wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟世联关于大规模旅游地产项目的经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟在具备一定旅游人文资源的大规模区域开发过程中，我们的客户常常会面临如下问题?大规模旅游地产开发依托资源评价及发展潜力如何？?大规模旅游地产发展方向和成功关键要素是什么？?大规模旅游地产开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？?大规模旅游地产开发面临的市场竞争环境怎样？?国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？开发战略中的致胜要素是什么？?面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真正具有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符合企业目标的、最优的开发模式和盈利模式。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟世联对大规模旅游地产发展项目的思考切入点wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟对于具备一定资源的大规模区域发展项目，我们需要考虑涉及项目三个层面的八大问题协调各方利益的目标体系的建立战略层面价值最大化的资源利用研究基于城市视角的区域价值定位以控制土地为目标的开发模式研究以盈利模式为核心制定开发策略运营层面规划增值：功能分区与规划指标确定兼顾长短期目标的成功启动营销层面营销为项目增值wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟战略层面——保证项目开发走在正确的方向上三大问题核心要点?企业与政府目标的协调?目标体系建立对收益的预期?土地的开发方式?项目资金投入的计划?资源的盘点、评估?资源如何在区域发展中发挥价值资源利用研究?资源与房地产开发的互动?资源的保护与开发?城市经济特征及城市发展阶段界定?城市功能缺失或城市功能布局演变规律区域价值定位?项目在城市中的地位、发展前景?项目与城市其他功能区的关系?重大设施投入以及其对项目所在区域的影响?类似项目发展案例研究以及经验借鉴wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟策略层面——保证开发主体的利益实现四大问题核心要点?用地取得方式?开发计划开发模式研究?开发纲领?管理模式?长期利益与短期利益的平衡盈利模式研究?项目开发节奏/开发顺序确定?确定不同开发内容对于盈利目标的作用?确定项目开发的不同阶段在利益实现中的作用?合理的功能组合与功能比例功能分区与指标?各功能区布局；核心功能区?规划如何为土地增值；?指标如何使土地增值。?项目在企业中的地位，即项目长短期目标之间的关系启动策略?项目的启动资金?不同启动模式的作用及项目的适应性?相关物业的现实市场状况wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟营销增值——区域整体营销推广陌生区域大规模项目位于城市郊区、非热点区域或未开发区域等市场认知较差区域，在进行产品推广之前，针对整个区域的价值和发展前景进行营销推广，才能够增强市场的认知和信心、克服区域陌生感，成功实现区域的市场推广目标。?重点关注：在解决区域整体营销推广问题过程中，需要重点考虑通过区域边界建立区域形象基础的问题，基于此，我们必须将钱花在看得见的地方，使营销创造有效价值。?世联成功案例：深圳大梅沙、北京温泉镇、青岛温泉镇、海口美丽沙wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟世联对具备旅游资源的区域发展的基本观点wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟按照国际标准，一流的旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类资源客户与主要市所用交通工停留时间每年光顾典型案例场的距离具频率目的地型resort非常强势的资全国性乃至几百公里绝大多数乘一到两周最多去一科罗拉多州Beaver源，如高品质跨国客户甚至更远飞机或更长时次CreekResort的海滩，滑雪间三亚场夏威夷区域旅游度假一线景观资源分散，但本100-300多数自驾车2-7天每半年1-2宾夕法尼亚州resort或人文资源区域客户占公前往次HiddenValley，类较大部分里。1.5-省内游(包括商务旅游)4小时车程本地旅游休闲自住不必是特别强大部分来自100公里自驾车或捷周末1天数次Forest类resort势的资源本区域，45分钟运系统；或一居Highlands，亚利车程购房自住桑那州?一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。?不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。?在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟国际成功案例揭示，一流的旅游度假区为谋求可持续发展，均形成了深具竞争力的大旅游特征大旅游特征一：?一流resort在一流资源条件下，根据市场需求提供多种旅游度假活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能。特色产业群?定期更新旅游项目，保持新鲜度。大旅游特征二：?灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性。游客重复光顾率高、逗留时间长。产品活动大旅游高质量的大旅游特征三：组合游客群?围绕旅游业性形成特色产业群大旅游特征四：?常住人口和就业人口逐步增长，最人口增长终成为新城城市繁荣?产业发展带动居民财富水平提高和城市繁荣?通过resort的发展，开发主体最终实现利益实现wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟旅游业带动产业群形成和新城市的最终繁荣，是一个动态的发展历程?城市功能围绕旅游产业延伸，商贸服务功能是核心。休闲度假新城期熟成城市功能的延伸期展关联产业群发期飞起兴起旅游业wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟以旅游为区域增长引擎，必须为区域准确定位，在战略规划上形成五种致胜要素?评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则?开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理?发掘升华独特的人文和历史资源?引导本地居民对旅游和环保的参与保护生态自然和人文历史资?规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观投资兴建产完善基础?早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值设施?完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量?谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招取舍有度区域定位商宣传等角度的支持。的区域产?在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建业组合立整体影响力和品牌。开发主体?整合协调与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。各方资源执行多方位高起?政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推点市场推广广工程，为区域打造品牌?引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度?逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业?政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业?借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间潜在的其他需求?对异质文明的好奇高品质购物养生保健?视野的开阔和见识增长、自我提高?对现实生活的逃逸、美食享受家庭聚会反思和整理复合需求亲子活动商务会议放松发呆亲近自然资料来源：世联分析；V-BAY分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟该类项目世联工作阶段划分与工作内容wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟世联提供的顾问服务旨在解决开发主体在区域开发不同工作阶段可能面临的不同问题前期规划、审批阶段一级开发土地出让土地转让二级开发1.编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。2.委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。?监督控制。1.土地出让信息政3.按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。?组织一级开发土地验收，验公布。4.土地储备中心向计划部门申办立项手续。收合格的土地纳入政府土地2.招商引资。府5.需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收监督控制监督控制储备库。3.土地公开出让购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。?财政局会同国土管理部门进。6.申办《房屋拆迁许可证》。行一级土地开发成本核算。4.政策支持。7.委托拆迁公司进行拆迁谈判。8.土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。1.项目招商1.融资。1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。。2.寻找合作者。2.制订土地开发规划方案。2.区域增值3.分期、分块实施征地、拆支付土地出让金开3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获设施建设。1.自主开发。迁补偿安置工作。，获取土地使用批复后与国土部门签订框架性协议。3.土地转让2.联建开发。4.房屋拆除与土地平整。权。发4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。。5.分期、分块进行市政基础5.与业主签订拆迁补偿协议。4.项目股权商设施与公共配套设施建设。转让。区域营销战略与策略（报告）区域整体定位与发展战略研究（报告）土地出让计划（报告）世整体定位与发展战拆配模式以及实施策略（报告）招商服务，包括：略研究（报告）协助运营商与政府契约文件的准备联1.撰写项目推介书启动区与物业