设计管理草案设计管理草案2010.41www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?一、引言?二、商业地产开发流程?三、设计管理主要内容?四、设计管理的管控模式?五、设计管理架构及岗位职责?六、设计管理标准操作程序2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、引言一、引言3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、引言?设计管理的目的?设计管理适用范围?设计管理草案依据4www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.1设计管理的目的?建立科学、系统的设计管理程序，服务于中粮置业战略发展目标。?规范各项目设计管理的操作程序，优化配置各项目设计资源，加强各项目设计的监控与管理，提高工程设计质量，加快工程建设进度，控制工程造价。?建立设计管理部门与各相关业务部门、各项目公司及及外部设计单位及时有效的沟通机制，实现与置业各部门及各项目公司之间的无缝对接，从而有效推动各项目公司地产开发的进程。5www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.2设计管理适用范围?中粮置业新建、改建项目在投资决策前期、投资建设时期各阶段的设计管理工作，已运营项目的设计管理工作。?规划设计、建筑设计、市政、景观园林设计、照明设计、室内精装修设计、标志标识设计。6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.3设计管理草案依据?建设项目设计管理工作中的经验及所遇问题，工作成果的实践理论总结。?同行业标杆企业的成功范例。（华润、凯德置地、万达、万科、金地）7www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、商业地产开发流程二、商业地产开发流程8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、商业地产开发流程?常规开发流程?改进的开发流程?对比分析9www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.1常规开发流程市项项规工项项场目目划程目目分选定设建招开析址位计设商业线性开发流程10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2改进的开发流程投市主资场力效招业益商态评摸招估底商招商施市项产概方初工项商项工场目品念案步程目业目图分选规定策设设设建开设析址划位划计计计设业计11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2改进的开发流程规划设计院建筑设计院交通顾问公司商业顾问公司结构设计顾问公司商业策划公司商规机电设计顾问公司业划招设招商代理公司幕墙设计顾问公司商计管管理理景观园林设计公司酒店管理公司室内设计公司其他管理公司标识标志设计公司照明设计公司12www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.3对比分析?招商后置——设计修改、工程拆改、成本控制难度?招商前置——招商难度、租金测算压力规划设计阶段应尽量满足招商业规划设计阶段应尽量满足招商业态及其可能产生变化的需求态及其可能产生变化的需求13www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、设计管理主要内容三、设计管理主要内容14www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、设计管理主要内容?各专项设计管理主要内容?设计管理的关键环节?商业建筑设计资讯研究15www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.1各专项设计管理主要内容3.1.1规划设计、建筑设计管理内容?设计前期阶段项目资料收集分析?从投资发展部收集项目周边相关基础资料，包括用地规划地形图、道路红线、市政条件图、地质水文、相关规划文件等。?从招商部收集商业规划书。概念性规划设计?根据收集资料传达给规划设计咨询公司，跟进概念性规划设计。?组织概念性规划设计汇报会。?配合相关部门取得政府部门相关审批文件。16www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.1各专项设计管理主要内容3.1.1规划设计、建筑设计管理内容?方案设计阶段?向设计单位发出设计邀请函、设计任务书，接收设计单位方案回标。?组织设计单位进行方案汇报。相关部门、公司领导、顾问公司对设计方案进行评审，评出中标方案。?配合合约部与中标单位签订设计合同，委托中标单位进行方案设计。?汇总招商、物业等部门设计条件，向设计单位发送设计任务书。?组织方案设计评审会，方案能够符合业主要求，出具方案确认函；不符合设计要求的编制设计业务联系单，修改设计，直至方案符合业主要求。?