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中海长春南环路南国际社区项目工程管理策划(新版)
中海长春南环路南国际社区项目工程管理策划(新版)
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工程指导文件工程管理策划国际社区项目部国际社区项目工程管理策划1、国际社区项目情况介绍1.1基本情况本项目位于南关区(少部分归属净月区),规划路(与力旺用地相连接)以南,102国道以北,临河街以西,伊通河以东。中海国际社区占地面积59.87万平方米,总建筑面积106.6476万平米,项目新建可销售建筑面积890583平方米,不可售面积(包含配套设施,学校,幼儿园、半地下、地下停车库等部分)175893平方米。预计分三期开发完成。1.2项目位置1.3现土地情况该地块为市里企业“长春市城开集团”行政拨划土地,为国有土地。土地已交付地上拆迁工作已开始,受各方面因素影响进展缓慢,对工程整体策划有一定影响。为了防止搭建违章建筑,我项目部已施工临时围档。1.4周边情况概述第1页房地产智库www.fdc01.com工程指导文件工程管理策划国际社区项目部长春市政府已于2006年10月18日迁入南部新城。随市政府南迁,势必会带动整个国际社区区域的快速发展、加速市政配套基础设施的完善、刺激区域内房地产升温。周边与社区沟通的主要交通路线有三条:南北方向的临河街,东西方向的南环路、已经规划的102国道。周围已开发项目,水乡人家成型社区、北京金辰10万㎡用地、力旺地产25.5万㎡用地、金逸12万㎡用地长春公司现有项目水乡人家等现有成熟园区吴太25.5万㎡用地北京金辰10万㎡用地国际社区项目金逸12万㎡用地1.5周边市政配套路:市里承诺07年8月底临河街(南环路至102国道段)完成。现已经开工,由于违章建筑等受影响,目前工程进展缓慢,今年修建完成的可能性不大。没有开工,动迁没开始。预计9月初完成可能性不大。需公司加大力度督促。(由发展管理部负责)1.6地块的自然地貌情况地形现状图(附件1)1.7国际社区工程情况:A区工程由25栋单体建筑和5个地下车库4栋公共建筑组成,建筑面积289036.5㎡B区工程由B1-B45为别墅区建筑面积62161.2㎡。第2页房地产智库www.fdc01.com工程指导文件工程管理策划国际社区项目部C区工程C1-C30#为别墅区建筑、建筑面积44903.82㎡E区工程E1-E16、ED1、ED2为高层、多层、公共建筑等建筑组成,建筑,建筑面积78130㎡F区工程F1-F29、FG1-FG10为多层建筑组成,建筑面积71878㎡G区G1-G6为多层建筑、公共建筑,建筑面积2.3万㎡。H区H6-H10、HG1-3#为配套商业区,建筑面积12.3万㎡。国际社区规划分区面积表(附件2)1.8项目工程管理的特点和难点1)拆迁地域广,工作量大,包括违章建筑(大棚),拆迁进度缓慢。南侧与西侧由于原有地貌为鱼塘,所以土地回填量大。2)本工程具有占地面积大,多层、小高层、高层交织在一起,同期施工栋数多,分包项目多,总工期及各阶段工期要求紧的特点。工程管理协调难度大。3)分期设计图纸设计周期长,供应缓慢。4)全部个单体建筑物,总共70万M2分期开工,竣工验收备案,包括室外道路、管线、景观绿化整个施工工期短,工程量大,时间紧。2、国际社区开发计划与管理目标2.1中心思路按公司整体策划定位执行,为完成长春公司2008年销售40个亿,中海·国际社区项目为长春公司重点项目,周边小区初具规模,南部新城整体规划已经日趋成熟,随着市政府的南迁,销售前景光明,为保证公司整体销售目标的完成,中海国际社区全盘考虑工程工作的进展与开发速度并制定工程管理目标。2.2分期开发计划2.2.1本项目结合长春公司年度经营目标,预计分三期开发完成,各分期组团及栋号如下:分期组团栋号一期A组团A1-A18#B组团B1-B45E组团E2、3、7、8、10、11#F组团F1-F15#J组团J1-J8#H组团H1-H6#二期E组团E1、5、6、9、12-16#F组团F16-F29#第3页房地产智库www.fdc01.com工程指导文件工程管理策划国际社区项目部三期C组团C1-C30#D组团D1-D17#G组团G1-G6#H组团H7-H9#、HG1-HG3#2.2.2各组团开发步骤1)拆迁工作(协调各部门配合)2)场地平整(考虑土方平衡)3)规划设计(制定严密出图计划,跟踪优化设计方案)4)合约分判(含施工、监理、供货商)5)前期手续办理。(协调各部门)6)开工前准备(图纸审查、工程定位等)7)施工中控制。(强调施工单位自身管理、发挥监理作用)8)示范区域完成。(抓好展示区工作,为销售创造条件)9)外网小区建设,环境绿化建设(配合工程进度施工)10)入伙前验收(保证整体施工质量)11)竣工验收(按程序办理移交手续)12)维修及保修工作。(达到业主满意)2.3项目管理目标2.3.1质量管理目标:示范区工程必须获得“东北三市优良工程”银奖,其余达到市级“君子兰”杯;与物业公司交接时一次验收通过;入伙后保证业主投诉率控制在总户数的8%;努力达到零索赔。杜绝建筑产品功能问题,避免产品舒适性、美观问题。满足政府主管部门竣工验收要求。2.3.2进度管理目标:在公司各部门积极努力下,一期工程准备于07年9月20日部分开工,08年4月份达到销售条件,A组团多层A2、A3、A5与B组团示范区工程工作于08年7月15日前完成,其余各栋号(除高层项目外)08年8月30日底入伙,高层项目J1-J8于2009年9月30日入伙。