谨呈:山东万德置业有限公司沂水万德广场项目前期沟通报告济南鼎润房地产营销策划有限公司2012.12.101问题与目标很多时候，在面对一个项目时，我们都会去思索最高效、最匹配、最直接、最能实现项目目标的方式！自古华山一条路！要高端华丽、惊艳不凡？要精准制导、精耕细作？要恢弘大气、王者之风？要疏导借势、见缝插针？要颠覆创新、唯我独尊？要……？貌似我们只能N选一？经验教训商业地产定位准确度、规划水平和营运能力高低一定程度上决定着培育期的长短。过量的开发和真实商业市场需求的矛盾有可能带来潜在的风险，如果缺乏专业的商业规划和专业的操作团队，商业地产或购物中心开发商的投资行为就冒着极大的风险，甚至会出现因商业设施后期经营不善，出现大量空铺死铺。将开发商拖入难以为继、进退两难的陷井中。一个规模偏小，不具备引领市场能力的商业综合体项目。项目总占地面积为15亩，总建筑面积为6.8万平米，其中商业面积在1.6万平米左右，相对于周边其它主要竞品项目而言，并不具备规模上的优势。一个承载着开发商巨大使命的项目1、本案为万德置业试水商业综合体项目的关键一步，也是塑造万德置业品牌形象的第一步；2、以沂水市场作为先导，形成规范化、标准化、流程化的商业综合体开发运营经验，完成规模化扩张的战略目标。3、弥补已开发国际财富中心项目现有商业业态的不足，为提升沂水县商业发展水平、促进当地商业发展活力，增加政府税收、解决当地就业问题做贡献。传统商业面临电商冲击的问题“双十一”，天猫２４小时１９１亿，有一亿多次支付，这不是数字，是消费趋势，表面上是电商销售的胜利，背后更大的胜利在于中国互联网体验时代的来临。这对以实体店作为唯一利润来源的商业地产形成巨大冲击。一个面临激烈市场竞争，商业同质化现象严重，周边业态齐全度高，商业处于转型提升期的项目。?沂水县人均GDP已经超过3000美元，根据国际商业业态发展规律来看，商业正处于飞速发展时期，商业形态也呈现出多样化趋势，新项目增多，加大了商业竞争的压力。?随着居民收入水平的不断提高，消费者对商业的需求面将逐渐多样化，且对商业服务的要求将进一步提高，商业需求升级。?街铺、步行街向集中商业发展，综合商业大量出现，商铺市场化，销售成为核心赢利手段。开发目标快速去化、回笼资金、品牌立势，是本项目需要实现的三大目标1、快速去化：在市场风险不可测及竞争压力较大的情况下，唯有快速去化才能降低项目开发风险；2、回笼资金：项目整体投入资金大，快速回笼资金，在降低项目开发风险的同时，为万德置业商业综合体项目的规模化复制提供资金支持；3、品牌立势：积累商业综合体项目开发经验，塑造好企业及项目品牌及知名度，并为后续万德项目开发进行市场铺排和立势；我们的出路在哪里？？？2项目特征初探本体分析地理位置万德广场位于沂水县核心商圈之内，周边土地寸土寸金，北面是银座商城，东北接府前广场、中心街，东面是东方购物中心，西临莲旺街，是沂水最繁华的商业、商务、行政、生活、文化中心，也是政府城市规划开发的重点区域。鼎润观点：地段具有不可复制性，优越的地段为商业项目的成功提供了良好的基因条件，这也是项目核心竞争力所在。本体分析交通条件项目三面临街，其北侧沂蒙山路为沂水县重要的交通主干道，路况条件良好，项目通达能力强，周边公交线路众多，公交出行便捷，从而增强了项目的对外辐射性。鼎润观点：作为以商业为主力开发导向的物业，道路通达性至关重要，有效的聚散消费人流，保证商业项目持续经营，在交通组织中要充分考虑外部车流及人流动线与内部的关系，做到有效引导。本体分析展示面万德广场位于沂水县沂蒙山路与莲旺路交汇的黄金地段，与财富中心项目为一体有着很好的形象展示面。鼎润观点建议慎重考虑项目商业广场的主入口设置并与财富中心项目相呼应。本体分析经济指标规划总用地：15亩项目总建筑面积：6.8万平米商业总建筑面积：1,6万平米左右鼎润观点：项目规模小，不可能成为左右市场的标杆项目，这就意味着项目定位不可能追求大而全，而是走业态精细化，客群细分的路线。本体分析战略发展?住宅地产获利?商业地产获利?商业地产经营获利鼎润观点：本项目商业操作是项目获利的核心操作，商业销售是获利的一面，是一次性的，商业的经营管理是获利的另外一面，而且是长期性的，但两者相辅相成。本体分析核心竞争力思考本项目与中心街商圈的关联？在商业竞争越来越激烈，商业业态齐全度越来越高的中心街商圈，我们项目核心竞争力在哪里？价格支撑点在哪里？鼎润观点作为中心街商圈的一部分，商业性质应回归到商圈整体定位来策划本项目的商业业态，可以从中心街商圈补充性商业、作为中心街商圈一部分的专业性商业和相异于商圈其它项目的差异化商业来评审和定位商业的业态。本体分析商业运营业态黄金比例本项目作为以商业为核心驱动的中心街商圈版块核心区，商业持续经营依赖于强大的消费人流。