金地长青湾一零年营销战略研究天启＆开启2010.0201基于金地高层的缜密战略思维沟通理解立足贵方动态多维思考角度，进行营销战略精细化研参，为金地市场占有率质变精准制导前置基础。先知为主一、观势营销环境解读前情回顾线性索引关键词，国际金融形势、国家经济态势、行业发展运势成为互动体。时间线因国际战线美国次贷危机全球金融风暴中国·GDP果线国家战线政府工作报告投资与内需保增长出口缺失行业战线自救救市房地产行业迅速复苏。【经济制导】美国房地产金融导火索引燃国内房地产行业宏观调控风向标：09政府工作报告促进房地产市场稳定健康发展⊙落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。⊙对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。地方政府政策⊙25条房地产新政⊙11条公积金政策财政体系：⊙首次置业90㎡以下（含）普通住宅按1%收取契税；⊙购买10000元/平方米以下住房按1.5%缴纳契税。⊙维修基金75%收取。金融体系：⊙根据贷款人信用情况，对客户首次贷款购买普通自住房的，给予最低20%的首付比例和贷款利率最多0.7倍的优惠。⊙商业贷款人均住房建筑面积未达到沈阳市住房标准；家中有年满18周岁以上子女而购买第二套住房的，可比照首套住房贷款政策执。⊙公积金贷款最低2成首付，贷款额单人上限20万，夫妻上限40万。⊙辽宁14城开通公积金“通贷”政策。⊙住房商业贷款可转公积金贷款。【政策制导】09年政策开闸促成前程兴市自用效应通胀预期跟进后程投资助推效应10年250时间线总计20007年旺1133.01150市0710008年逆889.7108市500909年兴1198.220市一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月自救阶段数据来源：沈阳市房产局备案数据政策显性撑点加力通胀预期隐性撑点增力并未质变的置业入市量中，撑点商品住宅去化有待双线细分验证普通产品线别墅产品线排行楼盘名称销售套数销售面积㎡排行楼盘名称销售套数销售面积㎡1地雅新居1214924771首创琥珀湾1542472人和新居1220828022香格蔚蓝1741053鑫丰华凯鑫城570493983沈阳碧桂园1038784移动馨城464492574金地长青湾10：5533405富海云天413365965桑堤亚纳833206上东花墅423363526碧桂园太阳城932317汇景新世界花园228325747原香墅1129488嘉华新城357268488万科兰乔圣菲727729坤泰新界166195829中海龙湾9：27252710阳光尚城1841851110沈阳奥林匹克花园9232911沈阳铁西万达广场1771846011碧桂园银河城6225212百荷湾2601795512富力仙湖国际7212013SR新城1331640713清韵百园6176414水晶城1871625914假日伊丽雅特湾7168615宏发华城世界1911477915绿洲悠山美地51533数据来源：沈阳市房产局11月份备案数据传统淡季双产品线均进入高峰期，政策收弱预期与通胀临近预期造成全民反季冲锋。前情提示保增长导致政府货币量急性入市，房地产金融属性被放大。09年上半年国内货币表现广义货币供应量：56.89万亿元，较上年同期增长28.46％。累计新增贷款量：7.37万亿元，较去年同期多增加4.92万亿元。经济利好期后危机利空期指标状态目的衍生状态衍生目的金融政策大开救市通胀通胀收紧消费置业响应需求量跌金融置业开发开工同启盈利价升集中放量①时间点②时间点过去时将来时营销前探11月12月1月●政府高层动态第十二次中欧领导人会晤：温家宝说，当前，各国宏观经济政策的重点仍然应该是应对危机、刺激经济增长。过早“退出”会使成果得而复失。●政府经济动态中央经济工作会议：从现在的形势来看，物价面临的压力较大，在大宗商品价格上涨、资源价格改革等多种因素共同作用下，不排除2010年年中政策出现转向的可能性。●置业信心动态“中国购房者信心指数”调查：城市居民的购房信心普遍不足,而这其中又存在着地域差异,北方城市的信心高于南方城市,二线城市信心高于一线城市。购房者信心普遍不高,其中最高的沈阳123.2分,最低的上海仅为83.5分。【宏观战机】09年10年经济层面：保增长稳增长政策层面：财政政策和货币政策“双宽松”“适度宽松”房产层面:房地产优惠政策结构性调整信心层面：全国性高位北方城市高于南方城市,二线城市高于一线城市。通胀预期与经济增长进入重点博弈阶段，受国际经济形势影响，政府为确保国内经济软着陆，政策缓缩性延时导致通胀预期将弥漫一零年。不排除2010年年中政策出现转向的可能性。一零年1-6月一零年7-12月通胀形成峰值阶段紧缩价控通膨阶段观点①过去时：三箭齐发，即时上市量与库存量成为最大受益支撑，开工量全面提升。