房地产智库www.fdc01.com工程管理体新文件2010版万科二○一○年十二月前言本手册是为公司工程管理工作提供的简明实用、可备查、可操作的程序化参考资料。本手册的主要内容：公司的工程管理规范和制度，项目管理合理架构，工程管理的目标、实施方法和手段。重点介绍了工程管理的操作流程，如施工的前期准备工作，中期的进度跟踪，质量监督，后期的分部分项验收和模拟验收，此外，还有工程的招投标，工程预结算，合同管理，材料设备选型和采购程序等，凡涉及公司工程第1页共159页房地产智库www.fdc01.com管理方面的所有内容均包括在内。本手册是深圳地产公司工程管理人员，通过多年的实践摸索出来的经验总结，以当前最新的资料、文献，以及国家有关政策和法规为依据，借鉴国内外同行的先进管理模式编写出来的，是全公司工程管理人员集体智慧的结晶。由于水平有限，书中不妥之处在所难免，恳请读者批评指正，以使本手册不断完善更新，更好地为公司的科学化、规范化管理服务。深圳市万方房地产有限公司2010年12月于深圳目录1.序22.前言33.工程管理组织架构63.1公司工程管理组织系统63.2工程管理部组织架构及岗位职责第2页共159页房地产智库www.fdc01.com63.3成本管理部组织架构及岗位职责83.4项目经理部组织架构104.公司工程管理规范和制度4.1项目经理部职权界定规范114.2项目经理部组织架构与定岗定编规范154.3项目经理部设立与撤消规范174.4工程文件资料管理规范194.5对供应商的评估管理规范224.6工程技术委员会管理规范254.7工程施工、监理及工程材料、设备采购招投标管理规范（修订稿）294.8工程管理部工地检查规范334.9工程施工组织设计审查规范354.10合同办理、审批及存档规范384.11格式化标准合同管理规范41第3页共159页房地产智库www.fdc01.com4.12乙方材料设备及乙方分包工程限价管理规范424.13工程预算、结算管理规范464.14对外付款审批责任规范5．工程质量监督工作要点(此部分请印刷厂打印)55。1房屋工程质量监督要点5.2玻璃幕墙工程监督要点5.3市政工程质量监督要点5.4关于监督的抽检规定5.5燃气工程质量监督要点5.6建筑电气安装工程质量监督核验要点5.7通风与空调工程质量监督要点室内给排水及消防给水工程监督要点5.8关于建筑防水工程验收现场检验的规定525.工作程序和流程5.1设计阶段5.1.1设计监理545.2施工准备阶段5.2.1地盘交接及三通一平5.2.2招投标5.2.3合同评审和交底第4页共159页房地产智库www.fdc01.com565.2.4开工审查575.2.5施工方案及技术交底审查585.3施工阶段5.3.1工程文件会签595.3.2材料定板会审595.3.3重要材料甲方见证送检605.3.4材料封板及进场申报验收615.3.5旁站监理625.3.6施工标准间和施工工艺样板验收635.3.7关键工序完工交接、试验、隐蔽验收645.3.8工程、材料设备采购计划申报655.3.9材料、设备供应商注册785.3.10工程材料设备网上集中采购795.3.11项目经理部月度质量检查665.3.12公司月度联合检查及工程项目评估报告第5页共159页房地产智库www.fdc01.com675.3.13定期质量管理报告685.4竣工验收阶段5.4.1设备、电气专业每户竣工图695.4.2每户模拟验收705.4.3分部、单项及竣工验收715.4.4工程竣工总结765.5保修阶段意见反馈775.6工程管理培训6.附图、表6.1附表1认可材料、设备供应商评估表856.2附表2供应商供货情况评估表866.3附图1合同审批及管理程序876.4附图2限价工作流程886.5附表3合同审批表896.6附表4招投标流程93第6页共159页房地产智库www.fdc01.com6.7附表5材料设备计划单946.8附表6材料设备选型定板及限价计划1006.9附表7限价材料询价情况比较表1016.10附表8价格审定表1026.11附表9三方签订及甲供材料超领用量表1036.12附表10招投标履行表1046.13附表11竣工结算单1056.14附表12工作联系单1076.15附表13签证单1076.16附表14中间验收评分表1076.17附表15竣工验收评分表1076.18附表16付款情况表107第7页共159页房地产智库www.fdc01.com深圳市万方房地产有限公司工程管理组织系统?????ì???¤??×??à总工程师????×??à×??¨?????¤?????í?????????í?????????í?????????í????±????í???ò??????