中国房地产精典讲座中国房地产精典讲座中国房地产精典讲座中国房地产精典讲座中国房地产精典讲座中国房地产精典讲座中国房地产精典讲座中国房地产精典讲座商业地产与普通住宅商业地产与普通住宅商业地产与普通住宅商业地产与普通住宅成本分拆及控制策略成本分拆及控制策略成本分拆及控制策略成本分拆及控制策略成本核算、扣除及成本控制实务成本核算、扣除及成本控制实务成本核算、扣除及成本控制实务成本核算、扣除及成本控制实务蔡蔡蔡蔡昌昌昌昌ccccaicaicaicaichanghanghanghang@@@@111122226666.c.c.c.comomomom著名财税专家著名财税专家著名财税专家著名财税专家房地产业资深税务顾问房地产业资深税务顾问房地产业资深税务顾问房地产业资深税务顾问中央财经大学税务学院税务管理系主任中央财经大学税务学院税务管理系主任中央财经大学税务学院税务管理系主任中央财经大学税务学院税务管理系主任中国第一位税务会计与税务筹划方向博士中国第一位税务会计与税务筹划方向博士中国第一位税务会计与税务筹划方向博士中国第一位税务会计与税务筹划方向博士中国社会科学院经济学（税收学）博士后中国社会科学院经济学（税收学）博士后中国社会科学院经济学（税收学）博士后中国社会科学院经济学（税收学）博士后业界誉为业界誉为业界誉为业界誉为““““用第三种眼光看税收筹划用第三种眼光看税收筹划用第三种眼光看税收筹划用第三种眼光看税收筹划””””的奇才的奇才的奇才的奇才《《《《中国财税研究中国财税研究中国财税研究中国财税研究》》》》丛书编委会主任丛书编委会主任丛书编委会主任丛书编委会主任中央财经大学中央财经大学中央财经大学中央财经大学MMMMBBBBAAAA、、、、MMMMPPPPACACACACCCCC主讲教授主讲教授主讲教授主讲教授北京大学、清华大学、上海交大客座教授北京大学、清华大学、上海交大客座教授北京大学、清华大学、上海交大客座教授北京大学、清华大学、上海交大客座教授1成本结构成本结构成本结构成本结构开发项目成本开发项目成本开发项目成本开发项目成本如何确定成本对如何确定成本对如何确定成本对如何确定成本对象？象？房地产成本核算的步骤房地产成本核算的步骤房地产成本核算的步骤房地产成本核算的步骤象？象？1111、确定成本对象、确定成本对象、确定成本对象、确定成本对象2222、确定成本项目、确定成本项目、确定成本项目、确定成本项目3333、将成本支出计入成本对象具体项目、将成本支出计入成本对象具体项目、将成本支出计入成本对象具体项目、将成本支出计入成本对象具体项目4444、确定已完工产品成本、确定已完工产品成本、确定已完工产品成本、确定已完工产品成本5555、确定已销开发产品成本、确定已销开发产品成本、确定已销开发产品成本、确定已销开发产品成本【【【【比较与掌握比较与掌握比较与掌握比较与掌握】】】】：确定成本对象的原则？：确定成本对象的原则？：确定成本对象的原则？：确定成本对象的原则？会计核算与税法要求的差异会计核算与税法要求的差异会计核算与税法要求的差异会计核算与税法要求的差异会计成本对象的确定原则会计成本对象的确定原则会计成本对象的确定原则会计成本对象的确定原则□□□□单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。□□□□在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。目，可以合并为一个成本核算对象。目，可以合并为一个成本核算对象。目，可以合并为一个成本核算对象。□□□□成片分期（区）开发的项目，以各期（区）为成片分期（区）开发的项目，以各期（区）为成片分期（区）开发的项目，以各期（区）为成片分期（区）开发的项目，以各期（区）为成本核算对象。成本核算对象。成本核算对象。成本核算对象。会计成本对象的确定原则会计成本对象的确定原则会计成本对象的确定原则会计成本对象的确定原则□□□□同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。还应按功能划分成本核算对象。还应按功能划分成本核算对象。还应按功能划分成本核算对象。□□□□同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。结构的，还应按结构划分成本核算对象。结构的，还应按结构划分成本核算对象。结构的，还应按结构划分成本核算对象。□□□□根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则国税发国税发国税发国税发[2[2[2[2000000009999]3]3]3]31111号文：基本原则号文：基本原则号文：基本原则号文：基本原则成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。务机关同意。务机关同意。务机关同意。1111．可否销售原则．可否销售原则．可否销售原则．可否销售原则开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。本摊入能够对外经营销售的成本对象。本摊入能够对外经营销售的成本对象。本摊入能够对外经营销售的成本对象。计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则2222．分类归集原则．分类归集原则．分类归集原则．分类归集原则对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。成本对象进行核算。成本对象进行核算。成本对象进行核算。3333．功能区分原则．功能区分原则．功能区分原则．功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则4444．定价差异原则．定价差异原则．定价差异原则．定价差异原则开发产品因其产品类型或功能不同等而导致开发产品因其产品类型或功能不同等而导致开发产品因其产品类型或功能不同等而导致开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对其预期售价存在较