三湘国际项目三湘国际项目商商业分析与初步业分析与初步研讨研讨中原地中原地产产三湘三湘项项目目组组PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn房市金碟www.fdc01.com本本次报次报告告需要需要告告诉大诉大家家的几的几个个问题问题一、南山中心区商业规划及现状（文化中心区+填海区）二、我们对三湘项目商业的认识与理解三、关于商业街与集中式商业的初步想法四、未来商业价值的初步分析中原地中原地产产三湘三湘项项目目组组PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn房市金碟www.fdc01.com第一部分：南山中心区商业规划及现状（文化中心区+填海区）中原地中原地产产三湘三湘项项目目组组PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn房市金碟www.fdc01.com区域市场研究——总体概况【总体概况】三湘项目位于蛇口东填海区，但由于整个东填海区的商业还处于规划阶段，因此在进行本项目的商业分析时，我们将东填海区与项目区域紧邻的南山商业文化中心区作为一个整体区域进行研究，以下我们统称其为南山中心区。我们研究的区域包括位于南山区中部，南海大道以东，西临深圳湾，滨海大道以南，工业七路以北的围合区域，是未来深圳特区西部的商业、商务最为集中、繁华的区域。中原地中原地产产三湘三湘项项目目组组PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn房市金碟www.fdc01.com区域市场研究——发展现状成熟期发展升级期成熟期启动期萌芽期发展期升级期阶段启动期萌芽期发展期1992-19951996-19992000-20042004-20082009左右获市政府住宅开发完核心区基北区住宅核心区全功能批准立项毕，核心区本建设完成型面建设配比开始建设大量土地出毕中心区让海文花园保利城天利广场海珠城68层金融中心创世纪海海岸明珠海岸城标志…地铁开通项目城海雅百货保利文化广……观海台场…凯宾斯基东填海区…中原地中原地产产三湘三湘项项目目组组PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn房市金碟www.fdc01.com区域市场研究——发展现状主要功能物业配比已建成%未完成%合计254-260万住宅住宅㎡文化文化娱乐娱乐7.6万㎡商务商务办公办公44万㎡商业商业83-89万㎡中原地中原地产产三湘三湘项项目目组组PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn房市金碟www.fdc01.com滨海大道1、海岸城商业MALL20万－直线距离1.1公里南海大道（吉之岛、中森名菜、本色酒吧、嘉禾影院）后海大道2、保利文化广场约10万－直线距离1公里（2万平米天虹商场、2万平米家乐福）4、南海大道沿线商业－1-2公里不等（人人乐、顺电、苏宁、国5、南山商业文化中心区－距离项目1-2公里美、海雅百货、南山书城）（共规划商业面积83-89万平方米）、花园城中心万平－公里371.2东滨路（沃尔玛、百安居、紫荆城、胜记）三三工业八路湘湘7、本片区内，商业约18-24万平米（规划指标）6、蛇口片区－距项目2-3公里（小商品市场，外贸一条街等）中原地中原地西部大产产三湘三湘桥项项目目组组PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn房市金碟www.fdc01.com第二部分：我们对三湘项目商业的认识中原地中原地产产三湘三湘项项目目组组PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn房市金碟www.fdc01.com所处大商业环境与竞争分析项目未来周边1-2公里范围内将云集南山文化中心区、南油蛇口、填海区口岸这三大商业圈，商业面积超过百万。可以说，大量的商业地产使得本项目既有巨大的机遇，也面临较大的挑战。商业业商业业态态规划涵盖了百货、零售、服装、餐饮、电子、家居、图书等众多领域；商业商业辐射辐射区区域域来看，南山文化中心区及南油蛇口片区由于地理位置上与本片区的接近，价值未来便利的交通配套，其商业对本片区一定会有较大的辐射力；商业发展成熟商业发展成熟度度来看，周边片区的商业均高于本片区，消费群也已经基本形成或者正在培育中；商业商业影影响力响力来看，南油蛇口已经日渐成为南山人习惯的中高档消费区域；未来的南山文化中心区在海岸城及保利项目周边商业面积庞大，业态丰富，并存文化广场的带动下，也必将成为南山中高档消费的又一区在相当量的存量商业。这一方面让本项目域。从这一概念上来看，本片区的商业要达到较高的影响可选择的商业业态范围减少；另一方面，力及辐射力，需要的时间较长。