蒋超蒋超：：主讲人主讲人承建单位如何应对房地产企业的招标承建单位如何应对房地产企业的招标绪论绪论本课程主要研究工程项目招标投标以及合同管理问题，分为工程招投标、合作方式、报价策略和合同管理四个模块，每个模块均设有若干专题及实例，希望有助于大家把握工程管理的现状和掌握分析问题解决问题的能力。本课程的案例涉及的公司、人员等仅作为本课程课堂学习研究之用，不作为其他任何用途。本课程是开放的，双向沟通的。偏重于实际操作，理论性的内容较为简单。基于合同的框架以及惯例（潜规则）下的公平公正的主场分析。务虚与务实相结合，理念与实操相结合本课程主要研究工程项目招标投标以及合同管理问题，分为工程招投标、合作方式、报价策略和合同管理四个模块，每个模块均设有若干专题及实例，希望有助于大家把握工程管理的现状和掌握分析问题解决问题的能力。本课程的案例涉及的公司、人员等仅作为本课程课堂学习研究之用，不作为其他任何用途。本课程是开放的，双向沟通的。偏重于实际操作，理论性的内容较为简单。基于合同的框架以及惯例（潜规则）下的公平公正的主场分析。务虚与务实相结合，理念与实操相结合??????????的正式实施的正式实施》》建设工程招投标建设工程招投标..劳动合同法劳动合同法第一章第一章材料价格的螺旋式上升《材料价格的螺旋式上升《）劳动密集、低利润、无序竞争）劳动密集、低利润、无序竞争）建筑企业的三座大山：行政部门、甲方、劳）建筑企业的三座大山：行政部门、甲方、劳务工务工1122●●人工费大幅度上涨●发展商集中度增高，议价能力强化●行政主管监督新思维●●●人工费大幅度上涨●发展商集中度增高，议价能力强化●行政主管监督新思维●一、认识施工企业之：建筑施工企业现状建筑施工企业现状（（一、认识施工企业之：（（1.1.??????????????????年年号文号文《《关于加强建筑关于加强建筑业改革与发展的若干意见业改革与发展的若干意见》》20052005119119建设部建设部）优化产业结构）优化产业结构）大力推行工程总承包建设方式）大力推行工程总承包建设方式1122建筑企业的改革发展思路建筑企业的改革发展思路●建筑企业是最早走向市场化竞争的行业●基本建设行业的分业经营模式●建筑业改革与发展思路●建筑企业是最早走向市场化竞争的行业●基本建设行业的分业经营模式●建筑业改革与发展思路2.2.认识施工企业之：（（之一，行业竞争越来越激烈认识施工企业之：（（之一，行业竞争越来越激烈????????????????认识施工企业之：建筑业与房地产业的依存关系建筑业与房地产业的依存关系●从施工企业发展为房地产公司的趋势●分工的趋势认识施工企业之：●从施工企业发展为房地产公司的趋势●分工的趋势3.3.????????年全国人大年全国人大19971997：：招投标的目的是提高效率、择优选定中标人。招投标的目的是提高效率、择优选定中标人。建筑法建筑法二、招投标制度的历史、现状及趋势工程招投标的起源工程招投标的起源二、招投标制度的历史、现状及趋势●工程招投标起源于英国●英国、新加坡、香港的工程招投标状况●招投标的本来面目●我国招投标的现状：公平公正公开优先，兼顾效率主要法律规范：效率优先、兼顾公平二、招投标制度的历史、现状及趋势二、招投标制度的历史、现状及趋势●工程招投标起源于英国●英国、新加坡、香港的工程招投标状况●招投标的本来面目●我国招投标的现状：公平公正公开优先，兼顾效率主要法律规范：效率优先、兼顾公平2.12.1????????????????????年年七七部委部委20052005年年七部委七部委20032003条：条：招标人不得招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人。人。””””1818第第》》年年建设部建设部20012001年年全国人大全国人大20032003招标投标法招标投标法《《条条在确定中标人之前，招标人不得与在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格，投标方案等实质性内投标人就投标价格，投标方案等实质性内容容进行谈判。进行谈判。““““4343招标投标法：施工招投标办法工程建设项目招标办法工程建设项目货物招投标办法例：第招标投标法：施工招投标办法工程建设项目招标办法工程建设项目货物招投标办法例：第????????????：鲁布革水电站的招投标：鲁布革水电站的招投标11历史背景：中国招投标第一例，无太多的法律法历史背景：中国招投标第一例，无太多的法律法我国正真意义的招投标案例我国正真意义的招投标案例案例鲁布革经验：跳出束缚，还招投标本来面目跳出束缚，还招投标本来面目精彩的议标过程精彩的议标过程总承包管理降低了业主风险，提高了参与各方总承包管理降低了业主风险，提高了参与各方的管理水平。