工程管理部组织架构及岗位职责一、工程管理部架构设置：工程管理部经理副经理经理助理采购协调组品质监控组招投标管理组技术支持组梅林基地项目组主管主管主管主管主管二、岗位职责说明：第8页共159页房地产智库www.fdc01.com岗位部门基本职责具体职责说明经理公司办公全面负责工程管?全面负责部门事务并向工程总监负理部各项工作责?年度、月度部门工作目标及计划的审定?下属职员的月度、年度绩效考核?部门内部人力资源调配?部门内部职员的培养及职业发展指导?审核各职能组的报告、申请?协调与公司其他部门的业务副经理公司办公或经理助理协助经理处理部?根据公司经营管理目标和计划制定门内各项事务本部门年度、月度工作计划?监督、控制工作计划的实施情况?负责组织部门内部例会?负责整理部门经理月报?定期组织工程管理、法规、技术培训?汇编工程管理指导书文件?制定相关的工程管理规范?负责主持定期项目检查采购协调组公司办公主管采购协调组事务?负责组织采购协调组工作会议管理?负责制定采购协调组月度工作计划并跟踪实施?负责编制采购协调组工作报告统一采购实施协?负责协调集团统一采购工作在公司调的实施协调（但电子招标文件起草、订货签约、跟踪生产、收货由项目经理部负责）?负责收集公司各项目的建材采购数据并汇总?负责督促项目编制总体及月度采购计划?负责审核各项目的电子招标文件使其符合采购网络统一规定?与成本部联合进行统一品牌工作的招投标第9页共159页房地产智库www.fdc01.com岗位部门基本职责具体职责说明采购信息管理?负责与集团建材采购协调小组的信息传递及业务对接?负责使各项目的采购信息资源共享?负责参与认可合作伙伴的认证过程品质监控组公司办公主管品质监控组事务?负责组织品质监控组工作会议管理?负责制定品质监控组月度工作计划并跟踪实施?负责编制质量管理工作报告质量事先控制?从预防角度审查施工图，对不合理或可能导致质量问题的部分提出纠正建议并跟踪落实?在施工前，制定项目质量管理办法质量事中控制?在房屋建造过程中同步进行质量检测、工序验收、交付验收，及时、客观的反映任何不合格，跟踪承包商改进质量事后控制?交付使用后，以业主角度系统全面地进行房屋品质的统计分析并作为改进的依据?品质宣传，使管理人员了解公司对质量的要求及在质量管理工作中所负担的责任技术支持组公司办公主管设计监理?负责跟踪设计阶段结构、电气、设备专业的设计进度?负责起草结构、电气、设备专业的设计要求?负责组织各项目的专家审图（建筑专业除外）?负责落实审图意见（建筑专业除外）疑难技术问题的?现场出现重大疑难问题时，负责组解决织专家成员进行会诊、处理?负责编制万方地产工程技术标准第10页共159页房地产智库www.fdc01.com岗位部门基本职责具体职责说明参与设备采购的?参加各项目设备专业的招标、评标、招标、评标、定标定标?从技术方面给出意见、建议?从市场（使用、占有率、服务）方面给出意见、建议配合业主中心，?在业主中心处理遗留问题时，若业处理工程遗留问主中心无专业人员时，工程管理部题（由业主中心给予该专业的技术支持经办，工程管理?办理现有工程尾款的支付部作为技术支持）招投标管理公司办公组主管招投标管理组事?负责组织招投标管理组工作会议务管理?负责制定招投标管理组月度工作计划并跟踪实施?负责编制招投标管理组工作报告组织实施桩基、?负责组织在招投标过程中与政府部主体、监理的招门的业务接洽投标、签约?负责组织起草招标文件、合同?负责组织桩基、主体、监理的初选招投标、正式招投标?负责组织合同评审、合同谈判、合同签订承包商信息管理?负责使各项目的工程承包信息资源共享?负责组织认可合作伙伴的认证过程梅林厂房项现场办公目组主管项目工程协调管?负责按公司经营管理计划如期保质理完成工程管理?负责现场工程质量、技术、工期事务的协调工作，包括承包商、监理、供应商等?负责编制项目月报?负责主持各种验收工作?负责与工程有关的报建、取证工作第11页共159页房地产智库www.fdc01.com岗位部门基本职责具体职责说明项目成本协调管?组织工程分包和材料设备采购招投理标?组织协调进度款审核、支付项目设计协调管?与设计单位接洽，协调设计事务，理保证工程顺利进展成本管理部组织架构及岗位职责一、成本管理部架构设置：???í???í?ú?í综合管理组项目成本管理组??±??¤?á??×é?????¨?????????°???°???????????÷???????ì?????±???÷???????ì?????±???÷???????ì?????±???÷???????ì?????±±???·??ì?????±?é?????????¨?????÷??????????第12页共159页房地产智库www.fdc01.com二、岗位职责说明：小组部门基本职具体职责内容责经理负责综