大连金石滩君·海项目营销思路DalianjunhaiprojectallthemarketingstrategyRealestateagentApril2012大连金石滩君·海初次营销策略案骏豪地产DaLian?Junhai?Initial?Marketing?Strategy?CopyrightJun?Hao?Real?Estate?Co.,?Ltd项目初识金石圣滩海天一色绝世美景传世建筑北中国最美的黄金海岸线，国家5A级景区，40余个景点（发现王国、国家地质公园），中国富豪以球会友首选的金石高尔夫，预计的轻轨3号线、跨海大桥的未来通道，建设中的金州湾机场，政府的倾力打造……，使得君海拥有便捷的交通网络、完善的商业配套、绝佳的自然资源，成就国内绝无仅有的传世海景半山豪宅。大连金石滩君·海初次营销策略案骏豪地产DaLian?Junhai?Initial?Marketing?Strategy?CopyrightJun?Hao?Real?Estate?Co.,?Ltd项目初识?君·海位于大连金石滩，北靠群山，东邻金石滩高尔夫球场，南临十里黄金海岸，西临漂浮城；含有别墅群、六星漂浮酒店、VIP骏豪会所和唯一拥有私海使用权的游艇别墅码头。?君·海吸纳众家之长，知名合作单位齐力打造：骏豪地产（香港）全线打造，美国JWDA建筑、美国HZS景观以及台湾著名室内设计大师-史南桥先生联袂演绎；?新古典主义建筑艺术精品，超低密度建筑群，山海相连、水中隐城，宛如世外桃源，海市仙境。大连金石滩君·海初次营销策略案骏豪地产DaLian?Junhai?Initial?Marketing?Strategy?CopyrightJun?Hao?Real?Estate?Co.,?Ltd项目周边的绝佳环境，拥有丰富的海景和自然资源，产品线的精致毋庸置疑，在硬件上达到一定的极致，2011-2012销售量却惨淡无比。除了政策市场因素外，我们还有那些可以突破？以下将从政策、市场、产品、营销一一分析，力求在2012能让产品得到市场认同，产生与产品价值相符的销售量！大连金石滩君·海初次营销策略案骏豪地产DaLian?Junhai?Initial?Marketing?Strategy?CopyrightJun?Hao?Real?Estate?Co.,?Ltd宏观政策大连金石滩君·海初次营销策略案骏豪地产DaLian?Junhai?Initial?Marketing?Strategy?CopyrightJun?Hao?Real?Estate?Co.,?Ltd宏观市场研究政策梳理宏观政策12345678910国务院发布国房产税央行一年国土部:5月1日保障房开两部委联《新婚姻调控升级住建部:国八条扩改革上海内六次上今年加起全国执工大限京合发威开法》发布信号:重住房限购大限购范围重庆试点调准备金大住宅行一房一沪公布保发商”捂盘多个条款庆将对存不得已信加大限购力迈出实质率两次加用地供价政策，障房建设惜售”将封涉及房产量房开征息系统完度性步伐息应涨价没门情况网签确权房产税善后将取消1112国土部:住建部要求小产权房限购到期延严禁登记续11城市发证无一表态2011年楼市政策盘点大连金石滩君·海初次营销策略案骏豪地产DaLian?Junhai?Initial?Marketing?Strategy?CopyrightJun?Hao?Real?Estate?Co.,?Ltd宏观政策下的地产市场宏观市场研究政策梳理宏观政策1、成交量萎缩，空置率攀升，全国市场呈萎缩状态2011年上半年，国家调控政策逐步加紧，限购令逐步严格，使得一线城市房地产市场走向下坡行道，刚需购房比例微量加大，投资性与改善性购房比例严重缩减，成交量低迷，空置率上升，楼市出现自2008年以来的第二次“拐点”。2、政策趋紧，市场渐冷，使开发商资金回笼压力加大，房地产投资风险系数增高2011年初，国家加紧宏观调控政策，扩大限购范围，提高银行准备金率，7月，房屋按揭利率增至7%以上，达到前所未有的高度。按揭放款难度加大，时间延长。从而使开发企业资金压力加大，不得不缩小开发规模，拉长开发周期，销售推房量放小，以待时机出手。一线城市一些开发企业逐步向政策相对较松的二、三线城市进军。3、房地产价格面临严重压力，一些城市房产价格已经下调成交量的萎缩，空置率上升的直接原因是因为购房者的观望而至。中国人口众多，每个人都需要居住，住房市场无论是自住还是投资，空间都很大。2010年下半年至2011年上半年，降价的区域范围在逐步扩大，2011年下半年开始出现在二、三线城市，出现了自2008年以来第二次大面积的下调。