苏地2007-G-32号地块产品发展报告■2007.9.30本报告涉及的主要内容?苏州宏观房地产市场分析?郊区商业专题研究?项目周边商业市场分析?小户型产品市场分析?项目微观市场分析?产品定位与客源层分析?项目规划建议?附录:新鸿嘉商业物业营销经验借鉴?城市经济与宏观政策苏州宏观房地产市场分析?房地产市场分析?房地产市场未来发展趋势一、城市经济与宏观政策1、城市经济----工业城市，经济强市?文化名城：一座具有2500多年的历史文化名城，吴文化源远流长。?园林城市：苏州有“小城、流水、人家”、粉墙黛瓦的独特风貌，古典园林是人类文明的魄宝奇葩，拙政园、网师园、沧浪亭、狮子林等古典园林被联合国教科文组织列入《世界遗产名录》。?工业城市：苏州引进外资全国第一，工业总产值全国第二，外贸进出口总额全国第三，GDP总量全国第五。?魅力城市：连续两届获得CCTV全国魅力城市大奖，“崇文、融合、创新、致远”为新的城市发展精神。一、城市经济与宏观政策2、政策环境----宏观调控政策偏紧，市场不确定性增加2007年2月：土地增值税开始清算影响开发商利润空间2007年1-9月：央行七次上调存款缩紧银根，减少货币投放量，准备金率,9月25日起执行12.5%开发商贷款难度加大2007年3-9月：央行五次上调银放贷利率上涨，贷款成本加大行存贷款利率2007年9月28日：商业按揭贷款首付抑制过热的投资投机热情，提高到5成，商住提高4.5成，影响开发商产品去化二次购房提高到4成。最新房产新政，打压房地产市场投资行为?购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。?商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，商住两用房首付款比例不得低于45%：商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。二、苏州宏观房地产市场分析1、土地一级市场----市场供应充足，园区、吴中区供应量最多苏州历年土地供应分析（万平米）2000?2001年，苏州对土地出让开始实行招拍挂制度，公开、透明的一级市场交易制度正1500式形成；1000500?2003年，苏州房地产市场新的一轮发展0高峰形成，当年土地供应量达到了历年最高200120022003200420052006峰；土地面积可建面积?近三年来，苏州土地一级市场供应呈加吴中区历年土地供应统计(万平米)快发展态势，园区、吴中区为土地供应的主500力区域；400300200?06年吴中区土地供应量有所减少,但可100建筑面积增加,高容积率土地供应增多。0200120022003200420052006土地面积可建面积二、苏州宏观房地产市场分析1、土地一级市场----07年最新供应情况最近两年苏州土地出让统计分析?土地供应量充足：截至2007年7月底2000，苏州市区共出让土地80宗，可建面积1500接近900万平米，已经超过去年全年土1000地出让总量的一半；按照苏州一年的商500品房销售量推算，苏州当前一年的土地0出让量在市场上要2－2.5年才能够消2007年1-7月2006年全年化完;土地面积可建面积?吴中区土地出让量最多：2006年吴中最近两年吴中区土地出让对比分析区土地出让量占市区出让总量的比重接500近三成，今年以来,吴中区已累计出让400土地35宗,土地出让面积221.1万平米300,占市区土地出让面积的38%左右,可以200100预计,今年全年吴中区土地出让量仍将0维持在较高水平上。2007年1-7月2006年全年土地面积建筑面积二、苏州宏观房地产市场分析1、土地一级市场?土地一级市场火爆：最近一年多时间，受到房地产市场总体发展的影响，苏州一级市场拍卖会几乎场场火爆，去年商业地块是众开发商追逐的热点，今年几乎所有的地块都成了开发商争夺的对象;?地价房价互相抬高：地价上涨，带动了房价的上涨；而房价的上涨，反过来带动了地价的进一步上涨。目前，苏州的土地价格有的已经接近“天价”：去年华润置地在古城区取得的一宗别墅用地，楼面单价已经接近了当时同一地段的别墅售价。今年仁恒在园区的一宗土地，价格上涨超过了10亿元，最近鑫苑在新区取得的一宗土地，楼面价已经超过了区域普通住宅的均价。上述种种现象，说明苏州土地一级市场当前的火爆，但开发商今后面临的市场风险也会比较大。