BDABDA国际国际企企业业大道大道63C163C1地地块块产产品品规划设计规划设计建建议议第一部分产品规划设计建议第二部分扩初规划设计建议2014年七月19日第2页思源顾问独栋办独栋办公是本案公是本案产产品定位的原品定位的原则则和基本出和基本出发发点点2014年七月19日第3页思源顾问本案本案产产品品组组合化定位——合化定位——3000-60003000-6000平米及以上平米及以上独栋办独栋办公公占地面积建筑面积数量产品容积率（平方米）（m2)(栋）01-13500~40007~801-25000~60003~4一、二、三期452001.6-1.83000~9000m201-38000~900023000地上会所3000地下1四期029000300001or23.320000m2以上2014年七月19日第4页思源顾问本案本案产产品品组组合化定位——合化定位——3000-60003000-6000平米及以上平米及以上独栋办独栋办公公Ⅱ期容积率3.3Ⅰ期容积率1.6-1.801-101-201-3025000-8000-15000平米or3500-+6000+90000+4000平米平米30000平米7-8栋3-4栋2栋1~2栋2014年七月19日第5页思源顾问本案客群定位本案客群定位客群1：客群2：客群3：客群4：产品01-1：3500-4000平米独栋需求量在3000-6000市区集约写字楼产品01-2：15003000平米的中型－平5000-6000平米独栋企业客户米的中型企业客户产品01-3：大中型企业8000-9000平米独栋的企业总部产品02：大型企业、跨国15000or30000平米企业区域总部独栋2014年七月19日第6页思源顾问本案本案产产品品规划设计规划设计建建议议?本案产品规划设计原则?本案产品规划布局建议?打造特色化办公空间?产品规划设计技术指标?配套设施建议2014年七月19日第7页思源顾问总总体体规划设计规划设计的六大原的六大原则则标识性独立性展示性融合性灵活性生态性2014年七月19日第8页思源顾问规划设计规划设计原原则则————标识标识性性?利用本案具有较大范围的沿街展示面、且作为低密度办公物业的优势，在设计中应体现本案建筑整体和单体的标识性，强调其昭示功能。?标识性建筑的打造–面向环岛部分打造标识性的城市景观；要求不局限于体量和高度上的突破，而应开发思路形成特色化建筑。?标识性园区的规划–该园区位于亦庄荣华路的最南端，整体形象的提升对亦庄区域有重要的影响。在园区规划设计中保持生态化的同时，要侧重于其可识别性。2014年七月19日第9页思源顾问规划设计规划设计原原则则————独独立性立性?产品与产品之间的独立性–利用现有资源和地块条件，保障每个建筑单体均有较好的昭示面和独立感。–在产品层面上，独立性表现在独立出入口、独立大堂、独立冠名权。–在交通组织上，要考虑车流、人流的分离与不同企业员工交通动线的相对分隔。?商业、会所与办公空间的有效隔离–强调办公区域与其他配套区域的独立，要求商业、会所等配套与企业办公空间有效隔离。–不排除企业独栋中安排商业配套作为企业附属经营物业，但在动线、布局、外观等设计中均应强化企业办公的独立感觉。2014年七月19日第10页思源顾问规划设计规划设计原原则则——展示性——展示性?各单体外部的展示面–最大限度地发挥沿街展示面，通过内外沟通、错位等手段多方面、多角度规划设计前后建筑单体的独立展示性。?各单体内部的展示空间–内部展示空间是本案产品区别于B地块现有产品的重点之一。内部功能设计需预留展示空间的功能区，并照顾到多方面的利用途径和功能转换的要求。2014年七月19日第11页思源顾问规划设计规划设计原原则则——融合性——融合性?本案坐落于BDA国际企业大道的西北部，将为BDA国际企业大道营造高品位的半围合效果。因此，规划设计中照顾到整个园区的融合。?A地块建筑排布应错落有致，不可过分单一。?充分考虑B区现有产品的高度、布局等因素，建议将本案与B区整体考虑进行规划设计，照顾到整体的交融性。2014年七月19日第12页思源顾问规划设计规划设计原原则则————灵灵活性活性?产品内部功能设计需遵循灵活性的原则，使功能分区可灵活转换，给企业内部扩展留下充分条件。–平面的灵活运用：是否采用了新的方式来重新组织空间平面；–剖面的灵活运用：对剖面的划分是否采用了灵活的措施；–预留部分的处理：预留部分在空间的处理上有什么特殊之处，在未来的改造上是否具有灵活运用的特点。2014年七月19日第13页思源顾问规划设计规划设计原原则则——生——生态态性性?通过室内外生态的结合、邻里组团的构建、半室外空间的过度与衔接，全方位塑造风景中的办公空间。?各企业具备私有独立生态办公空间的同时，园区内有公共的绿植、水系打造园区整体生态化。