08年09年10年11年12年销售面积50,706175,342163,938146,87899,277销售金额38,127130,438117,546124,415102,903结算面积-202,825154,821161,698116,797结算金额-152,509107,038132,820121,062结算利润-1,65910,7294,80212,82421,440创造利润2,4428,1166,95112,45218,175合计636,141513,429636,141513,42948,13648,136各表间勾稽关系检查表开发及销项目名称地价及规划成本估算税费说明售计划现金流量利润预测建筑面积可售面积6361416361410636141A高层精装894608946089460B\C高层精装244910244910244910D高层毛坯137760137760137760商业中心300030003000底商129831298312983车位148028148028148028000销售收入513429513429513429A高层精装8208982089B\C高层精装221553221553D高层毛坯121426121426商业中心65006500底商3922939229车位4263242632000项目总投资391634391634总地价155400155399155399开发成本206455206456206456期间费用297792977929779营业税金及附加合计5761357613企业所得税1604516045项目利润9396193960税后利润4813648136现金流入513429513429现金流出465292465293净现金流4813648136资金成本29671.829671.8税金及附加57613.357613.336407203检查式合计各表勾稽关系正确检查式备注0000000000000000000-20(0)(0)010(1)1000项目名称：南城项目地面价：8182楼面价：3184（为不含车库楼面价）拍卖地价总额：80400拍卖楼面价：2420可行性研究经济指标敏感系数：100%项目指标值计算式说明核心指标：1、内部收益率%18.7%使累计净现值为零的贴现率2、销售净利率%9.4%项目净利润/销售收入×100%项目净利润=项目利润-期间费用-所得税参考指标：3、单位面积净利757项目净利润/销售面积4、销售毛利率%18.3%项目利润/销售收入×100%项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加5、资金峰值比例24.3%资金峰值/项目总投资资金峰值为累计负向净现金流量的最大值6、地价支付贴现比81.3%各期支付地价现值之和/地价总额贴现率为8%第1年第2年第3年第4年第5年7、各年资金占用回报率各表勾稽关系正确上会指标16%6.5%现金流量及内部收益率售价敏感系数：100%面积单位：平方米成本敏感系数：100%项目2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年1季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度合计一、现金流入万科现金流入------1,0297321,30420,39419,63913,63022,59014,49824,4963,4801,1361,0166,3357481,54481717,742151,130现金流入现值NPV56,785二、现金流出1、流出---8,000-52,00020,000----------------80,000-----三、净现金流量----8,000--52,000-18,9717321,30420,39419,63913,63022,59014,49824,4963,4801,1361,0166,3357481,54481717,74271,130四、累计净流量----8,000-8,000-60,000-78,971-78,239-76,935-56,541-36,902-23,272-68213,81638,31341,79342,92943,94550,27951,02752,57153,38871,130八、项目内部收益率IRR34.65%说明：2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：B）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；n5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：），指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况BnB6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；现金流量及内部收益率售价敏感系数：100%面积单位：平方米成本敏感系数：100%项目2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年1季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度合计一、现金流入万科现金流入------41,16014,76326,29613,8852,6651081791151,5231081891693,74912525713611,791117,221现金流入现值NPV60,972二、现金流出1、流出--65,000--20,400-----------------85,400-三、净现金流量---65,000---20,40041,16014,76326,29613,8852,6651081791151,5231081891693,74912525713611,79131,821四、累计净流量---65,000-65,000-65,000-85,400-44,240-29,477-3,18010,70513,37013,47813,65813,77315,29615,40415,59315,76319,51219,63619,89320,03031,821八、项目内部收益率IRR21.62%说明：2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：B）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；n5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：），指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况BnB6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；现金流量及内部收益率售价敏感系数：100%面积单位：平方米成本敏感系数：100%项目2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年1季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度合计一、现金流入销售面积（m2）------50,70630,42460,84850,70633,36430,96454,18730,96447,82224,25548,50940,42433,68923,35952,55923,359-636,141销售额------38,12722,87645,75338,12723,68121,40837,46321,40837,26819,92339,84633,20531,44124,21254,47824,212-513,429回款额------34,31524,40143,46538,89025,12621,63535,85823,01335,68221,65737,85433,86931,61824,93551,45127,2392,421513,429小计------34,31524,40143,46538,89025,12621,63535,85823,01335,68221,65737,85433,86931,61824,93551,45127,2392,421513,429现金流入现值NPV192,182二、现金流出1-1、付地价款8,00072,40020,