②将来时：通胀预期，品牌支持下的地段与资源双稀缺类项目、物业成为延续受益支撑。量跌价升，价格指数将分层淹没金字塔需求置业端，刚性面临观望前置阶段。营销提示①机会点：房地产金融属性进入物业形态扩张阶段，房地产投资避险将被放大房地产金融属性进入广泛性抗通胀领域，近稀缺产品线落位中产以上阶层，项目落位品牌成为调配需求与资金避险的双保险，房地产金融属性进入置业占比重心阶段，保值心态在经历普遍性项目下跌运行周期后，房地产金融属性脱离传统稀缺物业环节。关键词解读关键词-通货膨胀后危机时代，保经济增长与控通货膨胀进入主控低通货膨胀率阶段，政策出手已成必然。多维度指标主力政策现实利好政策制导跟进利空国外经济持续性恢复通胀预期货币政策市场流动性国内经济8.7超预期增长通胀预期行业政策激增地产行业双市井喷地产泡沫关键词-地产泡沫通胀压力与泡沫压力的双向发力，经济软着陆将进行多维度量先价后的紧缩调控。引以为戒美国次贷危机引起的全球金融风暴，导火索与中东迪拜债务危机主因是房地产泡沫中国特色当前国际公认的年收入和购房款合理比例大约是1∶6，我国已经达到1∶20甚至更高。特征1：土地稀缺预期的乐观看涨情绪-泡沫基础特征2：投机、投资需求在实体经济尚未恢复及通胀预期下的组团介入-泡沫诱因特征3：天量信贷货币入市弥漫09年后延续性进入10年-泡沫直接助燃。宏观经济预警提示数据来源：国家统计局重点调控前探重点调控前探货币政策现在时-量化调控意在收回市场流动性，通过降低商业银行信贷款额柔性防范双向风险。⊙央行准备金率上调⊙央行央票利率上调将来时-价化调控将以实际性利率调整为治本因素，在风险介入阶段强制性实现信贷紧缩。⊙商业银行7折贷款或被终结（进入实操阶段）⊙商业银行利率或被上行调整量价关系=》通过信贷政策的结构性调整，实现实体经济信贷投入抑制房地产需求完成控需稳价行业政策政府立场：国务院总理温家宝：明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”行业主诉：调控政策主要集中在增加供地、打击囤地、差异化信贷政策量价关系=》通过省级监管加大城市2010年房地产市场供货量，依附市场供给客观规律完成增量控价。营销提示②威胁点：缓控通胀进程中政府采取二套房贷款首付必须四成，改善层级以上置业将被抑制。现在购房（包括投资和投机购房）的人群中，只有10%是一次性缴款，90%的人是通过银行贷款按揭买房。量价双维度预判指标量价2010年中后续威胁货币信贷收缩利息上调经济控通关键点信贷抑制置业09资金链支供货市场放量量价高位转折点交易下滑的资金链保全拐点撑二、读城城市经济运行特征城市经济体中，分线指标的抗压前行，成为沈城经济上行驱动。09年1-9月份沈城经济表现GDP总值同比消费品零售总额同比人均可支配收入同比3157.5亿元14.10%1297.2亿元17.80%14002元10.30%上行的直观表现指标关注点06年同比07年同比08年同比GDP区域总值2482.5亿元16.50%3073.9亿元17.70%3860.5亿元16.30%零售总额1048.7亿元14.60%1231.9亿元17.50%1505.5亿元22.20%消费品民用汽车47.9万辆25.10%56.4万辆17.70%60.3万辆11.50%金融存款余额4101亿11.80%4696.7亿元12.90%5404.8亿元15.10%收入支配11651.4元15.40%14606.5元25.40%17295元18.40%人民生活0.41平方人居居住25.24平方米0.19平方米25.72平方米29.02平方米2.01平方米米沈阳市2005-2009年各区商品住宅销售均价走势（元/㎡）6000500040003000200010000沈河区和平区皇姑区大东区于洪区东陵区铁西区浑南新区沈北新区苏家屯区全市2005年441040533198325528752687319630391411222431102006年519941353356368629902964332935692052245332222007年502440763650377131363328367537092372226433822008年501046003498393332773508367036012459250234392009年1-8月50134958375045443639404740003689231927303720截止12月沈阳市2005-2009商品住宅销售均价走势（元/㎡）全市商品房3800价格4027370036003500增长112元/㎡增长160元/㎡增长57元/㎡增长281元/㎡3400增幅3.6%增幅5%增幅1.7%增幅8.2%33003200310005年06年07年08年09年1-8月【观点】大经济环境动荡期间，沈城经济脉