谨呈：禹洲地产一生‘当有一席湖禹洲·翡翠湖郡项目营销沟通函世联地产?2012.111关于销售目标及分解推售安排/动态均价/年度分解/营销费用推售策略整盘推售：自西往东，三大模块，价值逐步拔升。首年推盘节奏：分为大的三个梯次推盘，共11栋产品面市2013年2011年2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第一批：5、6、7号楼第二批：高层第三批：高层入市，其中2号楼作为楼1、8、9、10号楼入2、3、11、12号楼入市王单位，梳理价值和价格市，承接前期湖景高价值，补充湖景单位套数，同时标杆。单位。实现项目价格溢价借助湖景单位加速去化非湖。景单位。20154232014111201310513912678首年推售：推出11栋约1400套货量，去化7成，约1000套。本报告是严格保密的。各物业类型销售目标价格预估——项目各物业类型销售价格预估表（单位：元/㎡）年份201320142015高层660072007800社区底商———20000车位6万元/个价格预测说明：1.项目住宅整体均价水平目标实现约7100元/㎡；2.价格按照分期销售的时期，仅假设从开始销售至销售结束的销售价格。4本报告是严格保密的。整体物业销售计划假定——项目操盘期销售节奏假定：销售速度预估按甲方2年内基本清盘进行排布，2014年前争完成总销额的八成；住宅和商业按清盘预估，车位按8成销售率估算。签约按85%预估，回款因受银行政策影响较大，按75成算。禹洲翡翠湖郡分年度物业销售计划模拟13.05—13.1214.01—14.1215.01—15.04　面积总计（8个月）（12个月）（4个月）面积9600014400039543279543高层单价预估660072007800金额63360000010368000003084354001978835400面积51905190社区底商单价预估20000金额103800000103800000个数11788002472车位单价预估6000060000金额7065600048000000118656000年度销售额总计63360000011074560004602354002201291400年度签约额预估85%53856000010363776006263538002201291400年度回款额预估75%47520000098899200073709940022012914005本报告是严格保密的。整体营销费用比例分配——事项比例2013年2014年2015年合计销售额6336011074646024220129总营销费用2%126722159204403推广费用0.80%5078863681761其他费用0.20%127221924401、整体费用比例控制在禹洲集团要求的2%以内；2、考虑到首年形象期营销力度较大，根据世联操作经验，建议将2014、2015年各挪20%至2013年使用，则2013年营销费用约在800万元左右；6本报告是严格保密的。2首期开盘销售铺排营销总控/阶段划分项目首期开盘前营销安排总控图项目预热期住宅形象期住宅价值传播期（区域价值+项目信息）（客户接（强势蓄客）住宅开盘期触）2012年11月12月1月2月34562013年月月月月?工程节点3月30日，售楼4月28日，样板5月08日前，处开放房开放取得高层预售证?营销节点2013年1月6日3月30日，启动诚4月28日，产品解5月18日前，，禹洲客户答谢会意客户登记析会并启动客户认筹项目首期入市?客户策略客户拓展/经开区主巡展/CALL客/进企巡展/短信/CALL客/进企业等要工厂企业和周边高业校诚意客户达诚意客户达诚意客户达首次开盘目标?销售目标到300到450到1200300套借天境项目做客户答谢，邀请媒体参与报道。区域板块价值住宅产品价值和信息释放发布禹洲翡翠湖郡项目品牌和企业战略住宅高端品质形象住宅开盘信息释放和热销?推广安排户外、道旗、网络、报纸、短信、桁架户外更换、网络、论坛、报软软文、短信、桁架工地现场开放?重要物料工程围墙住宅折页形象楼书、户型单张等湖居生活手册2013年1月2013年2月3月—5月禹洲客户答谢会暨3月30日，售楼处开放；?营销活动月日，中（安徽）湖居翡翠湖郡品牌发布228国4月20日，环湖自行车赛，启动客户登记高峰论坛；；同期启动翡翠湖岸的故事微电影创意大赛。4月28日，样板房开放，启动认筹；5月05日，鲁豫产品解析会；5月18日，项目首映。第一阶段第一阶段：项目预热期——品牌+区域项目预热时间区间：2012.12.01—2013.02.01第二阶段营销重点:住宅形象“项目预热”——初步传达、建立区域价值、禹洲品牌基础之上的高端城市住宅形象。