浙建枫华公寓营销策划方案博瑞行2012年02月24日博瑞行商业地产经营管理有限公司前言：1500套公寓，2个月之后即将开盘，市场环境堪忧，如何营销？博瑞行商业地产经营管理有限公司上篇：知彼，知己，百战不殆。博瑞行商业地产经营管理有限公司壹竞争市场分析博瑞行商业地产经营管理有限公司苏州酒店式公寓市场总体运行情况–分布、格局?目前苏州小户型SOHO公寓主要集中相城区、吴中区；新区长江路沿线相对稀疏，木渎滨江新城/凯马板块则竞争激烈、产品同质化现象严重；本案必须加强产品力的打造。浒新158天元辰广场银都商务广场苏州SOHO公寓主要集中于：长江湾金沙富都都市VIP君地新大陆乐嘉大厦?吴中区：以中润·苏州中心为代港龙表的横塘板块，以城南印象生活广石路国际公寓东渡银座场为代表的吴中大道板块，以南苏州中央鼎寓为代表的越溪板块，恒润后街?园区：以都市VIP为代表的青剑苏纶场中梁香缇桐泾商务广场湖板块，双银星座壹公馆赛格又一城睿峰商务广场?相城区：中翔丽晶为代表的相城中润·苏州中心完美天地金艺百汇广场顶峯上一广场竞争激烈中澳广场大道板块，顶峯上一广场为代表的产品同质化珠江新城城南印象生活广场相城区渭塘板块，悠尚生活广场蜜蜂城汇金新地港龙财智国际德诚嘉元广场?新区：目前主要集中在以浒新惠润中环时代智海商务广场恒达中环百汇广场美乐城繁华中心中翔丽晶158为代表的浒关板块，睿峰、惠派克公寓南苏州中央鼎寓苏州礼品商品城润、珠江为代表的凯马板块。博瑞行商业地产经营管理有限公司待售项目已入住项目在售项目苏州酒店式公寓市场总体运行情况–供应?2012年1月，苏州全市酒店式公寓新增?1月，苏州LOFT酒店式公寓新增供应425套546套，比上个月增加283套，新增面积，共计2.2万方，新增项目为金象城，美乐城约3.33万方，较上月增加了1.22万方，。新增项目为金象城和董事汇。博瑞行商业地产经营管理有限公司苏州酒店式公寓市场总体运行情况–成交?2012年1月，苏州酒店式公寓共成交105套，环比减少123套，减幅53.95%，销售面积约为0.69万方，环比减少了0.79万方，减幅53.38%。?其中LOFT产品本月内成交29套，环比减少80套，成交面积约为0.14万方，环比减少0.43万方，减幅75.44%。苏州市2011年全年销售公寓产品保守估计在4000套，每月销售约在330套。博瑞行商业地产经营管理有限公司苏州酒店式公寓市场总体运行情况–存量?截止2012年1月底，全市酒店式公寓可售套数10220套，可售面积为65.63万方，其中酒店式公寓LOFT可售量为4947套25.58万方，酒店式公寓（70年）可售量为636套6.45万方，酒店式公寓（40年）可售量为4637套33.6万方。?从上表可以看出，目前酒店式公寓可售房源主要集中在吴中区，如吴中城区，吴中木渎板块，以及相城区核心外。博瑞行商业地产经营管理有限公司竞品数据——目前存量从存量看，木渎板块公寓、商铺物业存量较大、去化慢于全市水平。主要在于公寓产品同质化竞争严重，商铺物业则由于木渎的商业经营一直没有起色，商业经营价值较低无法推动销售。占地面建筑面物业类开盘时主力面竞品项目积积套数型间积层数层高装修价格优惠去化情况2011.1睿峰广场18619831251044公寓148224.49毛坯980097折64套2011.18500-办卡抵惠润广场13306739541017公寓245-70254.49毛坯90002万11套2010.111000-全款98珠江新城1418537017576公寓142-98104.95毛坯12000贷款9940311000-全款97悠尚广场1602337898330公寓2010.842-45　5毛坯13000贷款99280　3067　套博瑞行商业地产经营管理有限公司竞品数据——未上市量案名套数?全市供应公寓产品约13000套，其睿峰广场1000中3100套左右集中在本案区域。惠润广场500?全市未上市（1-2年）的公寓产品金枫广场300约15000套，其中4900套左右集中在东门町600大运城1000本案区域。本案1500?总体供应量约28000套，本区域总合计4900体供应量约8000套。从以上数据可以体现：1、市场压力巨大。2、区域存量较大（占据全市公寓产品存量的30%左右）博瑞行商业地产经营管理有限公司板块成交?本案所处的木渎板块非住宅近期成交与全市走势一样持续低迷，去年11月份以来成交量下滑明显，其中在此期间开盘的睿峰、惠润均未取得理想的销售成绩。?从物业类型来看，板块内商铺类物业总体较酒店公寓去化要好，但同样呈下滑趋势。?根据我司2月跟踪数据，年后成交量有所回暖。?从存量看，木渎板块公寓、商铺物业存量较大、去化慢于全市水平。主要在于公寓产品同质化竞争严重，商铺物业则由于木渎的商业经营一直没有起色，商业经营价值较低无法推动销售。