www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库商业地产开发基础知识与策划定位实操在房地产领域我们不断帮助客户取得成功2008年11月1在房地产领域·我们一直在帮助客户成功www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库商商业业地地产开发产开发基基础础知知识识商商业业地地产与产与住宅的住宅的开发开发行行为为比比较较商商业业地地产产的盈利模式和利的盈利模式和利润润密密码码如何如何进进行商行商业业地地产产定位？定位？如何如何进进行行如何如何进进行行如何如何进进行行如何如何进进行行商商业业体量体量商商业业市市场场商商业业态业业态商商业业价格价格定位定位定位定位定位定位定位定位在房地产领域·我们一直在帮助客户成功www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一商业地产开发基础知识商业是为，就平台地产实体商业一个所谓搭建领域流通在房地产领域·我们一直在帮助客户成功www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、商一、商业业地地产产基基础础知知识识?零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）?娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）按按行行业业?餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）类类别别?健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）分分类类?商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）?居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）在房地产领域·我们一直在帮助客户成功www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、商一、商业业地地产产基基础础知知识识?近邻型（出租面积平均为7000平方米，入驻商户10—20家，商圈内人口为5—10万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100辆。）?社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20—100家，商圈30按半径在分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车按位约500辆。）市市场场?区域型（出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商户数量100家以上范范，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在围围1000——5000辆。）分分类类?超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150—200家，主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。）?超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超级商业地产的典范。）在房地产领域·我们一直在帮助客户成功www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、商一、商业业地地产产基基础础知知识识?物品业态房地产（SHOPPINGMALL，大型购物中心，百货商场，按按超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店）为为照照分消分消?服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓）类类费费行行?体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）?单体建筑（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在）按按式式照照面临纯商业问题分分建建类类筑筑?综合建筑（多种房地产形式的统一规划）形形项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会影响整个项目的成功运营。在房地产领域·我们一直在帮助客户成功www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、商一、商业业地地产产基基础础知知识识五种最具前景的商业地产业态?中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重较大，超级购物中心又称MALL，中等购物中心的服务半径是区域型的，地铁和地面公共交通将是疏导购物人流的主要方式。?室内外相结合的购物空间：商业步行街以零售商业为主，由一条城市主干辅道，辅之以广场、街巷，形成一个相对的固定区域。地商业景的商有前发展?社区商业地产一个需要选择型，消费群体锁定于社区住户。资类产投光的眼?流通型商业地产、专业市场、批发市场前瞻一般位置较好，常成行成市发展，以商品流通为主要功能。?资源型商业地产新业态：旅游地产泛指在旅游景点开发的经营性物业，也指用于旅游用途的物业开发。在房地产领域·我们一直在帮助客户成功www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二商业地产与住宅开发的行为比较在房地产领域·我们一直在帮助客户成功www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、商二、商业业地地产与产与住宅住宅开发开发的行的行为为比比较较规划层规划层面的面的区别区别开发开发流程流程层层面的面的区别区别利益利益层层面的面的区别区别规划设计决定商业地产项目的存亡?大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。?各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划不当带来的投资损失。在房地产领域·我们一直在帮助客户成功www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、商二、商业业地地产与产与住宅住宅开发开发的行的行为为比比较较规划层规划层面的面的区别区别开发开发流程流程层层面的面的区别区别利益利益层层面的面的区别区别?商业地产项目的选址过程更严谨；?商业地产的调研比住宅复杂；?商业地产开发定位比住宅开发定位系统化；?商业地产的推广比住宅的推广更具针对性；?商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。在房地产领域·我们一直在帮助客户成功www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库土地开发流程商业地产开发住宅开发土地获取地段选择是关键地段选择是关键经济环境分析和生活结构研究区域结构调查与城市发展规划研究商业发展规划及政策研究区域零售业结构、商铺分布及经营客观市场调研商状况的市场调查与分析微观市场调研市场调研典型性调查与研究业地区未来商业地产供应量分析消费者调研消费者消费行为调查与研究地项目立地条件研究产商圈的确定和研究目标市场定位与目标客户定位目标消费群定位形象定位住项目定位目标投资小业主定位市场定位目标经营客户定位目标客户群定位宅项目经营特色定位项目经营方式定位产品定位开项目业态定位项目功能定位发项目规模定位的项目形象定位区整体规划设计整体规划设计建筑风格与立面设计建筑风格与立面设计规划设计商铺结构与内部分割方案别景观设计方案景观设计交通组织设计方案销售团队组建销售团队组建销售组织招商团队组建以活动营销为主，较少投放广告，广告诉营销方式多样化营销策划求以投资理念为主营销策划销售招商销售交楼开业清盘在房地产领域·我们一直在帮助客户成功持续经营www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、商二、商业业地地产与产与住宅住宅开发开发的行的行为为比比较较规划层规划层面的面的区别区别开发开发流程流程层层面的面的区别区别利益利益层层面的面的区别区别?商业地产的利润产生模型更为复杂?商业地产开发要平衡多种权益关系总销售收入总成本利润（销售额）出售出租住宅开发经济效益产生模型开发商小业主经营者管理者消费者出租总收入总成本利润租金收入商业地产开发生态链自营收入销售收入其他收入商业地产开发经济效益产生模型在房地产领域·我们一直在帮助客户成功www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三商业地产的三种盈利模式及五个利润密码在房地产领域·我们一直在帮助客户成功www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、商三、商业业地地产产的三的三种种盈利模式及五盈利模式及五个个利利润润密密码码只租不售只售不租又租又售，且租且售万达广场六佰本SOHO地产中粮大悦城大成国际购物中心在房地产领域·我们一直在帮助客户成功www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、商三、商业业地地产产的三的三种种盈利模式及五盈利模式及五个个利利润润密密码码三种商业地产的盈利模式对比盈利模式优点缺点适用类型盈利模式优点缺点适用类型需充分重视前期的市场定位、功能定租金高，开发商收益可最大化，物业升值位、业态定位的策划工作，设立专业商业区域城郊的大型商业分散出租空间大，容易出售表现租期短，容易改变的经营管理公司负责经营管理，对招物业、有足够大的停车场功能或调整经营商能力、日常经营管理能力的要求极及卸货区的商业物业。只租高，同时经营风险较大不售不需设立专门的经营公司和配备专业的商没有商业专才、资金实力收益低、在3~5%之间的回报率，即业人员，交易简单，结算方便；物业可进雄厚、经营相对保守的开整体出租使物业升值，其套现的难度很大，采行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新发商，其物业面积一般不取这种方式还要加强对租户的评估。项目，带租约更有利于日后整体销售超过3万m2失去了更大收益前景的可能性，商业资金实力不够、融资渠道只售不租相对省力且风险较低经营不稳定有限、急于变现的开发商租金相对整体出现要高一