[键入文字]目录?市调分析结论?前期活动总结?全案战略总纲?全案推广策略?全案销售策略[键入文字]?市调结论分析一、市调分析结论▲分期付款已成为投资者的首选付款方式。投资者心目中商铺的理想总价是10～29万元，占67％，理想的付款方式是分期付款（62％）和银行按揭(31％)，一次性付款仅占7%，银行按揭方式中最感兴趣的按揭方式是首期3成。▲调查对象认为合理的投资回报率在10%以上最佳，其次是8%-10%之间，最后是5%-8%之间。▲选择商业物业时考虑的第一因素是地理位置，占24%，第二是周边环境，占19%，第三是商业物业的价格，占13%，第四是发展商声誉，占11%，第五是交通，占9%，第六是商业物业的面积，占8%，第七是物业外观，占7%，第八是付款方式，占5%，最后是广告，占4%。▲选择隆发购物广场的物业首先是商场，占67%，其次是步行街，占33%。▲商场的需求面积最多的是26-34平方米之间，占45.8%，其次是35-55平方米之间，占38.6%，最后是10-25平米之间，占15.6%；选择步行街的需求面积最多的是60-75平米之间，占22.4%，其次是85-100平米之间，占20.5%，再次是110-125平米之间占19.3%，选择135-150平米之间的最少占6.8%。▲调查对象的家庭月收入在1000元以下的最多，占39%，其次是1001-2000元之间的占36%，再次是2001-3000元之间的占16%，而3001元以上的仅占9%。▲调查对象在25-30岁之间的最多占27%，其次是31-35岁之间占24%，再次是36-40岁之间占17%，第四是25岁以下的占11第五是41-45岁之间的占10%，46岁以上的占11%；文化程度为高中、中专的占61%，其次是初中以下文化程度占24%，再次是大专、本科的占14%，最后是研究生以上的占1%。▲是否同意由专业管理公司对商场进行统一管理的问题上，有89%的人选择同意，11%的人选择不同意。前期活动总结一、前期活动总结?通过4月26日－－4月28日博览会对隆发购物广场的宣传，使广大大荔县居民对隆发购物广场有了广泛的认识及讨论，达到了公司前期活动的宣传目的。?4月26起至今，售楼部共接听来电243通，来客约25批次。其中客户主要关心热点为（受众焦点）A、步行街/独立铺位的租售价格B、商场的租赁价格C、商场/步行街的开业时间D、同时部分客户强烈表现出要大面积购买步行街的愿望E、普遍认为地理位置的偏僻二、结论1、来电及来客中很少提及“全产权”，对日后商场的分割销售的方式带来一定的阻力（投资理念）2、广大受众对县规划发展北移不清晰，宝塔商圈的概念需要强化（区域价值）3、产品本身特质未全方位说明，受众对产品本身特质及相关内容模糊，本项目的“短平快”的成功与后期关于产品本身特质的传播密不可分（产品特质）4、对购买商铺的客户进行远景规划和描述，树立其购买信心，引发其购买欲望（远景描述）。全案战略总纲1、项目市场定位项目主题定位：西北首家城市风尚情景式购物公园项目核心市场定位：渭南首家全产权托管式购物公园2、目标消费群体：大荔县及周边地区有一定货币积蓄的中高层投资群体主目标客户：自用型客户所占比例将超过50%次目标客户：其他方式投资的客户占45%商业部门：银行、通信等约占5％3、核心推广概念：精确锁定目标，完成市场认知，先用政府的声音来叙述县政府北移的规划发展前景，并将全力打造宝塔商圈的决策，完整的传播“渭南首家全产权托管式购物公园”的概念，全面向目标客户传达全产权托管式商铺的概念，展示隆发购物广场的特质，如功能划分、建筑风格、商业环境、建筑工期等；整体推广期间结合广告、公关活动、促销策略等手法，用有效的战略部署来进行整合传播推广。项目推广策略第一篇项目分析一、投资分析1、大荔县商业环境A.以大荔县现有的商业状况及消费结构来看，现有商业业态较为落后，经营方式比较传统，需要进行新商业概念的输入和引导。B.从商品结构、购物环境、商场形象甚至楼层分布来看，大荔现有各大商场均缺乏准确的定位和固定的客户群。C.现有的商业存在传统百货商品重复雷同、无产品特色且无市场价格标准的状况。D.大荔县市场环境发生改变后，这种局势显然不能迎合当今商业发展及社会购买力的进步。E.在对整个商业市场进行分析后，结论如下：只要填补了大型综合购物中心--流行百货、超市、主题商场、专业店、专卖店的空缺，就可以在大荔商业市场独领风骚。2、商铺投资特点A．商铺投资的稳定性特点投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短。