大连金石滩君·海初次营销策略案骏豪地产DaLian?Junhai?Initial?Marketing?Strategy?CopyrightJun?Hao?Real?Estate?Co.,?Ltd2012宏观政策下的地产市场宏观市场研究政策梳理年市场评析宏观政策温总理：房价远没有回到合理价位调控不放松中央认同现在调控已取得效果，但对调控效果还不满意，表示“放松将前功尽弃”，期待政策在短期内会放松的各方恐怕仍需继续等待。温总理在记者会表明了中央在抑制房价上涨上的坚决性：房价远远没有回到合理价位，调控不放松，给未来房地产调控政策走势指明了方向，首先，继续坚持调控不动摇；其次，对不合理需求的抑制政策即限购等手段，只要经济增长不出现大的波动（中央对2012年经济增长目标已经下调至7.5%），可能继续下去，这也进一步加强了我们对房地产调控政策在未来一段时间继续趋紧的判断。由此可见：?房地产政策“有保有压”?主要城市继续坚定落实房地产调控政策?房价越调越高原因：短期调控不能解决长期问题大连金石滩君·海初次营销策略案骏豪地产DaLian?Junhai?Initial?Marketing?Strategy?CopyrightJun?Hao?Real?Estate?Co.,?Ltd大连金石滩君·海初次营销策略案骏豪地产DaLian?Junhai?Initial?Marketing?Strategy?CopyrightJun?Hao?Real?Estate?Co.,?Ltd大连金石滩君·海初次营销策略案骏豪地产DaLian?Junhai?Initial?Marketing?Strategy?CopyrightJun?Hao?Real?Estate?Co.,?Ltd宏观政策政策影响?供需关系转变过去两年住宅用地平均出让面积超过10万公顷，远高于2005-2008年（平均约5.4万公顷）；随着过去两年新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。严厉的限购政策将覆盖到至少35个大中城市，预计2012年此类城市需求将受到显著抑制。若35个大中城市2011年销售面积平均下降20%，其他城市保持平稳，全国将下降7%。?价格趋稳“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变，房价将逐步趋稳。但预计2012年五一前难以走出市场低迷状态，观望气氛持续。全国住宅市场调控政策下；三线城市进入楼市快速上升通道。大连金石滩君·海初次营销策略案骏豪地产DaLian?Junhai?Initial?Marketing?Strategy?CopyrightJun?Hao?Real?Estate?Co.,?Ltd宏观政策市场预测房地产业仍面临较好发展空间长效机制将逐步建立?在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。?另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立：保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。有鉴于此，现在正是政府、开发企业、银行等相关各方思考中长期变革及应对策略的时机。大连金石滩君·海初次营销策略案骏豪地产DaLian?Junhai?Initial?Marketing?Strategy?CopyrightJun?Hao?Real?Estate?Co.,?Ltd大连市场走势?一季度大连出现“暖春”景象，但仍不足以激发市场购买欲望；?入市项目尽显平价姿态，小户型刚性需求占主导；?宏观政策打压下，2012年大连一季度优惠量上扬，同比最高增长388.2%；?房价未到预期值，购房者静观其变。大连金石滩君·海初次营销策略案骏豪地产DaLian?Junhai?Initial?Marketing?Strategy?CopyrightJun?Hao?Real?Estate?Co.,?Ltd大连市场小结?一季度由于房展会的带动，大连商品房市场出现了“小阳春”的景象。?当前大连市场受到宏观政策的冲击，投资房产的客户比例大幅度缩水，有持观望态度，有转向其他投资。?目前市场总体来看保持僵持态度，刚性需求占绝大部分，从而带动小户型市场热度提高。?迫于政策压力，一些资金链压力较大的开发商尝试降价，打出各种优惠策略，但幅度不大，大部分在100—300元/㎡，为刺激市场需求，提高去化。?投资性的高端项目因受众客群的独特性，变化浮动未出现很大的程度，保障性住房因其特殊的受众群体及国家对民生的改革支持，受到低收入家庭的热衷。大连金石滩君·海初次营销策