的管理水平。鲁布革工程投标情况一览表规限制，一切遵循国际惯例，效率优先。案例鲁布革经验：鲁布革工程投标情况一览表规限制，一切遵循国际惯例，效率优先。2.22.21.1.2.2.3.3.????????????????投标公司投标公司可比折算标可比折算标价价万元万元标底标底万元万元高于或低于高于或低于标底的百分标底的百分率率公司（日本）公司（日本）公司（日本）公司（日本）公司（意美）公司（意美）公司（中德）公司（中德）公司（中挪威）公司（中挪威）公司（前南斯拉公司（前南斯拉夫）夫）公司（法国）公司（法国）公司（德国）公司（德国）废标废标/////%/%AA84808480--4343BB88008800--4141CC92809280--3838DD1200012000--2020EE1212012120--1919FF1322013220--1212GG1794017940--2020HH----------1495014950序号序号1122334455667788工期工期个月，个月，实际施工从实际施工从天一层、天一层、天一层到五天一层，成了天一层到五天一层，成了深圳速深圳速度度的起点。的起点。””““,,181825259922元元398398/M/M年年19801980层，建筑面积层，建筑面积万平米万平米20205.25.2敢创第一例敢创第一例华华公司的招投标公司的招投标””““::XX案例二：深圳国商大厦招投标被誉为深圳国际商会大厦工程开发商：深房公司与香港中发大同公司规模：两幢原指定广东省某建筑公司中标，年年深圳市颁布了深圳市颁布了《《深圳市建筑工程招投标暂行办法深圳市建筑工程招投标暂行办法》》案例三●聘用专业公司组建招标小组●招标过程细致、精准、沟通充分●业主实施正真总承包管理案例二：深圳国商大厦招投标被誉为深圳国际商会大厦工程开发商：深房公司与香港中发大同公司规模：两幢原指定广东省某建筑公司中标，案例三●聘用专业公司组建招标小组●招标过程细致、精准、沟通充分●业主实施正真总承包管理19821982??????????????????????作用）作用）//）从招标的范围分：）从招标的范围分：国际招标、国内招标国际招标、国内招标、总承包、专业承、总承包、专业承包包）从招标的阶段分：技术标、商务标分阶段招投标）从招标的阶段分：技术标、商务标分阶段招投标22a.a.bb33）从竞争的程度分：公开招标、邀请招标、协议招标）从竞争的程度分：公开招标、邀请招标、协议招标11（（（一）准备阶段：确定招标方式、划分标段等（二）招标公告和投标邀请书发放（三）资格预审（包括勘察施工单位）（四）编制和发售招标文件（五）答疑及澄清（六）投标人回标、投标担保的提交（七）评标及定标（八）发放中标通知书（九）签订正式合同、履约担保的提交（担保种类（（（一）准备阶段：确定招标方式、划分标段等（二）招标公告和投标邀请书发放（三）资格预审（包括勘察施工单位）（四）编制和发售招标文件（五）答疑及澄清（六）投标人回标、投标担保的提交（七）评标及定标（八）发放中标通知书（九）签订正式合同、履约担保的提交（担保种类当前国内（深圳）招投标情况招标方式招标方式（程序一般性程序一般性当前国内（深圳）招投标情况（1.1.2.2.??????????????????????????????房地产企业招标的种类、方式、程序房地产企业招标的种类、方式、程序种类：目前大致可分为勘察、设计、建种类：目前大致可分为勘察、设计、建筑工程承包、监理、材料、设备等招标，筑工程承包、监理、材料、设备等招标，其中建筑工程承包有以下内容：其中建筑工程承包有以下内容：3.3.3.13.1????）议标型）议标型如万科、华侨城、星河世纪、花样如万科、华侨城、星河世纪、花样年、荣超等是按费率招标方式。年、荣超等是按费率招标方式。）单价型）单价型如深业、中粮中航等国有控股公如深业、中粮中航等国有控股公司，必须到市交易中心公开招标，措施费单价包司，必须到市交易中心公开招标，措施费单价包干，工程量按实际情况调整。（量按实调）干，工程量按实际情况调整。（量按实调））总价型）总价型如招商、金地、中海等清单仅作为如招商、金地、中海等清单仅作为参考。按图纸总包，但设计变更、现场签证除外。参考。按图纸总包，但设计变更、现场签证除外。还有一类特殊方式是华为、海岸地产等采用香港还有一类特殊方式是华为、海岸地产等采用香港版本，由香港测量师组织招标。版本，由香港测量师组织招标。112233以总承包典型模式为例：以总承包典型模式为例：（（（（（（4.14.1房地产开发企业选用招标方式的现状房地产开发企业选用招标方式的现状房地产开发企业选用招标方式的分析房地产开发企业选用招标方式的分析4.4.????????????从施工企业角度从施工企业角度选择偏好选择偏好费率