二、苏州宏观房地产市场分析2、房地产二级市场----前期保持平稳增长，最近一年出现爆发式增长2005年份（年）20012002200320042006433.07535.52575.44707.13785.621285.71商品房销售面积（万平米）66.77107.34177.94334.32414.33470.74房地产开发投资（亿元）839.511457.7625763843.94696.525058.09商品房施工面积（万平米）422.9557.3779.21129.11646.11440.13竣工面积（万平米）79.11115.78146.92226.46303.48599.44商品房销售额（亿元）苏州市区历年商品房销售面积统计（万平米）?苏州房地产市场总体发展趋势健康、800平稳，始自2004年第二季度的一系列宏700观调控对房地产市场影响不大。600500400?苏州市区商品房销售量逐年平稳递增300200，2006年进入新的一轮发展高峰，商品100房销售量猛增，全年商品房销量达到6800万平米。2003200420052006销售面积二、苏州宏观房地产市场分析3、2007年上半年商品房供需分析?商品房市场供求对比分析商品房市场供求对比分析商品房市场供求对比分析商品房供需量同比增幅明显：与去年同期比较，2007年上半年苏州市区商品万平米万平米5005005001.11.11.11.051.051.05房供应量与销售量都有了明显的增长，4004004001113003003000.950.950.95特别是销售量增幅明显；0.90.90.92002002000.850.850.85?市场需求旺盛，市场呈供不应求态势0.80.80.81001001000.750.750.75：上半年苏州市区商品房供需比为0000.70.70.7060606年上半年年上半年年上半年060606年下半年年下半年年下半年070707年上半年年上半年年上半年0.84:1,市场呈现出明显的供不应求态商品房供应量商品房供应量商品房供应量250.8250.8250.8383383383322.8322.8322.8商品房成交量商品房成交量商品房成交量279.4279.4279.4392.1392.1392.1383.9383.9383.9势，新推房源销售火爆，排队购房现象供需比供需比供需比0.90.90.90.970.970.970.840.840.84屡次出现；?销售量呈上升态势：从去年上半年开始，苏州市区商品房销售量呈现出明显的上升态势，今年上半年的销售量已经接近去年下半年的水平。可以预计，今年全年的销售量会比去年有较大幅度的上升。二、苏州宏观房地产市场分析4、板块市场----五大板块各具特色，越溪板块成为吴中区最大热点?主城区：成熟板块，在售项目不多，价格较高，平江新城、西环路沿线是近期热点区域；?园区：在售量庞大，市场竞争相城板块激烈，湖东为主力战场，品牌开发商云集，近期产品去化迅速，价格上涨迅猛；主?城新区：市场总体发展平稳，价格上涨平稳，外围区域是今后区域区发展的重点；板新区板块园区板块块?吴中区：区域供应量很大，产品性价比较高，越溪等近郊板块是近期发展的热点；吴中区板块?相城区：受城市北拓和人民路北延等利好影响，近期房价上涨迅速，该区域是未来苏州楼市发展的潜力板块。二、苏州宏观房地产市场分析5、价格分析----价格保持平稳上涨，近期房价上涨迅速苏州普通住宅年度均价统计（元/㎡）?2006年下半年房价增长速度加快：苏州6000普通住宅销售价格在2004年以前每年都以5000较大幅度上涨，2004年开始保持平稳增长4000，但2006年下半年开始全市住宅销售价格3000又开始以较快速度增长，至今已经持续了2000整整一年。1000?房价前期增幅缓慢，近期快速增长0Ⅰ：第一轮宏观调控开始，苏州楼市始自200220032004200520062003年初的一拨快速增长期结束;苏州各区域普通住宅均价走势分析（元/平米）Ⅱ：苏州楼市进入价格平稳增长期,部7000分区域由于供应结构变化,销售价格甚至6500Ⅲ6000ⅠⅡ出现短期波动。这段时期整整持续了两年5500，苏州楼市进入盘整及能量积蓄期；50004500Ⅲ：自2006年第3季度开始，苏州房价40003500快速上涨，排队买房现象屡见不鲜，苏州04Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q4