而商铺的租约通常为1至3年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增客观保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。B．商铺增值的特点商铺投资是一个长期过程，它不会因时间的推移而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值正所谓是无价之物。C．商铺投资回报率较高与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的全部投资过程。D．商铺的投资潜力目前在国内，商铺投资的概念已在全面普及，而大荔的商业铺位与住宅的价格之比还远不到成熟市场的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。3、商铺投资者商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会购买商铺进行经营，即购买一些商铺的产权或经营权，自己经营；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺，转租或用做其他方面。这中间有约50%自营目的购买商铺，另外有45%的人是为了买后出租或在买进卖出中赚取差价。一个可信的投资方向和投资载体，最能吸引投资者的眼光。商铺投资市场的热点可能在整个盘中突出，一方面商铺要具有较高的素质，另一方面发展商还应具备灵活的市场应变能力和高超的推广策略。从街头询问及抽样调查分析，大荔投资者普遍希望这座新建起的隆发广场在结构、楼层分布、销售模式、经营方式及理念方面都不要重复现有的其他商场模式，经过在意向投资者中的详细调查，结论如下：A．投资者要求商铺配套设施方面：89%的人希望商铺内具有专业商业公司管理。B、投资者要求的商铺面积：商铺购买者以面积为26～34m?的需求者为主，占45.8%，其次是35～55m?,占38.6%,最后是10-25平米之间，占15.6%；。C、投资者要求的商铺价格：中卫投资者心目中商铺价位是每平方米2500-3500元,占68.7%，另有20.7%的投资者表示可以接受3000-4000元/m?的价格。D、投资者要求的付款方式：分期付款方式是投资者首选付款方式。投资者心目中商铺的理想总价是10～29万元，占67％。理想的付款方式是分期付款为62％，银行按揭付款为31％，一次性付款为7%。商铺作为买家的经营用地，具有增值价值，同时又存在相当的经营成本回报率的风险。因此，具有长远眼光的发展商会让专业的策略提供商和专业的商业管理公司经营管理商铺。二、项目SWOT1、项目优势（Superiority）①黄金区位及巨大升值潜力隆发购物广场占踞了大荔县未来商业中心——宝塔商圈的核心位置，东对文姝宝塔，南眺北大街，毗邻一零八国道，其升值潜力不可估量，极具投资价值。②专业策略提供商本道策划机构以其多年丰富的从业经验及独特、新颖、实用的操盘手法对隆发购物广场整体项目的策划及跟踪服务。③全产权崭新经营理念隆发购物广场项目，本道提出的全产权式的商铺经营模式在整个大荔地区业界尚属首次，崭新理念引导本地商铺经营的二次创业。④名家机构的专业管理大荔隆发购物广场将是大荔地区首家引进专业商业管理公司管理的大型商业购物中心。⑤项目超大规模及自助完善的配套设施隆发购物广场项目从建筑规模、内部结构体系及业态划分等方面都荣登大荔商业之榜首。项目硬件、软件配套齐全，为消费者提供一个良好优质的购物空间。⑥项目开发商在当地的业界影响力及良好信誉度隆发购物广场项目开发商在大荔县本地发展多年，实力较强，在本地居民群体中拥有良好的信誉度和支持度。2、项目劣势(Weakness)①所在县区地理位置相对偏远②所在县区物流滞后，交通不便③所在县区经济发展速度相对较缓慢④所在县区超前消费意识淡薄3、项目机会点(Opportunity)1政策支持，区域价值---大荔县经济中心北迁据国家有关部门及当地政府的相关文件（计划性草案）获悉，大荔县经济中心将向北移，全力打造宝塔商圈，几年内这里将成为大荔县的经济、文化、贸易、金融等中心，发展前景不可估量。政府将拓宽道路，加大绿化、市政设施、配套设施等建设力度，未来的宝塔商圈将有完善的生活、商业等配套设施，交通便利，教育发达、购物方便。在这里将呈现一片繁荣、生机勃勃的景象。2项目的远景发展隆发购物广场项目是整个渭南地区规模最大、配套设施最完善、经营理念最新、经营模式最灵活的ShoppingPark，目前业界其它百货商场无法与之抗衡，在此平台上项目本身需进一步完善发展，使隆发购物广场处于商业领袖地位，成为大荔地标性商业项目。③县区支柱产业经济实体蓬勃发展以绿色果蔬种植为主的县区支柱产业经济