达观机构2012年4月恒力项目整合推广策略案达观机构2012年5月26日如何对得起这天赋的资源如何让项目价值达到极致如何让目标客户竞相追捧目录一、项目定位方向二、项目价值解析三、项目形象包装四、项目推广策略一、项目定位方向方向没有确定，就像群龙无首包装以及推广、营销将无法遵循主线运行。然而项目地段优越，资源优厚，产品定位可能有多种方向。但是产品价值最大化的方向适合项目推广的方向，只有一种。项目定位方向思考一做奢华居住公寓？长沙公寓呈两极化发展，市场上卖的好的，是那些很高端，资源丰富、回报高城市中心公寓（壹号公馆、保利国际公寓、德思勤宝格丽公寓、华晨世纪广场温德姆豪生酒店公寓等）他们的价格也卖得起，证明市场上的高端投资需求依然是比较大的。他们的共同特点是强有力的品牌+无与伦比的地段+完美的配套一些资源不好的楼盘，处在城市边缘的小户，还有就是户型偏大，总价没有优势的楼盘就很少有人问津，卖的不好（长房UP年代、喜盈门范城公寓等）成功案例华晨世纪广场（以兑现的回报促成项目高成交）户型面积套数占比一房一厅一卫65㎡288套60%推售房源户型二房一厅一卫71㎡96套20%一房厅一卫40㎡-43㎡96套20%配比合计480套100%面价均价16000元/㎡折后均价15000元/㎡开盘价格价格区间面价15000-17000元/㎡，优惠后14000元/㎡-16000元/㎡1.交2万定金抵4万开盘优惠2.按揭98折，一次性96折公寓所在单元户型面积套数销售率一房一厅一卫65㎡142套49.3%二房一厅一卫71㎡20套20.8%开盘一房厅一卫40㎡-43㎡95套99%成交合计257套53.5%以上数据截止到2012年5月5日）华晨世纪广场（以兑现的回报促成项目高成交）1.购房者所购置的公寓由豪生大酒店统一管理，酒店运营前十年每年固定以折前总房款的8%向购房者返租，三个月向购房者支付一次租金。总价100万的公寓，每三个月约能向购房者支付25000元的固定租金。2.酒店前十年每年给予购房者总房款2%的酒店消费券。3.酒店前十年每年赠送购房者12天的免费居住期。4.十年后，豪生大酒店将按照酒店的实际盈利状况向购房者支付租金。总结：购房投资者前十年每年将有10%的固定收益，另加12天的免费居住期，投资回报颇丰，计入通胀因素，预计12-14年将收回当年所投入的全部房款。德思勤城市广场（以低首付，高附加值促成项目开盘热售）户型面积段（㎡）推出套数占比销售/比例一房41168100%163/97%√项目此次开盘原计划推出4-20层B户型100套，但不到1个小时即售罄；开发商另外加推B户型21-31层，至当天中午11点半只剩5套，销售火爆。以上数据截止到2012年5月2日）?价总低：公寓折后均价8800元/㎡，总价在35-38万，客户可以接受；?前景好：项目为大型城市商业综合体，未来WFC将在5年内形成；?按时签约可以享受日本10日游及深圳3日游，对客户也有一定诱惑力。?投资回报率高，投资回报周期较短。?区位：项目地处南城CBD核心，绝对投资首选。?70年产权：项目公寓产权为70年，相比常规公寓产品更划算。不成功案例项目地址：长沙市雨花区万家丽中路三段36号（雨花区政府斜对面）代理商：上海易居代理公司开发商：湖南润领房地产开发有限公司价格情况价格情况：?折前均价：8600元/m2?折后均价：8300元/m2?商铺：底层均价30000折扣优惠情况：?方式：指定账户存2万定期；?优惠力度：办VIP卡总价98折；付款一次性95折，按揭,99折；?签约优惠：开盘当天98折销售情况：4月21日开盘当天截止下午1点，销控板显示商铺成交110套，公寓64套户型面积（㎡）推量（套）解筹商铺20-800400套以上不足25%公寓35-90580不足20%合计/约1000套不足25%本案开盘不佳的原因简析：?广告价值感不强，形象不高，导致溢价能力不强；?价格高：公寓折前均价8600，折后均价8300左右，高出客户预期；?商铺投资回报不高且收益并不清晰：?大环境不佳：长沙大牌综合体项目较多，喜盈门在其中缺乏竞争力?开盘流程安排、现场把控有失专业水准奢华公寓热卖条件总结1、公寓的地段必须处于城市中心，配套要成熟，前景一定要看好；2、户型控制在40-50平米最佳，总价在50万以下；3、最好还有超级精装相送，拎包入住，自主，出租都相当方便。总之要给客户信心，投资的回报必须有把握，同时总价不能太高项目条件1、项目地段在城市CBD，配套，前景毋庸置疑，租客也有一大把。2、户型控制在48-108之间，偏大，总价基本都在50万以上。3、项目精装标准的实现，还有待商榷。