高层项目E2、3、7、8、10、11于2009年7月30日入伙。F1-F15于2009年12月30日入伙。一期工程有会所(售楼处)工程、多层、高层、别墅各种物业类型,第4页房地产智库www.fdc01.com工程指导文件工程管理策划国际社区项目部建筑面积达45.94万平米。进度:2007年A组团多层与高层(不受拆迁影响)工程桩基础施工完成,高层工程土方开挖至水位线以上,降水井成孔完成,避免明年开工后挖冻土层。2.3.3安全文明施工管理目标:1)安全管理目标:安全无事故,死亡为零、重伤为零、轻伤频率为3‰。2)文明施工管理目标:全面执行集团下达的安全文明施工管理制度,规范施工现场的安全作业环境和内外形象,以统一的标准模式保障我司开发楼盘施工现场的安全目标和文明形象。加强对承建商、监理单位文明施工管理的同时保障中海地产品牌形象,增加中海地产的美誉度。3)项目成本管理目标设计变更与现场签证控制在合同总价的1‰内。3、项目部建设3.1项目部的定位项目部是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同,按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。项目部是一个组织体,要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性,促进管理人员的合作;协调部门之间、管理人员之间的关系,发挥每个人的岗位作用;沟通项目部与公司各部门之间,项目部与政府主管部门、监理单位、指定分包单位等关系。3.2项目管理组织架构第5页房地产智库www.fdc01.com工程指导文件工程管理策划国际社区项目部中海地产长春公司职能部门支持(营销、设计、合约、发管)国际社区项目部监督管理监督管理配套专业分包总包施工单位监理公司施工单位管理、配合指定专业分包甲供材料设备、甲指乙施工单位供材料设备供应商3.3项目部管理架构:3.3.1项目部人员组成:项目部人员:项目经理:1人助理经理:1人土建工程师:10人(5万平米/人);电气工程师:2人(25万平米/人);水暖工程师:2人(25五万平米/人);项目建筑师:1人;造价工程师:1人;第6页房地产智库www.fdc01.com工程指导文件工程管理策划国际社区项目部3.3.2组织架构图:设计部项目部经理合约物资部经理项目部助理经理项电水土物内项目气暖建料业目建工工工工造筑程程程程价师师师师师师3.4项目部的工作内容负责工程质量、进度、安全、成本的控制,项目经理承担直接领导责任;公司各职能部门承担指导、评估和监控职责。项目控制要素的具体工作分工如下表:第7页房地产智库www.fdc01.com工程指导文件工程管理策划国际社区项目部工作内容责任部门报批报建项目前期区级报批报建工作、办理《工程建设施项目部协助负责工许可证》、报质监安监开工准备包括①现场确定红线点;②场地拆迁清理;③项目部与发展管地形图测量;④申请施工用水用电;⑤申请施理部负责工用水排放许可;⑥临时施工路口报批;⑦临建施工报批;⑧围墙、道路及临时设施施工;⑨市政配套管线到位情况的进一步落实;等等施工及监施工队伍考察、招标及签约项目部、发展管理理合同部,合约物资部、监理单位选择及签约招标小组负责零星工程零星工程施工队伍的招标及签约项目部、合约物资部负责,图纸及方初步设计、各专业施工图纸专家评审设计部负责,合案评审约物资部及项目部参与基础及主体工程施工图纸会审及其施工组织设项目部负责计审定物资选样、定型设计部、合约物资部负责制订《材料设备供货计划》项目部、合约物资部负责甲供材料设备询价及订货合约物资部负责,设计部、项目部参与甲供材料设备的到货验收项目部负责工程验收基础验收项目部负责主体结构验收工程竣工核验各专业工程验收(规划、消防、配套、电梯等)3.5岗位职责项目经理经授权负责组建项目部,确定项目主要管理人员建议名单,参与项目人员招聘工作;落实各管理人员职责,负责编制、组织和实行项目部各项规章、管理制度;具体负责项目日常管理工作;批办来函,签发项目文件,对项目部管理工作全面负责。第8页房地产智库www.fdc01.com工程指导文件工程管理策划国际社区项目部1)编制项目总体发展计划,并定期或根据项目发展状况适时修订并及时向公司汇报;以项目发展计划引领,推动各职能部门,推进项目按计划发展。代表公司履行甲方所签的施工方面的合约责任。2)负责项目发展计划的制订、落实和控制。严格执行公司制定的成本管理
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我叫没头脑
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本项目位于南关区(少部分归属净月区),规划路(与力旺用地相连接)以南,102国道以北,临河街以西,伊通河以东。中海国际社区占地面积59.87万平方米,总建筑面积106.6476万平米,项目新建可销售建筑面积890583平方米,不可售面积(包含配套设施,学校,幼儿园、半地下、地下停车库等部分)175893平方米。预计分三期开发完成。
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