设计成果存档并报送相关部门。17www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.1各专项设计管理主要内容3.1.1规划设计、建筑设计管理内容?初步设计阶段?配合合约部与中标单位签订设计合同。?向设计单位提供经规划部门批准的方案设计。?根据招商业态调整，整合设计条件，向设计单位发送建筑、结构、电气、暖通、给排水、燃气专业初步设计任务书。?组织专业设计协调会，调整修改设计。?确认设计单位提交初步设计成果。?（配合）办理消防设计报审、人防设计报审、建设工程规划许可证。?设计成果存档并报送相关部门。18www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.1各专项设计管理主要内容3.1.1规划设计、建筑设计管理内容?施工图设计阶段?配合合约部与中标单位签订设计合同。?向设计单位提供政府部门相关批文。?根据招商业态调整，整合设计条件，向设计单位发送建筑、结构、电气、暖通、给排水、燃气专业施工图设计任务书。?组织专业设计协调会，调整修改设计。?确认设计单位提交设计成果。?组织施工图纸审查，如符合设计要求，向各相关部门及单位发送施工图；如不符合要求，返回设计单位进行修改，直至符合设计要求。?（配合）办理建设工程规划许可证。?设计成果存档并报送相关部门。19www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.1各专项设计管理主要内容3.1.1规划设计、建筑设计管理内容?配合现场施工阶段?组织设计单位向施工单位进行设计交底。?设计图纸资料发送管理。?汇总施工单位的设计交底记录，追踪设计单位解决设计问题。?汇总施工单位的设计交底记录，追踪设计单位解决设计问题。?组织设计协调会，汇总相关部门提出的设计变更需求，委托设计单位进行变更设计。?向各相关单位及部门发出设计变更。?配合竣工验收。20www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.1各专项设计管理主要内容3.1.2景观园林、室内设计、标志标识设计、照明设计管理内容?方案设计阶段?向设计单位发出设计邀请函、设计任务书，接收设计单位方案回标。?组织设计单位进行方案汇报。相关部门、公司领导、顾问公司对设计方案进行评审，评出中标方案。?配合合约部与中标单位签订设计合同，委托中标单位进行方案设计。?向设计单位发送设计任务书。?组织方案设计评审会，方案能够符合业主要求，出具方案确认函；不符合设计要求的编制设计业务联系单，修改设计，直至方案符合业主要求。?设计成果存档并报送相关部门。21www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.1各专项设计管理主要内容3.1.2景观园林、室内设计、标志标识设计、照明设计管理内容?初步设计阶段?配合合约部与中标单位签订设计合同。?整合设计条件，向设计单位发送初步设计任务书。?组织专业设计协调会，调整修改设计。?确认设计单位提交初步设计成果。?设计成果存档并报送相关部门22www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.1各专项设计管理主要内容3.1.2景观园林、室内设计、标志标识设计、照明设计管理内容?施工图设计阶段?配合合约部与中标单位签订设计合同。?整合设计条件，向设计单位发送施工图设计任务书。?组织专业设计协调会，调整修改设计。?确认设计单位提交设计成果。?组织施工图纸审查，如符合设计要求，向各相关部门及单位发送施工图；如不符合要求，返回设计单位进行修改，直至符合设计要求。?设计成果存档并报送相关部门。23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.1各专项设计管理主要内容3.1.2景观园林、室内设计、标志标识设计、照明设计管理内容?配合施工设计阶段?组织设计单位向施工单位进行设计交底。?设计图纸资料发送管理。?汇总施工单位的设计交底记录，追踪设计单位解决设计问题。?组织设计协调会，汇总相关部门提出的设计变更需求，委托设计单位进行变更设计。?向各相关单位及部门发出设计变更。?配合竣工验收。24www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.2设计管理工作关键环节?设计单位的选择?建立设计单位档案，注明设计业绩，合作经验，建立设计单位战略合作伙伴。?组织设计方案招投标，确定设计单位。?配合签订设计合约。?设计任务制定?整合设计条件，提供设计依据，包括政府批文、相关规范、设计条件。?各个阶段，各项设计，各专业设计任务书制定。25www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.2设计管理工作关键环节?设计质量控制?在设计管理各个阶段组织设计汇报会、协调讨论会、专家论证会。?将会议结果及时反馈给设计单位，控制设计质量。?设计成果审查。?设计进度把控?及时跟进设计公司设计情况，把握设计公司设计进度?设计变