项目有做居住性公寓的条件但是在这个限购、限贷、价格低迷的市场环境下我们不建议项目朝奢华居住投资公寓的方向发展那我们的方向就锁定在专业写字楼并且我们要做就做长沙最高端的的写字楼长沙真正高端的写字楼，销售情况较好，他们或者处于城市的中心地段，或者为知名品牌开发商开发，配置高端。长沙卖的较好的写字楼情况项目名称写字楼体量面积区间价格（元/㎡）销售方式销售情况泊富国际IFC10万㎡1000-2000折后1.5-1.6万整/半层起卖剩3层㎡万达中心7.5万㎡（一期）123-430㎡折后1.4万按单层划定面剩15套左右积出售运达中央广场6.6万㎡1619㎡1.5万整层已全部被预订绿地紫峰5万170-1500㎡7300起，均价按单层划定面一期销售60%，8500左右积销售二期即将发售汇金国际21879(写字楼）300-1300㎡1.6万报价半层起卖50%左右非常会馆(商务30-100㎡9000左右可自由组合免费办卡楼）中心城区写字楼竞争高度之争泊富、华尔街中心、顺天金融中心均为超高层，代表顶级商务形象，而顶级商务需求集中的中心区写字楼高度之争看似数字之争，实为品牌形象之争的延续。品质之争随着泊富、万达入市，越来越多的专业写字楼被迫提升自我品质，提高配套档次以增强吸引力。品牌之争万达、保利等一线品牌与顺天等本土品牌在中心板块搏杀激烈，将高端商务市场之争引向品牌之争。项目得天独厚的位置给了其做专业写字楼的天生条件综合我们项目的区位交通与周边配套优势(体育中心，双地铁+过江隧道；商务、商圈中心；项目区域特色（写字楼、大卖场、机关单位众多）我们完全有机会做高端专业写字楼天心区政府支持文化创意产业及楼宇经济发展给了项目做专业写字楼的外部条件继芙蓉区政府重点扶植楼宇经济之后天心区政府最近也出台系列政策支持楼宇经济，尤其是对文化创意产业的支持对项目发展成专业写字楼有极大优势项目靠近市广电中心，对文化创意企业是很有吸引力的周边中小企业，尤其是文化创意、金融投资企业众多他们提升形象换上专业写字楼的欲望强烈这也给了项目发展成专业写字楼充足的优质客源项目周边商住楼众多，中小企业也众多而且经过了数年乃至十数年发展现在也有相对雄厚的资本，有了更上一层楼欲换到专业写字楼的强烈愿望周周边边商商务务配套配套财政厅豪庭君逸康年摩天壹号和一国际酒店天玺芙蓉公馆新世纪大厦湖南有色集团佳天国际中杨大厦湘凯石化大厦中国移动服务中心汇金国际东方证券新时空大厦有了天生的卓越地位，强力的政策支持，充足的优质客源，项目发展成真正的专业写字楼，就必须在产品上提升专业品质，在形象塑造上决不能输给汇金国际、顺天IFC、绿地紫峰、华尔街中心、万达中心等当然要远超目前已有的新世纪大厦、华侨大厦、佳天国际、嘉盛国际广场等二、项目价值解析外在价值解析项目8大中心价值主城中心长沙主城的几何中心，城市价值不言而寓，本案商务中心佳天国际、新世纪大厦等，共创候家塘CBD商圈中心侯家塘、东塘、步行街等三大核心商圈交集商旅中心佳程、金源、天玺、豪庭等众高星级酒店环绕金融中心近财厅，邻银行总部，连芙蓉中路金融街风光中心城央盛况、湘江盛景、贺龙体育场盛事等尽揽交通中心1号、3号双地铁交汇，劳动路过江隧道紧接劳动广场3号候家塘1号文化中心田汉大剧院、雅礼中学、长郡中学等人文胜地长郡中学第一师范田汉大剧院雅礼中学项目虽然优势众多，但最具独特性、最具代表性的核心优势是什么？每一个城市的都有自己的体育中心每一个体育中心，都是城市的心脏所在上海，八万人体育中心广州，天河体育场位于中国广州市天河区，市政府东部、天河路北上海市区内的一个现代化体育城。并配置了多功侧，地处广州市金融商业中心地带，能草坪保护板供举办不同规模的大型文艺演出和目前是广州最大的体育场馆，商业推广活动使用。是集体育比赛，文体表演，健身娱乐，住宿，商务办公和购物展览为一体的大型综合体育设施。北京--工体中心香港--红磡体育馆北京工人体育馆位于朝阳区三里屯工人体育场香港体育馆位于香港特别行政区（香港特区）的红磡区域，香港市民喜欢称它为“红馆”。在北路，是1961年2月为举办第26届世乒赛兴过去的22年里，曾经有数以千计的本地和国建的，它也是最早出现在新中国邮票上的体育际娱乐、体育比赛在这里举行。馆。综上所述，主城中心地段无疑是项目八大价值中心之中心商务中心商圈中心侯家塘CBD东塘步行街文化中心田汉大剧院主城中心贺龙体育中心商旅中心高星级酒店云集交通中心双地铁、隧道金融中心风光中心连芙蓉南路金融街俯览贺龙体育场项目价值解析欲做顶级专业写字楼本案必须在配置与品质上下足功夫公共形象与配置立面：建议：通体干挂石材+LOWE镀膜玻璃彰显档次，体现品质，突出调性，提升形象大堂：以五星级酒店标准，打造文艺复兴艺术主题大堂电梯：裙楼配2-3台观光电梯，主楼配6-7台高速商务电梯其中特别设置1台总裁专梯（即刷卡电梯、每户一张，固定楼层）楼梯：精装楼梯，麻石台阶，声控开关，艺术挂画花园：8大空中花园，休闲、娱乐、健身