谨呈：上海外高桥保税区开发股份有限公司SUNPARK中块概念定位思考城市一城市一极极，，土地土地终极终极想象想象2007.6.26商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。一次成功开发的起初，一定不能缺少对项目未来的想象；想象的基调，甚至能够奠定项目的高度。对于本案而言，一次关于项目发展的“想象”或许尤为重要；我们希望通过4个设问，来说明——想象的理由。有没有一个时代比现在更具发展的机遇经济持续快速发展——居民消费水平提升城市化进程提速——居住边际化、郊区化长三角城市集群——时代赋予国际化标签2010年世博会——全球瞩目下的市场机遇中国入世近6年——众多国际一线品牌进入上海市场发发展的展的国国家、家、国际国际的城市、品的城市、品质质的生活——的生活——发发展机遇前所未有展机遇前所未有有没有一个城市比上海更靠近商业发展的前沿城市化率行业特征行业表现2006年，上海人均GDP达到30%以下向心聚集商业向城市几何中心聚集惊人的7000美元以上，城市化70%以下离心分散商业从城市几何中心发展率84%以上；2005年，汽车70%以上离心聚集商业离开中心向郊区聚集拥有率超过8%；尽管汽车私有度稍显不足，但近2000万的发展类型人均GDP交通汽车拥有率绝对人口数量弥补了这个缺陷都市型大2500美元——————我们有充足的理由想象并型商业相信，上海已经或即将进入郊郊区型大4000美元充分15-20%区大型商业蓬勃兴起的时代型商业作作为为中中国国最最发达发达的城市，的城市，上海一定站在商上海一定站在商业业地地产发产发展的最前端展的最前端有没有一个城市远端商业比本案环境更优越当我们再拿出地图，为上海勾勒一个轮廓，忽然会发现原本陌生的青浦、松江、南汇、金山、崇明……已经走进了圈线之内；随着市中心土地的日益稀缺，近年来绝大多数大型商业公建项目，均选择落户于这些“城市远端”。?中外环间，城市而非郊区?30分钟车程辐射浦东、杨浦、虹口大部分区域区位外高桥?外高桥保税区：海关所在地，上海的贸易窗口和物流中心?快速交通系统：1条轨道、4条隧道、多条公路主干道，通达性极强?高桥新城中心，周边住宅价格将交通系统高尚住宅全面破万，高端客户的旺盛购买力上海的窗口和起点、上海的窗口和起点、资资源丰富，源丰富，在在当当前土地市前土地市场场下具有一定稀缺性下具有一定稀缺性有没有一块商业用地比本案更加充满遐想基本技术数据：占地面积199万平方米，其中40万平方米建设商业中心，容积率1.2-2.5，绿化率近70%，超过35万平米集中水体，超过50万平米集中绿地。1、整体的意象：199万平方米土地，无与伦比的豪华城市公园2、商业的意象：40万平方米集中12商业，上海之最3、水的意象：豁然开朗的都市绿洲，呼吸的淋漓中体味人生的诗意4、绿的意象：自然的舞台，满足休34闲快乐的生活向往公公园园、、购购物、水物、水景景、、绿绿地，地，一一块块商商业业用地理想的可能性被用地理想的可能性被演演绎绎到到极极致致我有理由从一种高度,想象并感受项目的未们来意义史无前例,充满机遇的时代带来国际化与时尚的社会需求蓬勃发展,日益成熟的行业提供项目发展空间的信心保障条件优越,环境稀缺的项目奠定商业成功运营的外部基础完美资质，极致想象的土地孕育创造城市地标的内在可能可以说，从未有过一个案例，拥有本项目如此多的亮点和成功元素以至于我们敢说，我们可以做许多别人不曾做、甚至不敢想的事情或许，是一个新的范本，或许，是一个前无古人的创举总之，这是一次关于土地的终极想象这样的一个项目，在诞生伊始，便注定了即将面对接踵而至的挑战。我们也许有理想，使其成为一个经典，甚至希望将其打造成为可以收藏的艺术品和城市的珍品，但原则上要基于对项目深层次的理解，这是我们——想象的基础。11我们是怎样的一个项目？规模——超过了一个简单商业项目的范畴?199万平米占地面积有多大？——比1个南京西路街道还要大，接近1/2个无锡市中心区?40万平米商用面积有多大？——相当于1/10整个浦东新区的商业面积，超过1/2个五角场商圈的商业面积从占地面积来看：我们不像是一个商业项目，而是更接近一个“造城”的标准从商业面积来看：我们甚至已经达到一个二、三线城市核心商圈的商业规模11我们是怎样的一个项目？