www.fdc01.com房市金碟｛缘起◎吴江｝www.fdc01.com房市金碟?吴江需要国际化吴江，在长三角的版图上拥有者和苏州、昆山同样的战略地位，然而目前，吴江市场上缺少真正有分量的住宅产品，吴江没有真正高品位休闲消费的商业群落，吴江缺乏社区景观和城市景观科学人性化融合的亮点，吴江缺乏真正贴合国际化高品质生活趋势的住宅小区。www.fdc01.com房市金碟?吴江正在国际化吴江的殊荣光2005年就有5项；吴江连续10多年位居中国综合实力百强县，2005排第11位，2006年上升到第9位。2005年度“中国特色魅力城市”。首届“长三角最具投资价值县（市）”2005年国家园林城市。2005年福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜中，吴江名列全国县市第51位，列县级市第三位，而2006年上升到46位，县级市中第二位。www.fdc01.com房市金碟吴江的国际化产业结构及投资影响力；1、丝绸纺织业：真丝绸生产占全国总量的八分之一，出口量占全国总量六分之一。2、电缆光缆业，占全国生产总量四分之一。3、电子咨询业，全市有300多家台湾乃至世界知名电子企业。4、吴江先有省级开发区2个，市级开发区18个。目前吴江松陵镇正式纳入苏州辖区，有真知灼见的品牌发展商正在引导吴江的国际化居住革命，不断优化的市政规划正在聚集着吴江的人气。www.fdc01.com房市金碟?吴江必将国际化吴江的品牌地位、城市规划、交通发展向世人证明：国际化是人居生活发展的必然趋势，吴江的规划促使了人居发展和城市发展的协调稳步进行。《嘉鸿·国际》作为引领吴江国际化生活的里程碑项目负载着优势成长力远远超越了其居住和使用的价值。www.fdc01.com房市金碟针对商业项目而言，大环境决定了商业项目开发、销售、运作能否可针对商业项目而言，大环境决定了商业项目开发、销售、运作能否可行的最基本条件，在本方案开篇之前有必要重温之前的定位和判断。行的最基本条件，在本方案开篇之前有必要重温之前的定位和判断。因为这样能更加明确我们的目标、因为这样能更加明确我们的目标、坚坚定我们的定我们的信心信心，在，在后期后期的的营营销销推推广广中能中能够平够平和和心态心态、全力、全力以赴以赴，，完完成成AA、、BB地地块整块整合合营营销的销的艰巨任务艰巨任务。。www.fdc01.com房市金碟｛第一部分◎项目分析｝www.fdc01.com房市金碟优势分析（STRENGTHS）?地位优势【嘉鸿·国际】项目地处吴江市区繁华中心，地理位置优越，风水良好。东临交通路（227省道），西靠中山北路商业主轴线（同时也是吴江贯穿南北的中央主干道）。南临油车路、永康路（吴江目前人气最旺的两条商业街）。北依连接运河东西的江心路（桥）路。大环境商业氛围浓郁、交通动线发达、生活机能成熟，投资潜力充足，一直都是吴江人心目中的钻石地段。另外由于市中心大规模项目的稀缺性和不可复制性，后期（续）的旧城改造项目的品质纯度已无法和本案相比。也就成就了本案商业用房最值得依托的强大支撑力。www.fdc01.com房市金碟?产品优势因为本案商业属于社区底商，并非独立的商业集群，它和住宅之间以及社区环境之间的关系是共生共存、互动的。住宅的整体形象优势奠定了商业的市场号召力，而商业部分的良好格局和业态品味又反过来影响着居住空间的附加值。所以本案的商业用房同时依托着住宅和自身两方面的产品优势。www.fdc01.com房市金碟1、基于【嘉鸿·国际】地处吴江CDB中央商务区和CLD中央生活区的双重地位属性，并且作为中心（市）区第一规模、第一高度的标志性建筑群落，又同时具备“吴江CBD国际生活王座”的高端优越定位。因此作为“地标型社区商业”，及“主题性国际化精品购物广场”的立意是完全可能的。2、【嘉鸿·国际】的商业用房在吴江具备明显的规模优势，就产品本身而言，招商自由度和业态容纳性都会得到大大增强。同时,围合式的社区布局，也为商业用房提供了连续漂亮的沿街景观面。另外由于社区外广场被纳入到总体景观规划，使得社区商业的整体形象都具有了较高的水准，从某种意义上来说，实现了社区景观到城市景观的扩展延伸。3、钻石地段，黄金格局。【嘉鸿·国际】的商业用房拥有一层5.4米，二至4层4.2米层高，6.9------7.8m开间和15m左右进深的较好比例，如果不考虑市场因素的话，这种格局对打造高品位商业中心有着较好的形象基础。www.fdc01.com房市金碟?品牌优势1、开发品牌优势：就商业项目而言，温州人在全国拥有绝对的发言权。作为温州房地产开发的首席金字招牌，鸿基集团·嘉鸿房开的商业嗅觉和市场眼光就是一种无形的品牌影响力。2、项目品牌优势：种种迹象表明，抛开价格等市场因素不谈，【嘉鸿·国际】在市场上的独特地位和在人们心目中的王牌印象已逐步形成。