从新鸿基到帕尔迪——万科商业模式解析本报告是严格保密的wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟无疑，万科是按照成为未来商界主流开发商的道路在前进。如今的万科已经被行业喻为标杆企业，为什么万科会成为企业学习的标杆呢？原因也是在于经过23年的探索，万科形成了可引领企业持续发展的管理优势。对于万科创造的业绩，业界名人冯仑的一句评论极为精辟：“有些公司80%时间关注的是机会和突破，只有不到20%时间抓管理，而万科恰恰相反，80%精力投入管理性决策上，20%是投资性的决策”。本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟一、适时而变的企业发展战略本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟万科发展史上的四个阶段阶段时间主要事件战略规划11988-1991介入房地产领域，形成了商贸、工业、房确定综合商社发地产和文化传播的四大经营架构，股份制展模式改造，A股在深圳证券交易所挂牌交易。21992-2002确立了城市居民住宅开发为公司的核心完成专业化战略业务，B股在深圳证券交易所上市，成调整为专一的房地产公司。32003-2006动用资金36亿，持有80%浙江南都股权基本完成珠江三，100%上海南都股权，100%镇江润桥角洲、长江三角股权，100%镇江润中股权和70%苏州南洲、环渤海区域都股权，后期增资配股募集资金人民币的战略布局41.967亿元，主要用于购买土地，支付土地开发工程款及并购其它公司所需费用42007-以与大型国企的合作，发展出万科公司管理住宅产业化战后输出的新发展模式；签订多家战略合作协略试点与实践议，储备制造业人才，为住宅产业化打下基础本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟近年来万科内部演变的主要行动?2004年底，完成了第三个十年战略规划的制定：精细化和产业化，1000亿和100亿?2005年底，完成了战略策略的内部梳理和对美国帕尔迪公司的学习总结，形成了一整套策略实施的方法和工具，并调整了流程，为大规模高速扩张提供了平台：标准化、产品复制?2006年5月，开始调整组织架构，做实区域总部，专业管理职能下放，正在建立“战略总部、专业区域、操作一线”的组织架构：职能集权、专业放权本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟从万科的发展战略说起?2004－2014战略目标1.净利润从2003年的5.4亿元增长到100亿元，增长18倍；2.销售额从2003年的63亿元增长到1000亿元，增长15倍；3.占全国住宅市场的份额从目前的1％增长到3％。?2005-2008战略目标1.年均复合增长超过40％;2.净利润从2005年的13.5亿增长到40亿；3.销售额从2005年的140亿元增长到400亿元；本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟万科前二十年的业务链结构变化第三阶段：精细化（作“乘法”）?利润?三大地带城乡结第二阶段：专业化合部的系列化精品作“减法”与城市精品住宅?以房地产为方向或(18个城市)核心的多元化业务第一阶段：多元化（作“加法”）?工业、商贸、房地产、文化传播和股权投资五大业务?时间安排80年代90年代2004本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟04年万科规划的未来十年业务链结构变化第三层面（种子业务区域）?利润?新兴城市圈(40-60个城市)第二层面（增长住宅金融业务业务区域）?三大地带集约化发展与精细化运第一层面（现金流业营(30-40个城务）市)?三大地带城乡结合部的系列化精品与城市精品住宅(18个城市)?时间安排200420092014本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟按照04年万科的十年规划，2014年达到1000亿的10规划的年目销售目标，则每年的复合增长率至少达到30%标1999年-2014年房地产行业与万科销售额对比3000025000行业CAGR=25.7%万科CAGR=34.1%行业CAGR=13.1%20000万科CAGR=30.0%房地产行业销售额15000万科地产销售额10000500001999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014房地产行业销售额298839354863603276711001010455116981318714787165081835820346224842432226270（单位：亿元）万科地产销售额19.2623.4733.4844.2262.1980.85105.10136.63177.62230.91300.18390.23507.30659.49857.341114.52004年-2014年，行业销售额根据建设部科技信息研究所预测，万科年销售额按复合增长率30%计算。