制定高起点的规划，抢占商业先机是本项目未来商业制胜的两大要点。中原地中原地产产三湘三湘项项目目组组PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn房市金碟www.fdc01.com项目所在区域及项目商业分析一、项目所在的填海区仍处于前期规划阶段，基本没有成型的商业设施，商业氛围的形成与成熟预计要有较长的时间。二、本项目十分临近南山文化中心及南油蛇口商圈，未来的消费市场的可以充分依托这两个片区的已有居民进行培育；三、本项目规划后，有长达近500米的商业步行街，这在同区域中是极为罕见的，这也为本项目未来形成独树一帜的商业形象提供了条件；四、本项目在北侧设置有一定量的集中式商业，这对于带动商业氛围较淡的北侧及东侧商业，提高这两部分商业的价值提供了一定的条件；中原地中原地产产三湘三湘项项目目组组PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn房市金碟www.fdc01.com东东滨路滨路项目周边道路分析东滨路东滨路将连接本区域与后海、南油、前海片区，道路以西有一些大型的集中商业分布。工业八路工业八路也是连接本区域与后海、南油、片区的中中一条主要道路，但该路沿线商业分布较少；心心本项目本项目科科中心路路路苑苑中心路是填海区内的南北景观大道，沿线都是商大大业的分布，未来建成后商业气氛较好；道道科苑大道科苑大道北接南山中心区、科技园、西丽镇，是南山重要的南北快速干道，商业气氛较淡。小小区区小区间路其他其他项目项目间间路路如果未来地块的东侧有商业街，则可以与其形成一定的互动，商业气氛会较好。所以，该位置商业的价值存在一定的不确定性。中原地中原地产产三湘三湘项项目目组组工工业业八路八路PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn房市金碟www.fdc01.com集中东东滨路滨路(F2)项目周边道路商业价值分析集中E(F1)第一等级商业：中心路沿线均为规划统一的骑楼商业街，人流最为密集，商业气氛AA最好，所以，价值最高的是临近中心路的B区域外街铺；BB中中FF第二等级商业：小区间路的商业昭示性虽心心然没有中心路好，但是，其做为中心路商路路业的延续，通过技术的处理，商业价值依科科然有很大提升的空间；苑苑第三等级商业：东滨路，由于其长度较CCGG大大短，未来的人流量较中心路也较少，其商道道业价值较低；第四等级商业：工业八路，商业气氛较东滨路弱；小小第五等级商业：内街铺区区HH第六等级商业：集中式商业（面积较大，DD间间路路单价难以上升）第七等级商业：科苑大道，道路是快速车行干道，商业气氛淡薄。中原地中原地产产三湘三湘项项目目组组EE工工业业八路八路PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn房市金碟www.fdc01.com集中(F2)设计院商业指标概况集中E(F1)外外街街铺铺（（进深进深1212米米））AABBFF内内街街铺铺（（进深进深88米米））集中式集中式商商业（业（200020000M0M22））步行街（宽度6米）CCGG项目商业面积共3.3万平方米，街铺1.3万平米，按照内外街铺进深比（12：8），HH外街铺约7800平米，内街铺约5200平米；DD集中商业2万平米。中原地中原地产产三湘三湘项项目目组组EEPDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn房市金碟www.fdc01.com中原对商业方案的意见1、由于科苑大道是快速交通干道，人流稀少，商业价值不高，所以在临近科苑大道一侧，仅在靠近集中式商业及公寓楼下设置部分街铺；从另一个方面考虑，为提升TOWNHOUSE的品质感，需要改善TH的交通方式，所以将TH下面的商业取消改在其他位置；2、调整街铺进深：街铺的进深还可以加大，外街铺建议从现有的12米调至14米，内街铺建议从现有的8米调至10米，这样，街铺的面积可以进一步的增大；3、集中式商业增加街铺：在现有的集中式商业一层增加外街铺，按照214.98米长，进深14米计算，约可增加街铺2800平方米（考虑为未来集中式商业留有一层的一个形象展示面约14米宽）4、尽量增加商业街的宽度：内外街之间的步行街现在宽度为6米，由于商业内街长度很长，6米宽度会给未来逛街的客户造成较大的压抑感，建议设计院调整方案，增加步行街的宽度至10-12米左右；中原地中原地产产三湘三湘项项目目组组PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn房市金碟www.fdc01.com集中(F2)中原建议调整后的方案集中E(F1)原原外外街街铺铺（（进深进深1414米米））AA内内街街铺铺（（进深进深1010米米））BBFF集中式集中式商商业（业（MM22））增加增加街街铺铺（（进深进深1414米米））步行街（宽度