房地产智库www.fdc01.com2011/5/21卓有识度卓有识度圆融会通圆融会通1最佳实践：最佳实践：价值链精细化管理的代表龙湖地产()2最佳实践名称：价值链精细化管理的代表—龙湖地产最佳实践描述：龙湖地产有限公司创建于1994年（成立于重庆），现集团总部设在北京，有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市（香港联交所股份代码：960）。所属管理模块：管控、组织、流程所属行业：地产关键词：报批报建、招拍挂、工程、预算、审批、三通一平、钢筋翻样公司名称：龙湖地产信息来源：网上公开资料最佳实践提供者：陈岐福最佳实践提供团队：戴宏颖团队（项目所属团队）结项项目：金桥地产组织管控咨询项目最佳实践介绍房地产智库www.fdc01.com3大型城市综合体综合商业物业服务别墅商业管理花园洋房高层公寓开发建设写字楼集投资规划普通住宅龙湖地产有限公司创建于年（成立于重庆），现集团总部设在北京，有员工多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于年月日在香港联交所主板挂牌上市（香港联交所股份代码：）。从年起，通过实施区域聚焦、多业态战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。19944000200911199602004“”——全过程运作能力和系统产品覆盖了多种业态龙湖地产于1994年成立，至2010年10月已经覆盖12个城市房地产智库www.fdc01.com4长期利益原则长期利益原则员工成长原则科学决策原则简单直接原则客户至上原则同路人原则改进创新原则先外后内原则团队原则追求卓越人文精神研究精神信任共赢企业家精神/为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会龙湖使命龙湖核心价值观经营管理原则产品责任：专业良心专注品质环境责任：绿色地产和谐人居共赢责任：让度价值多方共赢人文责任：人文关怀用心善待公益责任：公益爱举回报社会和谐责任：融入社会贡献和谐龙湖使命房地产智库www.fdc01.com5年龙湖地产入选规模性与稳健性双强201010从年起，通过实施区域聚焦、多业态战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段、、、年，龙湖四次荣获全国住宅用户满意度指数测评第一名。年，龙湖入选国家税务总局评选的中国房地产行业纳税百强。年，龙湖被国家工商行政管理总局认定为中国驰名商标。、年，龙湖被国务院发展研究中心等权威机构评选为中国房地产公司品牌价值、中国优秀物业服务企业服务质量。2004“”2003200520062008“”2007“”2008“”“”20082009“TOP10”“TOP10”龙湖成长途径与战略方向房地产智库www.fdc01.com6第八：后服务第七：交付第六：营销第五：工程实施第四：施工准备第三：规划设计第二：项目启动第一：土地拓展目录价值链甘特图房地产智库www.fdc01.com7集团管控模式是价值链管理的支撑体系，龙湖公司在多次组织架构的摸索后形成的直线职能和矩阵相结合的模式能够很好的支撑业务发展房地产智库www.fdc01.com8在龙湖高效的管控模式下的价值链经营是基于能力、协同和关键点控制房地产智库www.fdc01.com9龙湖地产在价值链运作方面下足了功夫，一级阶段分了八个步骤，共有多个节点。每个阶段层叠分部，以甘特图的方式表现就是如下。在每个阶段都进行了细分，在资源分配、时间控制、投资控制和质量保证方面都有详细的措施和制度。700地产运营的价值链是从土地拓展开始到交付业务后进行物业管理的整个链条，这是地产公司的核心价值链，对价值链的运作直接体现地产公司的核心能力房地产智库www.fdc01.com10项目后评估报告38.交房后半年8、后续阶段向物业移交交房交房方案35.7、交房阶段资产管理方案商业移交方案36.37.施工管理成本系统动态跟踪报告6、营销阶段方案设计完成项目开盘过程设计变更现场指导材料选样精装房初步设计及施工图设计成果营销策略售房合同标配售房合同附图价格及付款31.32.33.34.项目月度投资收益分析简报基础开工5、施工准备阶段精装方案设计成果30.招投标、计价方案29.施工图设计成果项目管理大纲三通一平方案施工、监理筛选26.27.28.项目月度计划运营简报4、初步设计验算与施设指导初步设计完成施工图设计开始销售指标分解目标成本分解报告目标成本分解报告投验分析（初设）项目目标成本项目销售指标23.24.25.初步设计成果景观初设成果精装房设计任务书20.21.22.设计成果会审及交底纪要初设任务初设任务17.18.3、方案设计验算与初设指导方案设计完成初设任务书发出成本测算及验算报告15.