www.fdc01.com房市金碟何谓“小户豪宅”！------专题研究探讨本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。1www.fdc01.com房市金碟导言本专题通过分析市场相关案例，总结提炼“小户豪宅”物业相关要素，本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。2www.fdc01.com房市金碟选取对象?御景华城--------“小户豪宅”人生的豪华归宿?城市3米6-------超值海景，打造皇岗“小户豪宅”?皇庭世纪--------“城市大客厅”里的“小户豪宅”?钰龙园----------将“小户豪宅”全城化对象选取依据：规模本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。3www.fdc01.com房市金碟案例一、人生的豪华归宿-----御景华城御景华城：成就城居新经典－－《焦点网》评价总占地：26466.9平米?御景华城：新奢华主义第一居所总建面：209200平米?－－《房地产网》评价住宅:18.7万平方米;商业:2万平方米;幼儿园:2200平方米.容积率;8总户数：3596?户停车位：1032楼宇概况：由6栋34层塔楼组成.1-2层商业，三层架空园林及会所.。主力产品：1房2房3房?关键词：建筑本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。风格、立体园林、主题会所、酒店配套、“瘦身4”小户www.fdc01.com房市金碟建筑风格及立面处理新古典建筑风格：设计简洁明快、高雅精致、大气，立面与周边众多建筑既和谐统一，但又脱颖而出，同时配合材质的应用，给人以强烈的视觉和感官上的冲击。整体形象的塑造：雍容奢华、富丽堂皇，“豪”气十足本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。5www.fdc01.com房市金碟主题园林的打造首创三层立体亲水园林：充分运用小品元素，柱廊、雕塑，水池、喷泉、日光草坪、亲水廊岸等错落有致，营造一种体现欧式尊贵的生活格调和方式。园林的设计思路：?结合地形创造出多条景观轴线，沿路而行，移步换景。?植物造景，营造空间，小品的搭配应用。?注重细节，如乔、灌、花、草的复合生态搭配，如春夏秋冬的各个主题。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。6www.fdc01.com房市金碟主题会所的设置三大主题会所：娱乐休闲会所、CEPA商务会所及星幕会所等三大主题会所，内设的室内恒温泳池、桑拿浴室、舞蹈室、瑜伽静修房、沙狐球室等娱乐设施会所的功能营造:?移植豪宅会所功能元素入“小户型”。?营销概念上的炒做。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。7www.fdc01.com房市金碟酒店配套服务用体验与服务创造营销价值层高12米的豪华酒店式服务大堂提供20余项酒店式“个性化”服务本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。8www.fdc01.com房市金碟产品设计要点小户型“瘦身”瘦得舒适阳台大面凸窗2房2厅1卫64平3房2厅1卫80平米米“瘦身”的面积分配：减客厅增主卧的面积，缩小洗手间的面积户型的设计要点：经济?每户均有双阳台。舒适?每户赠送超大观景凸窗，部分单位设有落地大窗。?“小客厅”“大卧室”。实用本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。9www.fdc01.com房市金碟案例二、“城市大客厅”里的小户豪宅-----皇庭世纪2003年9月6日开盘当日，来访客户达5000余人，当天成交超600套，一个月后成交1000余套。截至2004年7月，该项目销售完毕；创下了03、04年多项销售记录。“该项目在推广期间，有关的户外报道覆盖中心区几大主要干道，在媒体炒做上，也涉及道该项目的各个方面，其在小户型项目的推广上制造的影响力，已不单单是停留在营销这个层面，它带给客户及潜在客户群的是生活方式上的一种价值取向，一种同素质人居生活氛围的向往。”本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。10www.fdc01.com房市金碟总占地：28000.00平米?总建面：200000.00平米?容积率;7.14总户数：1952?户停车位：812管理费：2.8楼宇概况：由9栋29-33层塔楼半围合而成主力产品：1房2房3房?发售日期：2003年9月6日本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。11www.fdc01.com房市金碟地段价值会展的新邻，中心区的心脏本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。