肯创商业机构www.kenchuang.com钟铿武汉2010.8.27地域特征下的商业地产定位与选址ThePositionandAdressingofCommercialPropertyWhichUnderRegionalFeatureswww.fdc01.com房市金碟交流前言?首先预祝交流圆满成功!?其次预祝大家不虚此行，劳有所获!?最后我代表主办方以及武汉的同行欢迎各位来汉观摩交流!预祝大家的商业地产项目开发成功，持续兴旺!wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟一、地域特征与商业地产的关系TheRelationshipbetweenRegionalFeaturesandCommercialPropertywwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟何为地域特征？?“地域”学术解释通常是指一定的地域空间，也叫区域。其内涵包括：①地域具有一定的界限；②地域内部表现出明显的相似性和连续性，地域之间则具有明显的差异性；③地域具有一定的优势、特色和功能；④地域之间是相互联系的，一个地域的变化会影响到周边地区。?地域特征：通常是指一定的地域空间，由于自然要素与人文因素相互作用形成独特的综合体。一般有区域性、人文性和系统性三个特征。不同的地域会形成不同的镜子，反射出不同的地域文化，形成别具一格的地域景观。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟何为商业地产？?商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说：狭义:商业地产就是我们平常说的商业的交易场所；广义:商业地产是包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式。商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟区域特征与商业地产的关系?区域依托城市而成，城市是地域特征的载体；?城市拆分看来是“城+市”，由此可以看出地域的特征直接反应在“市”；（市=商业）?区域的地理特征、气候、人文、经济发展状况、产业结构都将制约和促进商业地产的发展；?随着城市化进程的推进，方便宜居、气候适中、经济活跃、人文崇尚地区的地产呈现蓬勃发展、入口增加、购买力增长的趋势，所有这些带动了商业地产的持续发展；?区域的经济水平直接决定商业地产发展的规模和速度；?区域的气候状况、人文习惯、经济状况、商业基础直接决定了商业地产的定位和造型规划。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟案例分析1解析：通过武汉江汉路万达发展历程看地域特征对商业地产的开发影响力2007年以后一铺难求2004年依据常规定位2006年依据区域特性800-900/m2底商以服饰专卖为主底商以特色餐饮为主（持续旺场各业态均创新高且（经营局面不容乐观）（经营局面逐步改观）Businessplan带动了区域商业）肯创观点：追逐历史，该区域自近代以来就是小吃餐饮一条街，汉口强大的解放路商圈和汉正街批发市场以及诸多服饰街，使得该区域服饰类业态很难生存，而特色餐饮类业态即弥补了汉口餐饮市场的空白也符合该地域原有的地域特征。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟武汉万达实景wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟案例分析2解析：上海八号桥创意地产成功的地域特征：?八号桥位于建国中路，属于工业历史建筑物再开发的典范例，该项目利用原有的建筑和材料，辅之以艺术创新，摇身一变便成了展示、走秀、设计办公、大型活动的场所，受到众多国际名品及知名设计公司青睐。?上海作为亚洲新经济的中心、海派文化的阵地（是时尚的聚焦点、商业的风向标、艺术的桥头堡），借助其国际影响力及在国内所处的地位，上海创意地产找到了茁壮成长的温床肯创观点：创意商业地产的开发对地域的文化、消费力、群体依赖性非常强，复制难度很大，这恰恰也是区域特征的直接反应，如开发需经过细致精准的调研，以求得消费市场真实反应后方能实施此类商业地产谨慎开发。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟八号桥实景人造景观桥国外机构品牌发布中心www.fdc01.com房市金碟案例分析3解析：大阪难波park的地域特征对项目的影响项目位于大阪传统的闹市区，利用公园这一概念，以求创造出不一样的商业感觉，其街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为喧哗都市背景下的一处生动、温馨的街景。