覆盖度——直指1/3个浦东新区分类功能定位服务对象服务人口基本商业面积购物、文化娱乐休闲、旅城市商业国内外及本市消费100万以上30-50万平米游并与金融、商务结合区域商业购物、文化娱乐、休闲地区及外来消费50万以上15-20万平米社区商业地区居民日常生活的需要当地居民5万以上2.5-5万平米（日本各类型购物中心比较参考）1、单纯看商业面积，本案逼近城市商业的范畴，理想的服务人口应达到100万以上2、浦东新区2006年人口统计约300万，也即是说，按服务人口计算，本案应当至少覆盖浦东1/3的区域“社区功能——区域功能——城市功能”的角色转换我们不只是一个项目，我们正在进行一个商业区域的开发22我们面临何种竞争？区域竞争——浦东范围内商业竞争能力不强1、周边大型商业项目的阻击2、区域核心商圈的人气分流?联洋板块——证大大拇指广场：八百伴商圈是浦东唯一真正意义上的基本指标：10万平、辐射半径约3公里商圈，但其本身存在以下问题：项目定位：时尚型区域商业中心（1）百货商场组合略显单薄，?金桥板块——埃蒙顿商业广场：（2）层级定位单一、性价比不高且基本指标：11万平、辐射半径约3公里缺乏亮点，项目定位：休闲餐饮为主的区域商业中心（3）缺乏目的性消费能力，?共同的问题：（4）道路拥挤停留度低；故而除餐（1）区域功能，体量决定缺乏辐射能力饮和家电电子产品外，始终处于不温（2）休闲餐饮为主的业态，较为单一不火的状态。—功能和定位与本案无可比性——核心商业集聚能力缺乏—22我们面临何种竞争？行业竞争——条件与定位均高于市场同类项目项目名称位置建筑面积发展商辐射半径人流量定位特色区域/中开放式格局/社区型购西郊百联长宁仙霞11万平百联3公里3-5万高物综合/高百货为主/知名品牌进久百城市静安寺9万平久百城市型——档入区域/中金桥埃蒙顿浦东金桥10万平达安约3公里——商业结合公共活动中心高城市/中专业市场/批发/现代物曹安商城外环曹安15万平腾昭城市型——端流26,8万区域/中复合地产/综合商业/主开元地中海松江新城开元整个松江——平档题区域/高当代艺术馆/开放式设证大大拇指浦东联洋11万平证大约3公里——档计城市/中城市动力上海南站6.6万平——交通枢纽大动感时尚/交通枢纽型功能————区域型商业————城市型商业档城市/中综合性/交通换乘本案/零租龙之梦中山公园32万平长峰城市型2-3万规模————低于20万平的单体为主————40万平低档密度商金比较优势业30万人区域/中好美家/影城/大量停车青浦港隆青浦中心12万平凤翔整个青浦口高位条件————缺乏自然环境特点————景观型、生态型五角世如果茂条南汇件洋山与50功能万平优势麦格茂充分城市平发挥台——，本案跨国采没购有研发竞争对/展示/物流手/商务33我们拥有怎样的机会？国内商业地产的发展整体处于较低水平金源时代金源时代天一广场天一广场1、北京金源时代中心（全球最大）2、宁波天一广场（经典案例）位于海淀区中关村，投资38亿，占地18.2公位于城市核心商圈中心，投资14亿，占地顷，建筑面积为68万平方米。2.5公里半径20万平，总建面22万平方米，22座欧陆辐射人口将达40万。项目主体由5到6家主风情现代建筑群围合成3.5万平米的中心广力店，20余家半主力店，60余家专卖场。6000平米景观水域，长200米，喷高店，100余家主题餐厅，10余家娱乐休闲场40米的音乐喷泉和高20米、宽60米的水所构成。室内车位6800余个，购物时可开车幕电影。购物、餐饮、休闲、娱乐一站式消到达各个商业楼层。费。商业特点普遍问题?成功的商业往往位于城市中心、传统商务?体量盲目扩张，消费力支撑不够区?单体建筑设计平庸，规划无特色?郊区商业运营欠佳，且缺乏城市影响力?各建筑体联动性不强，步行动线过长?市场培育期较长33我们拥有怎样的机会？上海有义务树立全国性标杆和国际化明星日本有东京六本木和博多水城，美国有AmericanMall，加拿大有west爱明顿，甚至菲律宾都有自己的SM亚洲商城，中国还缺少开发运营非常成功的明星项目。华南MALL，经常被国人奉为经典案例，但东莞不是上海。上海在中国的最前沿，拥有国内最好经济环境和国际化土壤，“上海制造”将不仅是全国榜样也是国际明星。外高桥是上海的窗口，199万平占地面积的商业项目，40万平米商用物业体量，集水景、公园、绿地于一体，还有哪个项目比我们更有条件？我们理应不再只属于上海，而要从上海走向国内和国际不再只属于上海没有竞争对手不只是一个项目全国、首创、国际化景观生态型、全功能城市商极打造属性全国、首创、国际化——体现全国范围内最新的模式、最高的标准、最广的视野景观生态型、全功能——充分发挥优越的自然环境条件、体现出城市性功能特点城市商极——不是城市商圈，不承担城市核心商业功能；但一定具备城市商业的功能，成为城市的商业亮点和商业方向。项目属性对企业的价值和意义：价值