12www.fdc01.com房市金碟产品价值主力产品的面积户型面积区间套数套数比区间较小1房1厅40-4445223.152房2厅53.1-63.191851.44大阳台，大面积玻3房2厅76.8-120.555229.82璃窗面，户户赠送凸窗，空间结构方正，布局精致简洁，保证各房间的自然采光“合理的面积分配”、“良好的室内空间”、“精致的细部设计”本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。13这一切备受为一次置业者及投者的青睐，为产品的热销提供较好的硬件基础。www.fdc01.com房市金碟社区配套?超大社区：20万平米规模中小户型社区?空中花园：3层一花园?观光电梯：270度透明玻璃，欣赏园林美景?健身设施：健身房，活动中心，亲子乐园，球类和棋牌室……?人造沙滩泳池：大规模人造沙滩泳池。?休闲广场，中心草坪，商业街，露天剧场………..“完善的社区配套”发展商打造小户型“豪宅社区环境”，吸引置业者。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。14www.fdc01.com房市金碟小户型物业，置业解放运动人口：大量的外来人口与年轻化的人口涌进，新兴的移民城市。市场：三级租赁市场空前活跃。需求：当不多的积蓄和置业的愿望发生冲突时，郊区化住宅和都市小户型成为不约而同的选择。障碍：城郊居住氛围的巨大落差以及薄弱的社会公共交通系统，限制了“住宅郊区化”的普遍发展。位于成熟都市区的小户型，由于具有面积小、总价低，高投资回报率的优势，适应了部分过渡性置业者和投资客的需求而大受市场欢迎。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。15www.fdc01.com房市金碟城市中坚，精英青年-----------项目推广语主流人群25-35岁（深圳人的平均年龄只有27.5岁，深圳庞大的精英青年不但是这座城市的中坚力量，更是深圳置业大军中的精锐部队：热爱生活、富有朝气与拼搏精神，注重效率及时间成本，渴望拥有象征深圳城市精神的主流社区。--------客户群遍布整个深圳（符合条件即是客户）。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。16www.fdc01.com房市金碟在置业与投资具有互融性的小户型中，客户群的定位不再是“锁定”而是“网罗”。同时，皇庭世纪内销与外销同时并举（具体外销数据资料暂缺）。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。17主题捆绑片区精华产品价值品质生活规模社区城市精英思路：片区价值提升产品，带出产品内涵，引出产品所附有的精神内涵，寻求与客户群的价值取向的共鸣点。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。18主题捆绑推广名人策略代言人策略规模化效应本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。19主题捆绑---软文炒做涉及片区、结构、投资价值等。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。20代言人----“精英青年”，与客户群拉近了距离，传达了“同素质人居”的生活理念，与目标客户群同气质的产品推广手法。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。21名人效应---崔永元，开盘现场“实话实说”皇庭世纪八成以上认购业主为城市主流精英人群(宣传带来后续效应）本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。22贴近客户群获取信息的途径-----网络的宣传，同时也配合各个节点的主题宣传。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。23低置业门槛低入市价格最大限度的“网罗”客户为开盘的热销创造了最实效的条件。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。24案例三、城市3米6本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。25案例四、将“小户豪宅”全城化-----钰龙园本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。26产品打造?整体外立面简洁的处理手法、材质的选择和色彩注重体现尊贵感。公建部分?小区的主入口强调标志性：广场、标志物（雕塑、喷水池）?楼栋公共大厅强调空间感和材质的选择?园林的整体规划有鲜明个性的主题，小品细部讲究。?观光电梯（费用较高，放在展示性好、景观好的地方）?弧型窗、落地窗细节部分?水管的处理?空调位处理：外墙百页?外墙夜间艺术照明?屋顶设备及电梯机房美观处理本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。27营销推广本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。28客户本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。29本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。30