惠阳蓝湾半岛惠阳蓝湾半岛商业部分策划初案商业策划初案Company深圳建华地产顾问有限公司LOGO建华商业部服务介绍1、商业项目市场调研工作2、商业项目开发定位工作3、商场策划招商代理4、商场策划销售代理5、商场经营管理顾问商业项目市场调研工作11零售市场调研分析22消费市场调研分析33商业项目开发模式分析44商业项目投资分析http://fdc.21ask.com中管网房地产频道商业项目开发定位工作?项目定位11项目SWOT分析22项目形象定位33项目主题定位44目标客户分析http://fdc.21ask.com中管网房地产频道商业项目开发定位工作?项目规划市场化建议11商场功能布局建议22商场内部动线设计http://fdc.21ask.com中管网房地产频道商场策划招商代理主力店招商项目推广招商交场及开业第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段http://fdc.21ask.com中管网房地产频道商场策划招商代理AA项目租金收益分析AddYourBBTexthere项目招商方案建议CC商场服务及管理建议DD商场调整方案建议商场策划销售代理12项目销售方案建议商场铺位设计建议http://fdc.21ask.com中管网房地产频道商场策划销售代理212商场形象包装建议商场推广销售策略http://fdc.21ask.com中管网房地产频道建华客户资源零售业百货、超市、家电专业市场、主题乐园客户资源建材、家私家居娱乐业餐饮业百货、超市业客户?吉之岛百货(Jusco)?家乐福(Carrefour)?沃尔玛(Wal-Mart)?茂业百货?屈臣氏(Watson’s)?铜锣湾百货?百佳超级广场(Park’NShop)?华润万家?人人乐?新一佳（ABEST）?好又多（Trust－Mart）?易初莲花?乐购（TESCO）http://fdc.21ask.com中管网房地产频道家私家居、家电客户?顺电?国美?苏宁?宜家（IKEA）?百安居（B&Q）?好百年（HOBA）?家福特（HomeFirst）?金海马http://fdc.21ask.com中管网房地产频道零售业客户?华敦国际集团(FairtonGroup)–Bally,MaxMara?长江制衣有限公司-Aquascutum,MichelleRene?万邦制衣–Cerruti1881,G&HJoy&Peace?彩虹集团(RainbowGroup)–HugoBossLV?ChristianDiorAsiaPacificLtd?EscadaAsiapacificLtd?杰尼亚–ErmenegildoZegna?(Bossini)宝狮龙GiordanoLadiesBALLY?佐丹奴(Giordano)?太古资源有限公司(SwireResources)?纵横二千集团(G2000,U2)?Toppygroup-Toppy,Jessica,EQ:IQCDColor18?Cartier(HK)?S&K?Mango?Benetton/SisleyCalaKAGNONA?Esprit餐饮业客户?肯德基(KFC)?必胜客(PizzaHut)?麦当劳(McDonald’s)?深圳稻香酒家?大磨坊(Delifrance)?深圳海港酒楼集团?大家乐饮食集团?嘉禾饮食集团－绿茵阁咖啡厅?大快活饮食集团?蒙地卡罗餐厅?利苑酒家集团?怡景西餐厅?潮江春集团?名典语茶咖啡专门店?美心集团(Starbuckscoffee)?仙踪林台湾珍珠奶茶?东海海鲜酒家?元禄寿司专门店?海逸海鲜酒家－逸和轩?故乡日本料理?广州蕉叶咖喱屋http://fdc.21ask.com中管网房地产频道娱乐业客户?加洲红?钱柜?红磨坊?上海，环球嘉年华?滚石?北京，民谣酒吧?红馆?上海，新天地?根据地?上海，阿拉上海酒吧?男孩女孩?广州，DIY&BOBO吧?金色时代?上海，百汇天地主题音乐酒吧?东方魅力?上海，神秘花园酒吧?冒险乐园?北京，乡谣酒吧?香港，兰桂坊?香港，鹦鹉吧?http://fdc.21ask.com中管网房地产频道香港，California商业项目成功开发的基本关系DeveloperInvestor开发商投资者CustomerOperator消费者经营者商场成功基本要素商场成功基本要素商场硬件主题定位业态组合市场推广经营商家经营管理之可塑性档次定位功能布局租售策略品牌实力公司质素商业项目操作流程发展商项目开发战略建华商业部消费市场市场调研零售市场项目定位市场化调整规划设计投资收益分析项目招商项目销售本案情况物业技术参数物业概况首层面积8021.41平方米发展商惠州市大亚湾金华有限公司二层面积8402.62平方米建筑设计合肥工业大学建筑设计研究院地下室面积9383.13平方米物业地点惠州市