本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟07年销售收入就超过500亿,按照30%的复实际的发展情况合增长率，2010年可实现千亿目标按照50%的复合增长率，最万科1000亿目标提前5年实现万科CAGR=50.0%迟在2009年实1500.00160.0%140.0%现千亿目标120.0%2007年万科共销售住1000.00100.0%80.0%宅4.8万套，位居世界500.0060.0%40.0%首位。2006年，该记20.0%0.000.0%录保持者是美国四大开200120022003200420052006200720082009发企业之一的万科地产销售额33.4844.2262.1991.60139.50212.30523.60785.401178.10Horton，2007年增长率33.5%32.1%40.6%47.3%52.3%52.2%146.6%50.0%50.0%Horton仅销售约3.4万科地产销售额增长率万套。　　数据显示，万科的业绩也跑赢了大市。过万科每年销售额变化情况去三年，全国商品住宅万科CAGR=30.0%1500.00160.0%销售金额的复合增长率140.0%120.0%为33.7%，而万科销1000.00100.0%售收入的复合增长率则80.0%500.0060.0%40.0%达到93.7%。市场占20.0%0.000.0%有率从2005年的不足20012002200320042005200620072008200920101%，提高到2.07%。万科地产销售额33.4844.2262.1991.60139.50212.30523.60680.68884.881150.35按照30%的复增长率33.5%32.1%40.6%47.3%52.3%52.2%146.6%30.0%30.0%30.0%合增长率，最万科地产销售额增长率迟在2010年实现千亿目标本报告是严格保密的。数据来源：数据来自万科年报，08年按照最保守的增长速度50%估算wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟从万科近年来的发展战略来看，其发展轨迹越来越类似帕尔迪（详情见后续分析）奠定专业全国性客户细分策?无论是私下还是公开场合化路线扩张略、产品系列化，万科都表示美国房地产50年起家于第一次业务整上市后加速80年并购公司转向注重于质公司在25个07年出现公底特律，同合，专注住宅全国性扩张ICM公司，量管理和客户细分州、40个地司58年来首巨头帕尔迪是其学习标杆时建造住宅建设；启动区；79年进入在产融结合，制定系列产品；区开展业务次亏损和商用物业域扩张步伐；到10主要区的模式下实收购或结盟上游建，那么从最初的学习标杆1969年上市域市场现资产翻番筑建材企业新鸿基到近年来的帕尔迪行业进入快60-61年行业60年代末行行业进入买行业持续繁荣，但房价不断走房价自高位速发展期，陷入萧条，竞业又入低谷方市场，大竞争已逐步转向内高，刺激金持续回落，，两种截然不同发展模式供不应求，争日趋激烈，，贷款支持型房产商开涵式增长的比拼，融机构贷款销售萎缩住房拥有率区域扩张显著政策后行业始进入房地关注二次置业，同，万科究竟在演绎一种什提升至加快，诞生世回暖并至新产金融领域时呈现前端价值链61.9%界首个REITS高进一步整合么样的商业逻辑？仅仅是7083年解除抵新经济形成后美国战后：1）50年代末美国年房地美押贷款利率整体经济的扩张低利率因为规模的扩大使得万科经济复苏；房地产业第一成立，政府次贷危机限制，成为2）城市化重轮快速增长结通过第三方可调整的无需再仰视新鸿基，从而新上升；束，地区市场金融机构促ARMs，解3）政开始趋向饱和进地产发展决了消费者寻找下一个超越目标使然府“Housin，居民购买按揭利率波gAct”支持力得到提升动风险？还是因为掩藏在背后的地产建设房地产行业运转的独特规1950-19601960-19701970-19801980-19901990-20002001-20052007-律的必然要求？帕尔迪发展历程行业景气程度宏观背景本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟起先，万科选择新鸿基作为标杆可能主要是看中新鸿基的风险控制能力万科也许更为注重的是一个企业内在的抗风险能力。区域标杆–新鸿基是香港乃至整个东南亚房地产企业的标这与房地产市场的周期性企业杆，其成功经验吸引大批