随着工程进度的不断推进，楼盘实际形象不断凸现，以及包装推广的不断深入，这种品牌优势便会不断彰显。3、管理品牌优势：【嘉鸿·国际】将建立一套A、B地块通用的品牌管理机制。无论对于投资客还是终端客来说，拥有长效品牌支撑，统一管理维护的商业项目，将会大大增强他们的信心。这也就能相应的和其他商业项目形成明显的差异化。吴江新中心商业文化全新格局。www.fdc01.com房市金碟劣势分析（WEAKNESS）任何事物都是双刃剑，都是在矛盾中发展，优势和劣势永远是并存的矛盾的两面。www.fdc01.com房市金碟?产品劣势1、规模劣势：这里所指的规模不是横向规模，而是纵向规模。目前在长三角地区除了专业商场以外，社区沿街商业能支撑4层楼体量的凤毛麟角，就连上海的南京路步行街两旁的商业，四楼的经营状况也不容乐观，当然租金也是其中主要因素。何况是吴江（二三线小城市）。2、结构劣势：一般来讲，商业做到4楼的话就应该具备商场化布局或准商场化布局的条件。这是和内部区域分割、动线划分密切相关的，比如自动扶梯的安装位置、电梯部数以及平层形状和平层面积之间的矛盾等就会显露出来。如果安排不好，商业内业态定位、内部规划、人流引导方面就会有很大的风险和难度。15m左右进深会对后期产权式商铺的分割创造难度，对于只购买“单位独立产权”的客户来说，形成一种比较尴尬的产品状态。www.fdc01.com房市金碟?环境劣势目前中山北路的商业形象较为低档和萧条，尤其是过了工农路以后，东西两面差异很大，西面现有商铺换手率很高，租金非常低，商业氛围差。还有工农路河两岸目前的整体形象很不好，货运车停放等问题依然长期存在。www.fdc01.com房市金碟机会分析（OPPORTUNITIES）?政策带来的机会随着针对住宅的宏观调控措施不断出台，住宅投资趋势明显下滑，而商业产品则经过2005年的市场供需矛盾调整和镇痛消化之后，众多零售业巨头开始现身说法，商铺以其独特的投资特性，再次成为稳定投资的渠道，商业用房重新回到投资客关注的焦点上来。另外，由于吴江正处于快速发展中，再加上自身的特殊地理位置，商业物业的去化潜力将越来越足。www.fdc01.com房市金碟?规划交通带来的机会1、新一轮的区划调整，吴江三个镇划归苏州行政区划，成为苏州的南大门。交通枢纽的地理特殊性逐步体现。2、另外，江兴路桥即将全线贯通，【嘉鸿·国际】便成为了连接运东运西的桥头堡。3、吴江的旧城改造和商圈发展是以中山路为中轴开发的，突出“一点引线”、“以线带面”的发展思路。而该项目正好处于该规划的中心点。而在松陵镇的新规划中，中山北路商业主轴线的地位被再次明确和加强，市中央生活区的片区属性也被加深。中山北路改建通车后，将一直延伸到苏州的人民路，这样就直接拉近了与苏州的直线距离。到时只需15分钟的车程，就可到达苏州。www.fdc01.com房市金碟?差异化定位带来的机会1、正如开篇所说，吴江目前到商业环境处于潜在洗牌调整地过程当中。目前还缺乏真正高品位休闲消费的商业群落。现有的中高档场所都是以比较零散的点状（迪欧咖啡）或者孤岛型商业（百润发）分布在各个地段。相比较而言，这是一个比较好的市场机会。2、后发机会：后发者有后发者的优势。因为后发者可以总结先发者的不足与错误之处，可以充分参考已有项目的经营情况。行动之初就已避免了很多不利之处。如动线规划、业态定位、经营管理以及宣传推广上的发挥空间。www.fdc01.com房市金碟?抢占市场先机带来的机会目前，吴江的在售楼盘均没有同规模、同等级的商铺集中推出（香江花园、上海城、奥林清华等楼盘商业在地理位置和成熟度上均无法和【嘉鸿·国际】相比）。在市中心更加没有可以与之比较的项目了。今年年底酝酿和推出商业将会具备一定的市场影响力。www.fdc01.com房市金碟威胁分析（THREATENS）?市场竞争带来的威胁目前不断放大的房地产市场供应量，和汲汲有限的市场需求量无法在短时间内平衡。供需矛盾凸现，消化需要胃动力。相应迫使各楼盘纷纷抢先调整价格，无论是抛售劣势房源，先降后升缓解资金压力，还是直接低价的恶性竞争（香江花园、上海城和运东部分楼盘等），住宅的价格均直接导致商业价值受到一定的影响。www.fdc01.com房市金碟?消费动力不足带来的威胁注意这里指的是消费动力，而不是消费能力和消费实力，因为我们主要面对的是本地区域市场。而吴江毕竟目前只是一个总人口为15万的小城市。就大环境而言，虽然有人头攒动的表象，而实际经营情况和普遍消费力明显不足，只有少数中低档业种经营良好。以永康路步行街和油车路商业街为例，已形成普遍滞销打折的消极现象。www.fdc01.com房市金碟再如永康路上的好旺广场自开业3个月以来，已经有相当一部份店铺转让或者转租，这典型的一幕从2004年底一直持续到现在。好旺广场