2014年七月19日第14页思源顾问本案本案产产品布局建品布局建议议单体3500m2～6000m2单体建筑面积数量6000m2～产品m2)(9000m2一期（栋）容积率1.6-1.801-13500~40007~8一期01-25000~60003~401-38000~90002二期二期15000*2021~2容积率Or300003.3单体20000m22014年七月19日第15页思源顾问创创造造CBDCBD平平层办层办公无法公无法实现实现的的办办公空公空间间——展示性大堂、——展示性大堂、阳阳光中庭光中庭?每个独栋建筑单体要求设置独立的大堂，大堂面积在200m2~300m2左右，满足其企业形象、展示等需要。大堂可同时结合企业形象墙、展示橱窗等设计；此外，引入生态设计理念，可考虑使用玻璃顶，形成阳光中庭。2014年七月19日第16页思源顾问创创造造CBDCBD平平层办层办公无法公无法实现实现的的办办公空公空间间——展示性大堂、——展示性大堂、阳阳光中庭光中庭?独立企业大堂，可挑空设计以提升企业气质，大堂内、外空间可做花园式绿化?阳光式中庭花园，实现办公空间生态化和人性化2014年七月19日第17页思源顾问创创造造CBDCBD平平层办层办公无法公无法实现实现的的办办公空公空间间——室——室内绿内绿化空化空间与间与室外景室外景观观的有机的有机结结合，合，实现实现庭院式庭院式办办公公?通过室内外生态的结合，塑造风景中的办公空间。?充分利用景观资源，除平面庭院式绿化外，结合下沉式花园、屋顶花园实现空间立体绿化。2014年七月19日第18页思源顾问创创造造CBDCBD平平层办层办公无法公无法实现实现的的办办公空公空间间————独独立空中花立空中花园园式式总总裁裁办办公公区区?顶层可作为公司高层办公区，突出大空间和私密性。?面积约为400-500m2，位于楼宇顶层，四面采光，朝向景观均好，附带独立的卫生间、休息室及小型会议室、露台，体现尊贵感。2014年七月19日第19页思源顾问创创造造CBDCBD平平层办层办公无法公无法实现实现的的办办公空公空间间————跃层跃层、退台、半室外空、退台、半室外空间间?在空间设计上要灵活处理，考虑用跃层、退台等设计手段分割办公区，使办公区具有视觉上的美观和变化感。?设计空中共享平台和半室外交流空间，满足人性化和高效率办公的要求2014年七月19日第20页思源顾问建筑建筑风风格——在生格——在生态态性、性、独独立性的基立性的基础础上突出商上突出商务务感感?总体设计应适当区别于B地块的纯生态化产品，在生态性、独立性的基础上突出商务感。在建筑风格要求现代、简洁、有较强的昭示性，并在产品外形相似的前提下，通过多元化的外立面风格体现企业的独立性。?外立面材料以玻璃和石材为主，突出建筑的现代气质。楼体预留LOGO位置，通过内打光形式映衬企业LOGO的辉煌醒目。?建筑设计上要求体现生态化的特点，建造低能耗、环保型建筑。2014年七月19日第21页思源顾问独独立出入口立出入口设计设计?每个销售单元要有相对独立的出入口，每个出入口要确保较好的临路性和可达性，并尽量和相邻单元出入口隔开一定距离，形成独立企业形象。?出入口设计无障碍通道，充分体现人性化。2014年七月19日第22页思源顾问标标准准层层面面积积、、层层高高（（净净高）、使用率高）、使用率?一期产品标准层的建筑面积控制在500m2，二期产品标准层800平米左右，办公空间以敞开的大开间为主，并能兼顾大开间与小开间的灵活分割与组合，最大程度考虑办公空间的有效利用?办公使用单元的进深尽量控制在10m~12m之间,结合自然采光，充分满足各类商务客户的实用要求。?楼层层高为3.9m以上，净高要求达到2.9m~3.0m。?本产品定位为独栋办公，核心筒和走道约占标准层总建筑面积的20%，办公使用率为80%左右。2014年七月19日第23页思源顾问地下地下车库车库及功能及功能创创新新?每万平米配备100个停车位。车库集中设置在地下，每个销售单元地上仅设置2～3个访客车位，可应用植草砖技术设计为绿化停车带。?地下车库可与下沉式花园结合起来设计，增加地下车库的采光效果，提升地下车库的档次。?在满足停车位的同时，可以考虑为用户设置双大堂，在地下设置下沉式副大堂。2014年七月19日第24页思源顾问电电梯梯、、智智能化能化、、空空调调、、供供电电?电梯：按建筑面积每3000-4000m2一部设置，每栋至少保证1部电梯，6000平米以上建议考虑观光电梯。?智能化：采用“提升式地台”设计，灵活满足企业办公自动化的要求，预留智能化扩展空间。?空调：采用中央空调，预留管道接口，客户可根据自己的需求自行安置?供电：采用双路供电系统，全部暗埋线路、安全开关及插座，保证消