商业地产的策划与定位陈仁科老师2010.41wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与陈商业地产，是现在开发的热门！为什么？因为仁科开发周期短、利润率高！当然大家也知道风险高。一起探寻从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤，但有……多少项目是真正成功的呢？原因可能很多……2wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟不成功的原因可能是——与陈仁因为地段不好科一起因为消费者消费实力低探寻因为商业环境差……因为竞争激烈，对手太强因为招商难度大……3wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟为什么等项目做出来了才发现这些问题？与陈仁为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？科一起这些问题难道是不能避免的吗？探寻…这些问题难道是无法解决的吗？…这些问题是不是最核心的问题？究竟什么才是最核心的问题4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与陈仁我认为，关键是——科一起探寻没有赋予项目准确的定位……怎样做到准确定位呢？5wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与定位需要解决的几个基本问题——陈仁科市场缺什么？一起探寻地块最适合做什么？……地理位置最适合做什么？你，想做什么？6wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一层剖析:与陈仁科从商业从商业形态形态来看……来看……一起探从商业从商业业态业态来看……来看……寻市场缺…从商业从商业层次层次来看……来看………什么从消费从消费潜在需求潜在需求来看……来看……从商业从商业格局格局来看……来看……7wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟从商业形态看，看什么？与陈——有哪些商业形态仁科——各类商业形态的规模、比例一起——各类商业形态的经营现状探步行街寻——各类商业形态运作模式……——各类商业形态的相互关系MALL——各类商业形态的建筑特色主题商场——各类商业形态的配套组成——各类商业形态的发展前景专业市场……住宅底商8wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟从商业业态看，看什么？与陈——有哪些商业业态仁科——各类商业业态的规模、比例一休闲起探——各类商业业态的经营现状寻娱乐…——各类商业业态的价格水平…——各类商业业态的进货渠道数码——各类商业业态的相互关系餐饮——各类商业业态的发展趋势……精品9wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与从商业层次看，看什么？陈仁科一——市场上是否各个层次的商业都有起探——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主寻…——各个层次的规模、比例…——各层次商业的发展趋势怎样……10wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟从消费潜在需求看，看什么？与陈仁科——消费者的需求真的都被满足了？一起——为什么有的消费者去外地购物？探寻…——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？…——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？……11wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟从商业格局看，看什么？与陈——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？仁——各个商圈的相对位置、距离科一——各个商圈功能、关系起探——商圈是自然形成的吗寻…——政府层面对商业的布局规划…——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又该怎样定位？……12wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟案例一：江西新余新钢项目与陈仁科新余市地处江西省中西部，被誉为江西的一起“钢城”。全市总面积3178平方公里，中心城区面积30探寻平方公里，总人口111.59万人（截止2005年底）,城区……人口超过40万。新余市房地产行业正处在快速发展的起跑阶段，虽然各项指标的基数较小，但增长速度飞快！13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与陈仁科一起探寻……14wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟以洪客隆百货为代表的大型购物中心，以洪客隆商业街、抱石步行街为代表的商业步行街，以东方巴黎家居广场为与陈代表的大型专业市场，以国美电器为代表的主题式商城和以仁新一佳为代表的超市……表明新余市商业物业多业态并存、科一竞争惨烈。起探市调几个主要项目商业面积之和竟达36.8万寻…发现㎡，加上规模较小的商场及零散分布的街铺，估计新…余市的商业面积将达到50万㎡之巨，而新余市区人口仅为40万，市区人口与商业面积之比为1：1.25，世界上最繁华的商业城市——东京，这个比例才为1：1.7，香港为1：1.3，供应严重饱和！15wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与陈仁科面对如此激烈竞争的一起探市场、面对如此饱和的市场寻……，本项目该如何突围？16wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟另在对胜利北路东面和西面两个方向的人流量进外行不同季节、不同时段的多次实地测量后，我们发现，与陈一18～28岁年龄段的人流占据人流总量的比例平均高达仁组科6成。一市起调探数即使把对人群年龄估算的误差因素考虑在内，我们寻仍然可以得出结论：胜利北路南来北往的人流中，年轻…据…指人占据了大部分。出了相对高端消费的群体，这一群体单次消费能力可能定不是最强，但他们却是消费频次最高(一有闲暇时间就位方会逛街购物)、消费欲望最强烈(每次逛街都会花点钱向出去)的。17他们的购买力是不容被忽视的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与陈于是，我们为项目定位为直接指向年轻消费群体的——仁科一起探核心商圈最时尚的潮流基地寻……潮楼18wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第二层剖析：地块最适合做什么？与陈仁地块与城市的关系科一起探地块与区域的关系寻……地块与市场的关系地块与周边环境的关系地块地形与技术指标19wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与陈仁地块与城市的关系科一起城市的战略定位探寻城市的总体规划……城市的经济结构城市的历史文化20wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟地块与区域的关系与陈仁区域在城市中的地位科一起区域的总体规划探寻区域的市政配套……区域的交通网络区域的经济特点区域的人口特征21wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与地块与市场的关系陈仁科一房地产现状，开发量、租售总量起探寻房地产发展趋势……消费者特征消费者习惯22wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与地块周边的自然环境陈地仁块科一与起周地块周边的市政配套探边寻…环…境地块周边的竞争对手的关系地块周边的交通网络23wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与陈地块仁与科一规划设计起探寻……用地性质规划技术指标地块四至24wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与陈案例解析仁科一起从案例中阐述地块研究的重要性！探寻需要说明的是，案例和案例不同，其……分析的重点可能也有所不同。25wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟案例二：江西分宜项目与陈分宜县——仁科一地处赣西中部，为新余市辖县，距省会南昌178起探公里。寻…总面积1389平方公里，总人口30.98万，其中城区面…积8.8平方公里，城区常住人口6.2万。矿产资源丰富。工业基础扎实。连续两年被授予“全省综合经济发展先进县”。26wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与陈仁科一起探寻……27wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与陈土地位置天工大道东侧、东山路北侧仁地科块土地性质商住一起基探础土地面积13998.2㎡＋14330.2㎡寻数…容积率不大于1.6…据建筑密度不超过26.5％建筑层数西地块：4层东地块：17层28www.fdc01.com房市金碟与陈仁科一起探寻……地块现状29www.fdc01.com房市金碟与陈面对这样一个项目仁科一大家觉得该如何入手呢？起探寻……在对城市、对地块都有了一定的了解之后，我们一起来层层剖析这个项目吧！30www.fdc01.com房市金碟与八点思考解密该项目开发，之一陈仁科一项目原以商业为主。住宅仅占44780㎡，商业起探为59900㎡，总建104680㎡，容积率1.6。现在地价翻倍寻…，那么，容积率必然提高，这就提出一个问题：…现在项目是以商业为主，还是以住宅为主？31www.fdc01.com房市金碟八点思考解密该项目开发，之二与陈仁科如果以住宅为主，过多商业面积必然出现两一起个问题：探寻…1.过多商业布局必然会影响住宅的布局，商住混建…，肯定会降低住宅品质。2.过多商业必然会带来招商难的困局。招商如果缓慢，是否会对项目收益产生影响，招商缓慢肯定会影响项目的销售。32www.fdc01.com房市金碟八点思考解密该项目开发，之三与陈仁该区域需要一个较为大型的超市及较为集中的商科一业配套。但却有以下几个问题：起探1.本县城商业经济并不十分发达。城中几条商业街以寻…国内二、三线服装品牌为主，且品牌数不多。…2.分宜离新余市仅半小时路程，且交通非常便利。较高和较集中的消费一般会选择新余。3.县城成熟的