第三阶段目的是建立项目高端住宅形象；完成项目的市场告知，为13年正式推广强势蓄客预热。“活动嫁接”：禹洲客户答谢会暨翡翠湖郡品牌发布会。“渠道启动”：第四阶段线上以软文、专题等形式炒作，线下渠道和老客户渠道为主。开盘销售本报告是严格保密的。第一阶段项目预热第二阶段：住宅形象——引领湖居风尚时间区间：2013.02.01—2013.03.29第二阶段营销重点:住宅形象“住宅形象展开”：完美对接禹洲品牌与“住宅”的项目形象，住宅高形象面世，为项目蓄客做第三阶段准备和服务。强势蓄客“推广渠道细化”：在前期预热基础上，进一步根据反馈到的客户特点细化拓展渠道，注重精准化推广，聚焦目标人群。“巡展、派单、CALL客等动作全面启动”：第四阶段为保障临时售楼处开放的人气和客户登记量，全面启动巡展、派开盘销售单、CALL客等动作；蓄客目标：累客300批本报告是严格保密的。第一阶段项目预热第三阶段：住宅价值——5+4体系/三大核心时间区间：2013.03.29—2013.05.05第二阶段住宅形象营销重点:“住宅价值丰满”：在住宅形象基础上，建立住宅的五大湖居价值体系和4大产品击穿点，丰第三阶段满市场、客户对项目的价值认知。强势蓄客“推广渠道全面铺开”：在前期建立的推广基础上，全面覆盖西城区，爆破性突破项目认知，聚焦目标人群。“巡展、派单、CALL客等动作全面深化”：第四阶段深化巡展、派单、CALL客等动作，全面推进项目的诚意客户登记数量。开盘销售蓄客目标：累客1200批本报告是严格保密的。第一阶段项目预热第四阶段：开盘销售——最大化冲筹解筹时间区间：2013.05.05—2013.05.30第二阶段住宅形象营销重点:盘客算价、诚意升级：第三阶段项目诚意客户的梳理、升级，确保一期开盘热销。强势蓄客盛大开盘：项目售楼处每周主题营销活动，快速吸引。集中开盘，抽奖等手段配合，形成卖压。第四阶段开盘销售客户目标：成交目标300批。本报告是严格保密的。3关于销售展示及学区建议外围建议/售楼处建议/样板房建议/学区建议关注客户感知价值的体验区设计三点一线组成：面：以项目为中心的区域占领线：客户接待销售动线设计1滨湖景观大道1售楼处前广场2324售楼处3样板房414本报告是严格保密的。1“滨湖景观大道”展示建议——整齐绿植、花卉+设计感的围墙道旗一路引导鲜花点缀围墙底端（可用翡翠湖的形状）2售楼处前广场展示建议石材铺装、水景、景观小品、绿植——花卉（仪式感+品味）要点——前广场，抬高的喷泉小品的设置，使得售楼处远观气势感十足，亲水特质明显。要点——前广场，配以大面积的花卉绿植，让客户感受气势的同时，也体验到项目所传递的精致生活气息3售楼处建议一：建议售楼处能够于2012年3月下旬达到对外开放条件建议二：建议售楼处内部装修采用欧式古典展厅设计，并增加禹洲品牌墙、湖居展示区要点——欧式古典风格，建议摆放一架钢琴，并在摆件上做一些点缀和细节处理。要点——售楼处内开辟独立区域，展示禹洲发展史和品牌理念；展示世界湖居概况和湖居生活方式的价值。样板房展示建议?售楼处1楼电梯直达3楼样板房区域；4?选取靠近湖的一面设置户型阳台；注重功能性的展示和收纳空间打造小户型C2情调小资氛围的挂饰和摆件。大户型C1注重油画等艺术品的装饰；营造低调、奢华的氛围感。5学区学区建议——建议禹洲集团能够争取合肥168玫瑰园学校作为翡翠湖郡项目学区合肥168玫瑰园学校是由合肥经开区管委会、合肥168中学和安徽绿城玫瑰园公司合作办学。学校选址翡翠湖畔，占地约60亩，规划48个班级，设有实验室、图书馆、阅览室、书法教室、舞蹈教室、美术教室、音乐教室、多媒体教室以及2个室内体育馆，总投资近4亿元是一所九年一贯制的名校，学校已经于2012年9月1日开学，目前该学校为经开区最优势的教育资源。翡翠湖郡项目欲打造成翡翠湖高端人居楼盘，强势的教育资源将会是必不可少的条件之一，目前经开区除绿城玫瑰园外，另有中环城和国耀花半里这两个项目的学区为该学校，从世联服务的经开区热销项目中环城的成交统计来看，客户因为学区选择在中环城置业占大了很大的比例。4翡翠湖郡项目团队介绍定制化的服务团队团队是保障是保障本项目是合肥世联服务禹洲的第一个项目，世联将集合肥公司之全力打造该项目专属服务团队进行定制化贴身服务。世联保障体系——全面匹配禹洲，世联定制化专业保障1翡翠湖郡项目团队的组成2世联团队独有的优势3翡翠湖郡项目团队的组织架构体系4翡翠湖郡项目团队培训体系5翡翠湖郡项目团队管理与保障1、翡翠湖郡项目团队的组成合合肥肥世世联联目前在合目前在合肥肥市市场场正在操作的正在操作的项项目有目有2020余余个个，，其中其中经开区经开区的的两个热销两个热销的的项项目目中中环环城城、、紫御府紫御府均均为为我司我司操作。操作。由由于于两个项两个项目目已已处处于于尾尾盘销盘销售售阶阶段，段，所所以翡