投资验算及分析报告（方案）16.市场调研及分析报告、对研发工程的修正和反馈，设计会审及交底纪要成果成果设计师参与及意见12.13.14.2、项目启动阶段中标，且方案设计任务书发出成本敏感分析、价值分配及成本预设方案5.投资分析报告启动项目一二级进度计划售楼处样板房建设计划和预算项目定位，客户价值敏感分析及市场预测方案设计任务书景观设计任务书精装房实施方案8.—7.6.4.9.10.11.获取土地信息投资分析报告土地3.—项目预案项目战略定位、市场假设及客户定位报告2.1.计财部计财负责人1、土地投资分析阶段研发营销造价工程其他召集人PMO项目龙湖地产在流程规划同样体现了价值链的核心思想，纵向价值链基础上的横向矩阵协同体现龙湖的管控能力房地产智库www.fdc01.com11明确了个阶段性成果的定义、承办部门岗位、审核人及批准人，审批完成后抄送人除文件中定义的审批人和抄送人，各区域公司可根据实际需要，申请增加审核人和抄送人，但需经过集团总经理的批准随公司发展，集团会增减管控的阶段性成果范围和对审批流程进行更新上一阶段的项目阶段性成果完成审批，才能进入下一阶段工作?????????44集团运营中心负责对各区域公司项目阶段性成果提交的及时性、规范性进行管控对不按时提交阶段性成果的项目，集团每月在“OA集团”公告中定期公示，公示内容包括未完成阶段性成果的项目名称、具体经办人、责任部门及经理；集团每季度进行一次统计分析，对按时达成率较好的区域公司进行公开表扬，对按时达成率较差的区域公司集团会建议区域公司总经理对相关责任人进行处罚各区域公司计划财务部也应将项目阶段成果纳入各部门一级计划节点计划进行管控各区域公司计划财务部管理组主管负责每月填写并向集团提交《项目阶段性成果跟踪表》龙湖项目阶段性成果管理办法房地产智库www.fdc01.com12第八：后服务本阶段是项目的源头，从获得土地信息到拿地成功，期间有大量的工作。无论是分子公司提供的土地信息，还是政府相关部门提供的土地信息，都需要在公司战略方向指引下，并且符合公司的能力和价值定位。所以，公司的战略规划及市场研究功能对土地拓展有较强的指导意义。第七：交付第六：营销第五：工程实施第四：施工准备第三：规划设计第二：项目启动第一：土地拓展目录价值链甘特图房地产智库www.fdc01.com13在土地拓展阶段有详细的分工制度，软件对价值链进行了良好的管理，在网络图的表示下各个细分模块前后有序project房地产智库www.fdc01.com14投资分析，并投标成功注册项目公司土地出让合同建设用地规划许可证国土使用权证办理银行贷款5.6.1.2.3.4.本阶段细分的二级阶段也有详细的说明和各个成果的细则房地产智库www.fdc01.com15第八：后服务第七：交付第六：营销第五：工程实施第四：施工准备第三：规划设计第二：项目启动第一：土地拓展目录价值链甘特图房地产智库www.fdc01.com16项目启动，龙湖采取的直线管控和矩阵式方式，在项目启动时就很清晰的定义项目的资源需求，配比资源合理科学房地产智库www.fdc01.com17项目定位报告《项目一二级进度计划》《成本敏感分析、价值分配及目标成本预设》《会所、售楼处、样板房选址、定位、开放计划》《投资分析报告（启动）》《方案设计任务书》《景观方案设计任务书》《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）召开项目启动会项目启动阶段成果提交集团审批??????????本阶段成果2.建立项目部组织架构建立工程管理制度团队培训???构建项目团队1.PMO制度也是龙湖地产的实现高效协同的一种方式房地产智库www.fdc01.com18第八：后服务第七：交付第六：营销第五：工程实施第四：施工准备第三：规划设计第二：项目启动第一：土地拓展目录价值链甘特图房地产智库www.fdc01.com19规划设计房地产智库www.fdc01.com20地质勘探取得建设工程规划许可证市政配套专业施工图设计（市政配套方案设计、市政配套施工图）；市政景观完成施工图设计完成景观概念方案设计并交底完成景观扩初设计并交底完成景观施工图设计并移交建筑设计景观设计室内设计签定导示系统设计合同完成导示系统设计并移交?????????????施工图设计景观设计示范区设计精装房设计（如有）导示系统设计4.5.6.7.8.准备工作发出规划设计任务书及方案设计任务书完成规划方案设计可行性研究报告编制设计工作过程管理、方案内部确认；与政府规划部门沟通；建筑方案审批方案设计成果验算及初设指导成本测算及验算》《投资验算》（方案）《初步设计任务书》完成方案设计初步设计市政配套方案审批初步设计成果验算及施设指导《项目目标成本》《项目销售指标》会议审核及论证并提交集团审批提出《初设版产品清单》、提出《初设版价格预测