大亚湾金华有限公司层高（一6米层）总建筑面积90107.01平方米层高（二5.8米层）商业楼层二层停车位245个蓝湾半岛商业广场1、主题定位高档、精致生活、时尚集体休闲购物为一体的澳头最具有标志性的商业中心http://fdc.21ask.com中管网房地产频道PP33蓝湾半岛商业中心2、功能定位高档休闲/大众化品牌/个性化蓝湾半岛商业中心三星购物广场人人购物广场低档新佳百货PP44蓝湾半岛商业中心3、消费群体定位消费群体年龄(岁)学历收入（元/月）当地居民（家庭－－1500－3000式）行政、事业单位25-50大专以上3000以上人员老板、自由职业30-45大专以上5000以上者外来工作人士25以上－4000以上http://fdc.21ask.com中管网房地产频道PP55蓝湾半岛商业中心4、租售方案分析（方案一）优势?街铺价值高，发展商可回笼劣势部分资金。?内铺及二层面积大，格局好?发展商投资的时间成本，适合大商业进驻。较高，经营成本也较高。?商业中心做旺后再销售，可首层街铺出售，其余?资金回笼较慢获取最大利润。?租赁给大商业具备一定?发展商参与经营管理，对商铺位整体或部分打包的风险性，且租金不高。业的可持续发展得到有力的出租，等做旺后再销售保证。?可以有主流业态，散铺及其它业态，形成多样化，增加购物中心的功能。?不易受单一的商家影响。http://fdc.21ask.com中管网房地产频道P6P6蓝湾半岛商业中心4、租售方案分析（方案二）优势?租赁方式简单，发展商可省劣势去经营所需的人力、物力、精力等。?租赁给大商业具备一定?如果引进有实力的品牌商家的风险性。，会对销售起到很大帮助。整体出租给大商家，?租金收益低。?如在住宅销售前引进，还可销售采取返租销售?返租金额较高，降低发以促进住宅的销售。展商利润。?发展商收益较稳定。（销售时机选在住宅磬后）?资金回笼快。http://fdc.21ask.com中管网房地产频道P6P6蓝湾半岛商业中心4、租售方案分析（方案三）优势劣势?可以自住控制商场的经营发?发展商需搭建商业经营展情况，适时做出调整。管理团队，经营成本高?可以配合销售方案，做到利发展商加盟商业品牌或自创?自行经营风险较大。润最大化。品牌进行长期经营，然后即?需交纳一定的加盟费用?发展商有租金收益。时销售或做旺后销售均可。http://fdc.21ask.com中管网房地产频道P6P6蓝湾半岛商业中心4、租售方案分析（方案四）优势?方便、免除发展商长期经营劣势之忧。?该类买家少，且不容易?可以将后续的风险转嫁给买寻找。家。?整体打包销售价格低，?如有客户购买，发展商可以发展商收益不高。一次性快速解决商业问题，项目商业部分?发展商难于控制商场经而且资金回笼快。整体打包销售营状况，有可能会影响塔楼住宅的居住情况。http://fdc.21ask.com中管网房地产频道P6P6租售方案建议没有最好的，只有最合适的！合利润适可持续发展原租售时机则项目综合概况建议：根据http://fdc.21ask.com从发展商的实际情况出发，结合以上四个原则中管网房地产频道，建华暂时建议方案一为最合适方案。蓝湾半岛商业中心?业态分布（首层）街铺街铺街百货中庭超市铺（ITAT）（民润）街铺商场出入口街铺蓝湾半岛商业中心?业态分布（二层）娱乐中庭超市餐饮（民润）蓝湾半岛商业中心?业态比例出发点：项目自身状况（形状、面积、出入口分布）商业业态分布规律及消费者消费习惯加深商业品种与档次的细分创造项目利益最大化蓝湾半岛商业中心?价格定位依据A、“地段、地段，还是地段”项目位于未来高速路的出入口，坐拥繁华地段，人流、物流大B、蓄势待发、水涨船高我们主推销售策略一，租售结合、先租后售、主力店带动、价格必定攀高C、品位决定价值规模优势明显、业态齐全，另有休闲广场，定位高、吸引辐射力强D、升值潜力提升销售价格从市政规划看，本区域未来是大亚湾行政、金融商务区，和项目自身定位、素质相符，决定了其未来升值潜力，拉升了销售价格蓝湾半岛商业中心?价格定位现时项目周边的价格与我们期待的价格有一定的差距，但通过我们对市场的悉心调研、制定针对性的营销策略以及项目本身规划、服务等各方面附加值的提升，我们得出蓝湾半岛商业中心增值方程式：首层铺位价格=周边商业均价（15000元/㎡）+规划升级（增值1000）+服务附加值（增值500）+巨额推广（增值500）+配套支撑（增值500）+销售策略（增值1000）+与国际品牌联手（增值1000）+专业团队（增值500）=20000元/㎡二层铺位价格=首层铺位价格20000元/㎡*楼层差的修正数50%=10000元/㎡http://fdc.21ask.com中管网房地产频道蓝湾半岛商业中心?发展商收益预测发展商预计收益=首层均20000元/平方米*8020+二