吴中区木渎板块存量（截止20122011年10月2011年11月2011年12月2012年1月近期成交状况年1月）酒店式公套数14321552168寓类面积（㎡）664.761480.43692.54254.89108500套数533922132036商铺类面积（㎡）5865.653056.853556.571619.02161900博瑞行商业地产经营管理有限公司苏州全市2012年1月酒店式公寓成交排行项目名称区域板块开发公司面积套数东渡银座（博瑞行代理）高新区新区狮山路苏州欧瑞房地产开发有限公司1473.5428银都商务广场平江区中心城区城北苏州市恒顺置业有限公司1079.9210太湖天城吴中区吴中区环太湖苏州市花万里房地产开发有限公司603.987城南印象生活广场吴中区吴中区城区苏州益友房地产有限公司482.16东方之门工业园区园区湖西苏州乾宁置业有限公司431.314合景峰汇相城区相城区核心苏州市合景房地产开发有限公司427.329君地新大陆工业园区园区青剑湖苏州君风投资有限公司364.088太湖黄金水岸吴中区吴中区环太湖江苏吴中地产集团有限公司302.522鑫悦生活广场（蜜蜂城）吴中区吴中区城区苏州金鑫房产开发有限公司254.583金沙富都工业园区园区青剑湖苏州唯锦置业发展有限公司208.195都市VIP（博瑞行代理）工业园区园区青剑湖苏州工业园区嘉安投资有限公司207.264金都城高新区新区浒通苏州永新置地有限公司199.453中润苏州中心吴中区吴中区城区苏州中润置业有限公司157.412顶峯上一广场相城区相城区核心外苏州顶峯房地产开发有限公司100.42金艺百汇广场相城区相城区核心外苏州市金艺置业有限公司100.232漕湖之星相城区相城区核心外苏州三益置业有限公司93.882睿峰商务广场吴中区吴中区木渎板块苏州市盛景房地产开发有限公司92.912飞凡第五街（博瑞行代理）吴中区吴中区木渎板块苏州爱华房地产开发有限公司73.411赛格又一城高新区新区狮山路纵横国际电子博览城（苏州）有限公司54.941平江双悦平江区中心城区城北苏州汇博置业有限公司47.071惠润中环时代吴中区吴中区木渎板块苏州惠润置业有限公司46.811玩美天地吴中区吴中区独墅湖西苏州市永盛房地产有限公司45.491珠江新城吴中区吴中博瑞行商业地产经营管理有限公司区木渎板块苏州信德房地产开发有限公司41.761板块内主要项目近期成交?睿峰去年11月开盘取得37套/月，表现尚可，之后成交明显随大势下滑；惠润12月开盘，成交惨淡；金枫路区块相对好于凯马区块；?综观数据，近期无论是公寓还是商铺，大多数项目的月均去化基本都仅在10套/月上下。2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月吴中区木渎板块主要在售项目近期成交情况公寓商业公寓商业公寓商业公寓商业睿峰商务广套数未领证未领证26119621场(新盘)面积（㎡）未领证未领证1198.42511.99419.22279.1292.9146.48惠润时代广套数未领证未领证未领证未领证2111场(新盘)面积（㎡）未领证未领证未领证未领证100.5631.7246.8132.9金枫时代广套数未领证未领证未领证未领证未领证未领证未推4场（新盘）面积（㎡）未领证未领证未领证未领证未领证未领证未推732.09珠江新城套数120304010(尾盘)面积（㎡）529.060125.520172.76041.760悠尚生活广套数10200000场(二期)面积（㎡）41.7083.0800000飞凡第五街套数07190211(尾盘)面积（㎡）0327.7173.41539.78090.2573.4147.77苏州凯马汽套数010040202车用品城面积（㎡）0723.13博瑞行商业地产经营管理有限公司0178.10160.540129.6金枫国际套数10000000(尾盘)面积（㎡）940000000竞品板块?新区4.49-5米挑高酒店式公寓较为普遍，数量较多在售项目9个；?公寓总供应量月32万平方米米，目前存量约18万㎡；?户型以小面积为主，集中了43-70平方米，单价集中了9000-11000元/平方米，低总价，市场销售情况较好；?装修与毛坯形式推出的公寓各占50%，根据市场情况，以装修形式推出的酒店式公寓，单价提高500-1000元/平方米左右。体量层高户型面积装修价格区域板块项目名称去化卖点（㎡）（米）（㎡）（元/㎡）（元/㎡）买一层送一层，LOFT商务空浒关板块浒新158250004.852-661500900060%间长江路板块东渡银座531392.943-70180012500/小面积LOFT商务空间12000-19937641-9498