肯创观点：在考察项目期间我询问过设计师，该项目的灵感源泉是什么？设计师的回答是其为体验式商业阶段性发展的需要，是对线性建筑物的挑战，是都市人渴望自然的一种写照，同时该项目附近原来有条河是大阪的主要河流，河流的两边是葱绿的植被，因此水波纹的墙面便成了该建筑物最大的卖点，体现了设计传达的寓意。www.fdc01.com房市金碟大阪难波pake实景www.fdc01.com房市金碟实景www.fdc01.com房市金碟中部区域特征对商业地产的影响?气候?地理?商状?历史?人文?经济?大势www.fdc01.com房市金碟宏观态势对区域特征下的商业地产影响?政策对地产的打压势必以及商业地产的显性回报，势必会促使发展商对商业地产的开发；?货币保值、增值要求投资安全，商业地产作为优质产品势必会受持续追捧；?已客观存在的地产存量，需借助商业地产的补充来实现配套，促进入驻率；?城市化进程之势推动区域增加消费容量，从而确保商业地产的持续良性经营；?交通的改善缩短了与一线城市的距离，带动了中部的消费观念和消费取向有利于商业地产的多元发展；?开放的国际市场，推动了中部商业地产跨阶段发展；?多种融资方式加大了商业地产投资的灵活空间。www.fdc01.com房市金碟中部区域特征对商业地产影响解析对商业地产而言的中部区域特征解析：?四季分明，气候适中有利于商业地产呈现多元化状态发展，同时有利于商业的发展；?从经济角度看都在借助自身的优势大力发展经济，态势向好！各地方政府举全省、全市之力发展经济建设，对符合商业网点建设的有带动性的大型商业项目均给予了放量支持；?城市化进程决定了房地产的发展空间仍然存在，地产发展必然使原来就失衡的商业网点分布越发需要商业地产来平衡商业需求；?商业需求相对低端的中部正处于由量变向质变转变的过程，商业相对发达的区域出现了跨越式发展，给予商业地产发展提供了广阔空间；?区域经济发展促进了消费力增长，解决了商业多元和增量之后的经营问题，为商业地产有序发展提供了可能。?该区域对商业文化的包容性较强，消费观念通过引导可以改变特别是中高端客户，有利于培育新业态。肯创观点：整体而言，剔除未来政策因素和商业地产技术水平的影响，中部区域的客观条件有利于商业地产的成功发展！www.fdc01.com房市金碟重点谈武汉区域特征对商业的影响?九省通衢，商贾云集，成就江汉路商圈、解放路武广商圈同城造就了4家上市商业企业；?高校云集100万学子，50万科技从业人员成就光谷商圈；?长江二桥的建成成就了武汉徐东商圈；?产业发展中部最大的汉阳经济开发区的建设，缔造了汉阳王家湾商圈。www.fdc01.com房市金碟典型性区域对商业地产影响的案例?光谷商圈介绍：从武汉商圈沿革看光谷商圈形成，是一个明显的“先有鸡后有蛋的过程”，是需求推动商业发展的过程。客观的看，光谷商圈结合未来的商业发展成为城市副中心不是没有可能。武汉商圈正因为地域的变化而发生改变，未来地铁建设也将再一次提升该区域商业地产的价值。?光谷核心商圈项目组成:光谷书城（7万㎡，其中专业图书市场1万㎡）、光谷步行街（150万㎡）、光谷国际广场（22万㎡）、鲁巷广场（5万㎡）?光谷商圈的消费市场存量:130万人左右?光谷商圈消费特征:学生、老师、白领www.fdc01.com房市金碟典型性区域对商业地产影响的案例以光谷商圈为例：建设建设中的中的新新世世界、界、光谷天光谷天地等商业项目将地等商业项目将正正以以点点式形成式形成放放射状商射状商圈圈格格局局，，该该区域的商业区域的商业发展特发展特点基调点基调相同（相同（高高校校、、科科研研机构、机构、科技科技企企业）。业）。光谷世光谷世界城的出现迎合界城的出现迎合了了区域特征、区域特征、符符合合了了区区域主流域主流消费消费，，光谷光谷国际国际的出现的出现细细分分了了主流主流消费消费9999年年鲁巷鲁巷广场出现，出现广场出现，出现了了武汉商业的武汉商业的黑马！黑马！该该区域区域’粮’粮草草充充沛沛”，成就”，成就了该了该项目一项目一段时段时间的商业间的商业奇迹奇迹..光谷光谷区域在区域在9898之前其之前其核核心商业区是，心商业区是，百百货货部部分中分中南南，，超超市在市在徐东徐东。。www.fdc01.com房市金碟光谷地域特征参数对商业发展影响住区增加常住人数：40万高校集群，形成国内仅有的高校集群区，带来大量的学子消费群体，加之中国唯教高的传统观念和独生子女的消费观念，给该区域带来了巨大的消高校基础费磁场。院校：42所人数：90万消费存量：90万光谷以光纤科技而兴，集合了武汉新兴科技之大成，基本上湖北的科技型上市公司均落户于此。例如：科技兴区依托景区东湖最大内陆湖凡谷、精伦等带来了大量因科技消汤逊湖等费群体和海归品质人群，实现了该区域高端商业发展的可能www.fdc01.com房市金碟光谷商圈的过去和现在过去现在