鼎润观点项目周边商业氛围已经成熟，人流量大，如何塑造项目自身的特色，吸引消费者前来并进行消费，是项目成功突围的关键，因此在业态设置上必须引进一些主力业态如餐饮、娱乐等以起到聚拢人气，拉动消费人流的作用。组建项目策划营销团队达成运营目标“全局+分项同步”“细节为王”“先分项后全盘”“节奏为核”“先全盘后分项”3项目整体定位定位的基本原则?可行性原则：有足够的目标消费市场，各商业业态能够在激烈的市场竞争中生存发展；?互补性原则：各业态业种能够互补，并能在激烈的市场竞争中共享彼此的客流；?差异化原则：有助于形成鲜明的主题特色，在市场中形成差异化竞争；?前瞻性原则：不仅要着眼于现在，还要兼顾未来区域市场的变化；?利润最大化原则：有助于开发商销售和租赁的利润最大化；?资源整合原则：商业资源丰富，有助于招商和商业的快速启动；项目定位导图项目地块条件项目本体项目整体定位项目价值点提炼项目价值点提炼?地处沂水县黄金商圈之内，周边商业氛围浓厚，商业价值极高；?黄金区位，土地稀缺，寸土寸金，项目未来升值潜力巨大；?项目三面临街，交通便捷，昭示性好，通达能力强，增强了项目的对外辐射性；?项目周边配套设施完善，生活便利性强；?项目西侧临近沂河，自然景观条件优越，带动了项目价值的提升；?财富中心项目的成功运作为万德置业塑造了良好的市场口碑，并积累了丰富的商业开发经验，对本案的开发具有很好的指导意义；?为了规避同质化竞争的风险，本案需充分挖掘细分市场的空白点和机会点，以独特性占领市场，与周边其它项目形成差异化，从而使项目从竞争的红海中开拓出一片蓝海；项目整体定位沂水沂水沂水沂水城城城城市活力中心市活力中心市活力中心市活力中心项目功能定位沂水县集休闲、购物、娱乐、商务及居住为一体的极具时尚特色的城市综合体，其中包括时尚服饰、娱乐MALL、美食广场、商住公寓和时尚酒店项目slogan沂水之心沂水之心沂水之心沂水之心时尚时尚时尚时尚生生生生活体活体活体活体验场验场验场验场项目主题概念万万德德，一CBD商业区广仅仅是在打造广不场场中中一个心心更应该是打造耶稣与万德国际商业广场最大的不同是，耶稣掌握着自己的命运，然后还可能复活，而万德国广场的命运则掌握在自己的运营整合和现金流手里。一个区域的标签意义万德广场,一个从未在沂水出现过的字眼,成了很多人生活和居住的坐标之一,而这个词之所以如此动人因为它象征着中心的生活,象征着时尚，象征着我们正与时代接轨个性是如此强有力地吸引着今日中国都市里的时尚人群4商业定位项目未来的消费群体是谁？从未来消费主体的变迁看，未来商业消费的主力群体将是80后和90后，他们更追求自我体验和个性表达，未来业态定位应迎合他们的需求特性表达和个性择机会自主选更喜欢我识别验和自自我体更注重百事可乐的广告很有亲和力。他会请很多明星，阵容强大。美特斯邦威的款式很多样，其它的一些大品牌样式一般都很那么多明星代言它，不同的明星会有不同的人喜欢，很多固定，也比较少，美特斯邦威的款式很多，风格也很多变，明星同时代言，就会适合很多不同口味的人，所以会对很有适合各种场合下穿戴的，既有运动款，也有适合宴会时多人形成吸引力。穿着的款式。它们设计的都很好我觉得，双双都不一样，给人一种很有个性的感觉，而且它们的鞋子都很时尚，我身边的同学都是穿这些鞋子，而且基本上每个人穿的都不一样，每个人都能找到自己喜欢的款式、颜色等等。消费需求特征——全面愉悦的感官享受更容易吸引和打动他们，快乐体验式消费是他们追求的，在业态风格设计上色彩和视觉冲击力可以成为兴奋点IPOD的外观很适合年轻人的口味，都是一些很亮的颜色，不像一些包装用亮灰色和浅紫色，给人很平淡的感觉。颜色打眼过目不忘我喜欢百事可乐和可口可乐的LOGO。百事可乐的LOGO蓝色红色白色搭配会很打眼，有一种跳跃的感觉，能够带来视觉的冲击力。而可口可乐的的红白搭喜欢彩妆。因为色彩丰富，配也很好玩，流畅的白色花体字配上红色的底，也会显得有精神、有活力。带来视觉上的冲击。虽然我不经常喝可乐（不喜欢那个味道），但每次可乐出新包装的时候，我都会去买富的，喝完之后会把包装撕下来。色彩丰力AND1公司的广告给人感觉特别的华丽和时尚觉冲击，华丽是他们穿的衣服很亮，五颜六色的，很有视鲜艳。我大概有十来双运动鞋，都是自己挑的。外观主要选择颜色鲜艳的，比如很亮的绿，还有就是颜色很杂，紫色、黄色、银色、红色、黑色…...混一块。消费需求特征——商业消费中，他们需要顾问而不是指导者；未来商业的顾问服务、体验中心，与信息网络的互动是让他们心动的利器。指导者而不是要顾问他们需费中，商业消Don‘ttrytotellmewhattodo，我觉得美特斯邦威的定位就很好，是顾问不是老师什么Don‘ttrytotellmewhattosay，的.......现在这