市场的主力业态，综合性超市、仓储式商场、特色主题卖场等新颖的业态刚开始发展。邢台市的零售市场由传统百货商场、中型超市、日杂市场和商业街等构成，其中以中北商城、银座购物广场、家乐园超市、新世纪商贸为代表的传统形式百货商场仍是零售市场的主力军。传统百货的规模普遍较大，营业面积都在3万平方米以上，而综合性超市、仓储式商场、特色卖场等新颖业态经营状况参差不齐，天一广场等特色商业经营状况良好，但财满街经营状况一般，这与市场消费水平、人流量、居民消费能力等因素综合相关。超市成为邢台市各大百货商场吸引客流的主要手段邢台市几乎